TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/08714

N° Portalis 352J-W-B7H-C2HEM

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 15 Janvier 2026

DEMANDEUR

La société POSTMUR, SCI, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Marc MANCIET de la SELEURL MBS Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #W0002

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la SARL DAUMESNIL GESTION

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par Maître Fabien ESCAVABAJA de la SCP SMITH D’ORIA – IPP, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1060

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 15 Janvier 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/08714 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2HEM

DÉBATS

A l’audience du 23 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au sein de cet immeuble, la S.C.I. POSTMUR est propriétaire, depuis le 31 janvier 2012, des lots n° 2 et 30, respectivement constitués, aux termes de l’état descriptif de division intégré au règlement de copropriété du 27 juillet 1962, d’une boutique au rez-de-chaussée et d’une cave.

Lors de l’assemblée générale du 15 juin 2023, les copropriétaires ont adopté la résolution suivante : « Résolution n° 22 – Décision du syndicat quant à un point porté à l’ordre du jour lors des assemblées générales de 2012 et 2016 – (article 26)

Il est rappelé que lors des assemblées générales tenues en 2012 et 2016, les copropriétaires ont souhaité « limiter les conditions d’exploitation des locaux commerciaux et interdire les activités de bar, restaurant ou commerce de bouche dans l’immeuble, cette restriction prenant effet à l’installation de tout nouvel exploitant ». Seuls deux copropriétaires des lots de boutiques avaient voté contre en 2016. Le souhait de la copropriété est donc clair de conduire à une activité qui ne puisse causer le moindre trouble de jouissance par le bruit, les odeurs ou toute autre cause tel que prévu au règlement de copropriété. Aussi dans un souci de tranquillité dans l’immeuble, l’assemblée souhaite qu’il soit tenu compte de ce qui précède et invite les copropriétaires des boutiques louées à bail commercial à en aviser leurs locataires afin qu’en cas de cession de bail et/ou de nouveau bail avec changement d’activité envisagée, il soit tenu compte, en amont des demandes d’agrément au bailleur, de ces restrictions d’activité.

Résolution :

Connaissance prise de ce qui précède, tout en rappelant que chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux qui seront sa propriété privée, le droit d’en jouir et disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne jamais nuire aux autres copropriétaires et de se conformer aux dispositions du règlement de copropriété qui stipule qu’aucun copropriétaire ou occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance, diurne ou nocturne, par le bruit, les trépidations, les odeurs ou toutes autres causes et que l’ordre, la propriété, la salubrité et la sécurité de l’immeuble devront toujours être intégralement respectés et sauvegardés, les copropriétaires décident de limiter les conditions d’exploitation des locaux commerciaux en interdisant les activités de bar, restaurant ou commerce de bouche dans l’immeuble, cette restriction prenant effet à l’installation de tout nouvel exploitant.

Vote aux conditions de majorité de l’article 26 calculées avec les millièmes de la clé : Charges communes générales (clé : 50) représentant 1.013 tantièmes

Abstention : aucune

Votes Pour : [B] [Y] (88) – [J] [S] [V] (158) – [H] [P] (89) – [Z] [L] (88) – [Z] [L] ** (29) – [Z] [N] (87) – [C] [G] (89) – [W] [U] (84) – [X] [A] (87) – [T] [F] (14) – Totalisant ensemble 813 tantièmes,

Votes [Localité 8] : POSTMUR S.C.I. (40) – Totalisant ensemble 40 tantièmes,

Ce qui porte le décompte des votes exprimés à 853 voix délibératives sur 1.013.

Cette résolution est adoptée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers de toutes les voix de la copropriété.

Il est rappelé que cette résolution requiert l’unanimité des copropriétaires pour être adoptée ».

Par acte d’huissier délivré le 29 juin 2023, la S.C.I. POSTMUR a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris 12ème, devant le tribunal de grande instance de Paris, afin de solliciter, principalement, l’annulation de la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 15 juin 2023.

Par courrier daté du 21 juillet 2023, le syndic a adressé aux copropriétaires un courrier également signé par le président de séance et les deux scrutateurs composant le bureau de l’assemblée générale du 15 juin 2023, intitulé « objet : [Adresse 1] : Rectification du résultat du vote de la 22ème résolution de l’assemblée du 15 juin 2023 qui n’est pas adoptée », aux termes duquel il expose qu'« une erreur de plume a indiqué sur le procès-verbal de l’assemblée qui vous a été notifié dernièrement que la résolution n° 22 était adoptée.

En réalité, comme il est indiqué à la dernière ligne de cette résolution, cette dernière n’aurait pu être adoptée qu’à l’unanimité.

