TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

26 MARS 2026

N° RG 25/01221 – N° Portalis DB22-W-B7J-TGND

Code NAC : 30B

DEMANDERESSE

SCI SAINTE EULALIE, société civile, inscrite au R.C.S de Versailles sous le n° 412 164 667, dont le siège social est sis, [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Cécile PROMPSAUD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 105

DEFENDERESSE

SARL IFRANE, société à responsabilité limitée, inscrite au R.C.S de, [Localité 1] sous le n° 489 570 788, dont le siège social est sis, [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Marion GUYOT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 41

***

Débats tenus à l’audience du : 22 Janvier 2026

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elisa ROCHA, Greffière lors des débats et de Elodie NINEL, Greffière placée, lors de la mise à disposition,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 22 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mars 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 février 2015, la société SCI Sainte Eulalie a consenti à la société SARL Ifrane un bail commercial portant sur un local situé, [Adresse 3] (Yvelines) pour une durée initiale de neuf ans à compter du 7 février 2015 moyennant un loyer annuel initial de 14 885,40 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Le 1er mars 2024, la société SCI Sainte Eulalie a fait signifier à la société SARL Ifrane un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 4 011,64 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2025, la société SCI Sainte Eulalie a fait assigner en référé la société SARL Ifrane devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après deux renvois ordonnés à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 22 janvier 2026.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société SCI Sainte Eulalie demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties ;

— ordonner l’expulsion des lieux litigieux de la société SARL Ifrane ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais du preneur ;

— condamner la société SARL Ifrane à lui payer, à titre de provision, la somme de 31 567,29 € au titre des loyers et charges arrêtés au 14 janvier 2026, loyer de janvier inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024 ;

— condamner la société SARL Ifrane à lui payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer plus charges jusqu’à la libération effective des locaux et la remise des clés ;

— condamner la société SARL Ifrane à lui payer la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société SARL Ifrane demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

à titre principal,

— constater que la société SARL Ifrane oppose une contestation sérieuse quant à la régularité du commandement de payer du 1er mars 2024 ;

— en conséquence, dire n’y avoir lieu à référé et rejeter les demandes de la société SCI Sainte Eulalie relatives à l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de la société SARL Ifrane et le paiement d’une indemnité d’occupation ;

— rejeter la demande subsidiaire de la société SCI Sainte Eulalie relative à la résolution judiciaire du bail commercial du 7 février 2015 ;

— rejeter la demande de paiement de l’arriéré locatif et ses intérêts en ce que l’exigibilité de la somme globale demandée est sérieusement contestable ;

à titre subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire du bail du 7 février 2015 ;

— accorder à la société SARL Ifrane des délais de paiement à hauteur de 24 mois pour régler la dette locative qu’elle aura été condamnée à régler ;

en tout état de cause,

— condamner la société SCI Sainte Eulalie à payer à la société SARL Ifrane la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société SCI Sainte Eulalie aux entiers dépens ;

— rejeter les demandes de la société SCI Sainte Eulalie relatives aux dépens et aux frais irrépétibles ;

— écarter l’exécution provisoire de l’ordonnance.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions respectives.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion de la société SARL Ifrane et la demande reconventionnelle de suspension :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée à la juridiction des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le bail conclu le 7 février 2015 entre la société SCI Sainte Eulalie et la société SARL Ifrane comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 1er mars 2024 à la société SARL Ifrane vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 4 011,64 € au 29 février 2024, terme de février 2024 inclus.

Si le défendeur conteste la validité du commandement au motif qu’il ne comporte pas un décompte valable en annexe, force est de constater que le demandeur verse aux débats une version intégrale du commandement, de six pages, incluant une situation locatif du compte du 1er janvier 2022 au 29 février 2024 établi par le cabinet, [U], [D] et retranscrivant de manière détaillé toutes les sommes dues, en distinguant les loyers des charges. Le moyen de nullité invoqué ne caractérise donc pas une contestation sérieuse.

Il ressort d’un décompte du 14 janvier 2026 produit par la demanderesse que la société SARL Ifrane ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 1er avril 2024 à minuit.

Si le défendeur sollicite des délais de paiement, les pièces produites révèlent que la société SARL Ifrane ne s’acquitte plus du montant de son loyer courant depuis mars 2025 mois, de sorte que la dette locative s’est considérablement aggravée. Elle ne justifie par ailleurs aucunement que sa situation financière, ni que ses perspectives d’activité lui permettraient de s’acquitter d’une indemnité d’occupation courante.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de la société SARL Ifrane selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à la société SCI Sainte Eulalie à compter du 2 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société SCI Sainte Eulalie verse aux débats un extrait du compte de la société SARL Ifrane arrêté au 14 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, faisant état d’une dette locative de 31 567,29 €, après déduction de la somme imputée au titre du commandement de payer.

Si la défenderesse conteste l’imputation d’une fraction de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2019 à 2023, celle-ci est justifiée par la production des avis d’imposition correspondant.

En revanche, la somme de 2 024,42 €, imputée par le bailleur au titre d’une régularisation de TVA pour la période de février 2022 à septembre 2022, ne peut être retenue en l’absence de preuve que la TVA n’avait pas antérieurement été imputée sur ces loyers, ni les avis d’échéance de février 2022 à septembre 2022, ni aucune quittance n’étant versés aux débats à cet égard.

Après déduction de cette somme, l’obligation de la société SARL Ifrane n’est pas sérieusement contestable qu’à hauteur d’un montant de 29 542,87 € TTC.

Il convient donc de condamner la société SARL Ifrane à titre provisionnel à payer ladite somme à la société SCI Sainte Eulalie.

Compte tenu des versements intervenus depuis la délivrance du commandement, la somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2025, date de délivrance de l’assignation, sur la somme de 20 915,12 € et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, alinéa 1er, du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d’occupation échues impayées.

Sur les demandes accessoires :

La société SARL Ifrane, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 1er mars 2024, mais à l’exclusion du coût du congé avec refus de renouvellement du 6 avril 2024, sans lien avec la présente instance.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il convient de condamner la société SARL Ifrane à payer à la société SCI Sainte Eulalie la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, en vertu de l’article 514-1 du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Eric Madre, vice-président, statuant en référé sur délégation du président du tribunal judiciaire de Versailles, par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 7 février 2015 entre la société SCI Sainte Eulalie et la société SARL Ifrane portant sur le local situé, [Adresse 3] (Yvelines), sont réunies au 1er avril 2024 à minuit ;

DISONS qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 10 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société SARL Ifrane pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef ;

DISONS que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société SARL Ifrane à payer à la société SCI Sainte Eulalie la somme provisionnelle de 29 542,87 € TTC à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 14 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2025 sur la somme de 20 915,12 € et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS la société SARL Ifrane à payer à la société SCI Sainte Eulalie une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNONS la société SARL Ifrane à payer à la société SCI Sainte Eulalie la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

CONDAMNONS la société SARL Ifrane aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 1er mars 2024 ;

DISONS que le coût du congé avec refus de renouvellement du 6 avril 2024 n’est pas inclus dans ces dépens et rejetons la demande formée à ce titre ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT SIX MARS DEUX MIL VINGT SIX par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LE VICE-PRÉSIDENT

Elodie NINEL Eric MADRE