TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/58391 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGEK

N° : 5

Assignation du :

14 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 mars 2026

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDEURS

Madame [I] [X]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [Q] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par Maître Thomas GARROS, avocat au barreau de PARIS – C1730

DEFENDERESSE

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] À [Localité 3], representé par son syndic en exercice, le Cabinet DM Gestion

C/O Cabinet DM Gestion

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Catherine TRONCQUEE, avocate au barreau de PARIS – #P0351

DÉBATS

A l’audience du 06 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

Madame [I] [X] et Monsieur [Q] [Z] sont copropriétaires des lots 61,68 et 69 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2025, Madame [I] [X] et Monsieur [Q] [Z] ont assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] aux fins d’obtenir :

— sa condamnation à leur remettre une clé d’accès à la porte reliant le 6ème et le 7ème étage de l’escalier principal A, sous astreinte de 200 euros par jour de retard

— leur dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure,

— sa condamnation au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par conclusions soutenues oralement lors de l’audience du 6 février 2026, Madame [I] [X] et Monsieur [Q] [Z] sollicitent le rejet des exceptions d’irrecevabilité soulevées par les défendeurs, maintiennent oralement leurs demandes et sollicitent le débouté du défendeur.

A l’appui de leurs prétentions, les demandeurs font valoir les dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. Ils prétendent que le trouble manifestement illicite est caractérisé par le non respect du réglement de copropriété : l’escalier principal A faisant partie des escaliers d’accès aux étages et donc des parties communes, son accès doit être autorisé. Ils soulignent que toute restriction des droits des copropriétaires sur les parties communes doit être justifiée et non abusive.

Les demandeurs se prévalent des articles 6-4 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et soutiennent que la spécialisation des charges n’emporte pas création de parties communes spéciales.

En réponse, par conclusions développées oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité des demandeurs et leur débouté, outre leur condamnation au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires rappelle les conditions de l’article 835 du Code de procédure civile et conteste tout trouble manifestement illicite ni dommage imminent.

Il se prévaut de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et prétend que le réglement de copropriété réserve l’usage de l’escalier principal à certains lots et prévoit que les chambres de bonne du 7ème étage ne sont desservies que par l’escalier de service.

Sur le fond, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le réglement de copropriété prévoit des clauses de répartition de charges entre les différents bâtiments et que dès lors que les demandeurs ne participent qu’aux charges de l’escalier de service et non aux charges de l’escalier principal A, ils ne sauraient venir solliciter en avoir l’accès.

Ils soutiennent qu’il existe des parties communes spéciales avec clés de répartition spécifiques pour l’escalier principal et des réparatitions déterminées pour l’escalier de service.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 mars 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 835 alinea 1 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, issu de l’article 209 de la loi du 23 novembre 2018, applicable aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022, l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

Selon jurisprudence constante applicable également aux immeubles dont la copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, l’institution de parties communes spéciales ne découle pas de leur utilité pour les lots concernés mais des stipulations du réglement de copropriété qui la prévoient, la spécialisation des charges n’impliquant pas en elle-meme la création de parties communes spéciales (CA [Localité 1], pôle 4, chambre 2, 6 avril 2022 n°RG 18/16930)

Selon l’article 8 I de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9 I de la même loi prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, aux termes du A du chapitre 1 du réglement de copropriété, les escaliers d’accès aux étages, cages d’escaliers, passages communs sont des parties communes. Si en son chapitre 2 article 2 §6 le réglement prévoit que les frais d’entretien, de réparations et peinture des escaliers seront supportés exclusivement par les propriétaires des lots en ayant l’usage, à savoir pour les lots des demandeurs l’escalier de service à côté de l’escalier A, aucune disposition ne permet d’établir que l’escalier principal est une partie commune spéciale à laquelle Madame [X] et Monsieur [Z] n’auraient pas droit d’accès. La seule mention d’une spécialisation de charges n’emportant pas parties communes spéciales en dehors de toute mention spécifique du réglement conformément à la jurisprudence précitée, l’escalier A demeure une partie commune à laquelle chaque copropriétaire doit avoir accès. Le refus du syndicat des copropriétaires de laisser l’accès à Madame [X] et à Monsieur [Z] est donc constitutif d’un trouble manifestement illicite et l’action des demandeurs sera déclarée recevable et bien fondée comme suit au présent dispositif.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les demandeurs seront dispensés de toute participation aux frais de procédure.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, le défendeur qui supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner le défendeur au paiement aux demandeurs de la somme de 2.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons Madame [I] [X] et Monsieur [Q] [Z] recevables;

Condamnons le syndicat des copropriétaires à remettre à Madame [I] [X] et Monsieur [Q] [Z] une clé d’accès à la porte reliant le 6ème étage et le 7ème étage de l’escalier principal A, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et pendant un délai de 3 mois;

Dispensons Madame [I] [X] et Monsieur [Q] [Z] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] au paiement des dépens;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] au paiement de la somme de 2.000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 1] le 05 mars 2026

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Maïté FAURY