Cette unanimité n’ayant pas été réunie, avec notamment l’opposition de la SCI POSTMUR, cette résolution est donc rejetée.

Il y a donc lieu de supprimer la phrase « cette résolution est adoptée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers de toutes les voix de la copropriété ».

La nouvelle rédaction sera la suivante : « faute de recueillir l’unanimité des voix du SDC, la résolution 22 est rejetée ».

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 avril 2024, la S.C.I. POSTMUR demande au tribunal de :

Vu l’article 26 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965 juillet 1965,

Déclarer la SCI POSTMUR recevable en ses demandes et l’y déclarant bien fondée :

Annuler la résolution n° 22 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 11], en date du 15 juin 2023,

Condamner ledit syndicat des copropriétaires à payer à la SCI POSTMUR la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamner en tous les dépens dont distraction au profit de la SELARL MBS avocats, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 juillet 1965, dire et juger que la SCI POSTMUR n’aura pas à participer aux frais, dépens et condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à Paris 12ème arrondissement.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mars 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris 12ème demande au tribunal de :

Vu les articles 17 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les articles 17 et suivants du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les articles 9, 700 du code de procédure civile ;

Débouter la SCI POSTMUR de l’intégralité de ses fins, demandes et prétentions,

Condamner la SCI POSTMUR à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCI POSTMUR aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 octobre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries 23 octobre 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Décision du 15 Janvier 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/08714 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2HEM

L’affaire, plaidée à l’audience du 23 octobre 2025, a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur la demande d’annulation de la résolution n° 22 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 10] en date du 15 juin 2023

La S.C.I. POSTMUR soutient que, dans la mesure où le règlement de copropriété ne comporte aucune restriction à l’utilisation de son lot, la résolution litigieuse, qui porte sur une modification de la destination de cette partie privative, aurait dû être adoptée à l’unanimité et non à la majorité de l’article 26 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965. Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne peut invoquer une simple erreur de plume dès lors que :

— l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967 ne saurait trouver application en l’espèce car l’erreur

ne concerne pas les conditions de vote ou une erreur dans la computation des voix,

— la résolution a été volontairement votée à la majorité des deux tiers des copropriétaires et le syndic, informé de l’irrégularité d’un vote à la majorité des deux tiers par un courrier de la SCI POSTMUR antérieur à l’assemblée, a voulu se « couvrir » en rappelant, après le vote, que la résolution aurait dû être votée à l’unanimité,

— le prétendu rectificatif signé par le syndic et les membres du bureau de l’assemblée n’en est pas un, ces derniers ne pouvant modifier un vote relevant de la seule compétence de l’assemblée.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] soutient que la résolution litigieuse était entachée d’une erreur matérielle de sorte que le bureau de l’assemblée, qui doit rectifier « une erreur matérielle affectant les modalités de décompte des voix et ayant pour effet de déclarer adoptée une résolution en réalité rejetée – ou le contraire », a, avec le syndic, rédigé un rectificatif, qui a été notifié à l’ensemble des copropriétaires le 1er août 2023. Il estime que la résolution n° 22 ne souffre plus d’aucune irrégularité de fond ou de forme puisqu’elle a été corrigée et rectifiée. Il ajoute que la SCI POSTMUR était informée des diligences en cours aux fins de rectification avant que celle-ci délivre son assignation.

***

Les dispositions des alinéas 6 et 7 de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 disposent que « l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble ».

L’alinéa 3 de l’article 17 prévoit que « le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 ».

L’article 17-1 du même décret précise que « l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté ».

Le syndic ne peut, sous couvert de rectifier une erreur matérielle et pour réparer une « omission » ou pour corriger un calcul, compléter une décision prise ou inverser le sens d’un résultat (ex. : Civ. 3ème, 4 juin 1998, n° 96-19.811).

La mention d’une majorité erronée qui a reçu application ne constitue pas une erreur matérielle mais une erreur de droit (ex. : Cour d’appel de [Localité 12], 1ère chambre – section 1, 26 septembre 2022, n° 20/01334).

En l’espèce, il est constant que la résolution n° 22 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à Paris 12ème en date du 15 juin 2023, rappelée dans l’exposé des motifs du présent jugement, devait, eu égard à son objet, être votée avec l’accord de la SCI POSTMUR, en application des dispositions précitées de l’alinéa 6 de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu’elle modifie la destination des parties privatives et les modalités de jouissance du lot n° 2 de ladite SCI constitué d’une boutique, alors que le règlement de copropriété prévoit que les lots dénommés « locaux, boutiques, ateliers, remises ou garages, pourront être utilisés pour tous commerces, bureaux, industries, entrepôts ou garages de voitures », sous les seules limites tenants aux « troubles de jouissance » et autres nuisances (règlement de copropriété page 151, pièce n° 2 de la SCI POSTMUR). Au surplus, le tribunal relève que ladite résolution devait également être adoptée à l’unanimité en application des dispositions précitées de l’alinéa 7 de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle modifie les « stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble ».

Or, le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juin 2023 (pièce n° 3 de la SCI POSTMUR) ne contient aucune irrégularité formelle relative à la computation des voix.

Par ailleurs, il mentionne, sans ambigüité aucune, que la délibération litigieuse a été « adoptée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers de toutes les voix de la copropriété », en dépit du vote « contre » exprimé par la SCI POSTMUR. Le fait de retenir une décision « adoptée » auxdites conditions de vote relève d’un choix délibéré de l’assemblée générale puisque ce même procès-verbal comporte une mention, manifestement apposée par le syndic, rappelant que l’adoption de cette résolution requérait pourtant « l’unanimité des copropriétaires », étant ici précisé que le syndic, interpellé par le gérant de la SCI POSTMUR le 2 juin 2023, soit avant la tenue de l’assemblée générale, sur la nécessité d’obtenir un vote à l’unanimité, avait répondu le 8 juin 2023 qu’il allait « immédiatement en informer le conseil syndical de façon à ne pas engager le SDC sur un terrain sur lequel il n’obtiendrait probablement pas gain de cause en l’état actuel du dossier » (pièce n° 5 de la SCI POSTMUR).

Le syndicat des copropriétaires ne peut donc valablement soutenir l’existence d’une erreur matérielle au cas d’espèce, le tribunal relevant au surplus que les échanges de courriels relatifs à la « rectification » du procès-verbal litigieux produits par le syndicat des copropriétaires démontrent que le syndic a initié de telles diligences auprès de Messieurs [B], [H] et [T], respectivement président de séance, premier et deuxième scrutateur de l’assemblée générale litigieuse, à compter du 26 juillet 2023, soit après la délivrance de l’assignation de la SCI POSTMUR le 29 juin 2023 et en réaction, selon les termes du syndic, au « courrier recommandé que nous avons reçu du représentant d’un des deux commerces mis en cause dans le cadre de la 22ème résolution », pour « éviter l’assignation qui est prête à partir » (pièce n° 4 du syndicat des copropriétaires), ledit représentant ayant sollicité la rectification du procès-verbal à compter du 18 juillet 2023 selon les échanges produits.

En outre, la demande d’annulation de la résolution litigieuse ne saurait être considérée comme étant devenue sans objet dès lors qu’une rectification ne pouvait intervenir en l’absence d’erreur matérielle affectant le procès-verbal.

Au surplus, le courrier daté du 21 juillet 2023, signé par le président de séance, le premier et le deuxième scrutateur les 26 juillet 2023 et 31 juillet 2023 (pièce n° 4 de la SCI POSTMUR et pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires), adressé aux copropriétaires par lettre recommandée le 1er août 2023, présentée à la SCI POSTMUR le 3 août 2023 (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires), dont les termes sont rappelés dans l’assignation, ne correspond pas, formellement, à un procès-verbal rectifié. Enfin, si la pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires, intitulée dans son bordereau de communication de pièces « Rectificatif du PV d’AG du 15.06.2023 », correspond au procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juin 2023 dont la résolution n° 22 est modifiée en ce sens qu’il est indiqué que « cette résolution est rejetée », le tribunal relève que :

— ce document ne porte aucune mention de la rectification opérée à l’exception de la mention manuscrite « modifié suite à erreur matérielle » apposée sous sa signature par M. [H], 1er scrutateur de l’assemblée générale du 15 juin 2023,

— ce document mentionne les signatures de M. [H], 1er scrutateur de l’assemblée générale du 15 juin 2023, et de M. [T], 2ème scrutateur, le « 23 janvier 2024 », tandis que la date de signature de M. [B], président élu par l’assemblée du 15 juin 2023, n’est pas précisée.

Dans ces conditions, il convient d’annuler la résolution n° 22 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 10] en date du 15 juin 2023 pour violation des dispositions susvisées de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

2 – Sur les demandes accessoires

La SCI POSTMUR, dont les prétentions ont été déclarées bien fondées dans le cadre de la présente instance l’opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 12ème, sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL MBS avocats en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer à la SCI POSTMUR la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI POSTMUR sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Annule la résolution n° 22 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 10] en date du 15 juin 2023,

Dispense la SCI POSTMUR de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 10] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL MBS avocats en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à Paris 12ème à payer à la SCI POSTMUR la somme de 3.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI POSTMUR du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 10] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 9] le 15 Janvier 2026

La Greffière Le Président