TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [N] [O] [W]

Mme [I] [H] [V] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Baptiste DELRUE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05310 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77FP

N° MINUTE :

2

JUGEMENT

rendu le 22 janvier 2026

DEMANDERESSE

L’ORGANISME COMMUN DES INSTITUTIONS DE RENTE ET DE PREVOYANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Baptiste DELRUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0174

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [O] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [H] [V] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 janvier 2026 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 22 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05310 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77FP

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat de location en date du 5 avril 2007, L’Organisme commun des institutions de rente et de prévoyance (« l’OCIRP ») a loué à M. [N] [W] ET MME [I] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer actuel de 4436,68 € avec charges.

Les échéances d’indemnité et de charges n’ayant pas été régulièrement payées, un commandement de payer en date du 23 décembre 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [N] [W] ET MME [I] [U] pour paiement d’un arriéré de 8741,14 euros en principal sous deux mois.

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2025, L’OCIRP a assigné M. [N] [W] ET MME [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

Par conclusions signifiées à étude le 23/10/2025, l’OCIRP demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire à date du 16/10/2024,

— constater que depuis, M. [N] [W] ET MME [I] [U] sont occupants sans droit ni titre à compter de la résiliation judiciaire,

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [N] [W] ET MME [I] [U] ainsi que de tous occupants de leur chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec séquestration des biens aux frais des défendeurs, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner M. [N] [W] ET MME [I] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant de de 4436,68 € et des charges et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner M. [N] [W] ET MME [I] [U] au paiement d’une somme de 35361, 22 € au titre des arriérés,

— condamner M. [N] [W] ET MME [I] [U] au paiement d’une somme de 3536,12 € au titre des pénalités contractuelles de retard,

— débouter M. [N] [W] ET MME [I] [U] de leurs demandes plus amples et contraires,

— condamner M. [N] [W] ET MME [I] [U] au paiement d’une somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les coûts des commandements de payer et les frais d’exécution forcée.

L’assignation a été dénoncée au préfet de [Localité 5] en date du 7 mai 2025.

***

A l’audience du 17 novembre 2025, le conseil de L’OCIRP a maintenu sa créance à hauteur de 35361, 22 € et précisé que le dernier règlement datait de avril 2025.

Régulièrement assignés à étude, M. [N] [W] ET MME [I] [U] n’ont pas comparu.

Le jugement a été mis en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande principale :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 24 décembre 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation du 2 mai 2025 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 23 décembre 2024 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

M. [N] [W] ET MME [I] [U], colocataires solidaires, n’ayant pas réglé la dette de 8741,14 euros en principal dans les deux mois du commandement, ce qui n’est pas contesté en l’état du débat, il convient de juger, en application de la clause précitée, que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 24 février 2025.

M. [N] [W] ET MME [I] [U] sont ainsi devenus à cette date occupants sans droit ni titre.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

M. [N] [W] ET MME [I] [U], non comparants, n’ont donc émis aucune demande de délai tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire.

D’après le décompte non contesté fourni aux débats, les locataires n’avaient pas procédé à la date de l’audience au paiement de l’échéance de octobre 2025 à prendre légalement en considération pour leur accorder des délais. Au surplus, il ne peut être que constaté un arriéré de loyer constant depuis juin 2025 sans un seul paiement, précédés de réglements chaotiques avec un premier arriéré constant depuis septembre 2024. Ils sont à la date de l’audience redevable d’une somme de 35361, 22 euros, leur absence de comparution dénotant de plus fort l’abdication totale du paiement des loyers.

Ainsi, en l’absence d’éléments contraire fournis par les locataires et à défaut d’accord du bailleur, il n’apparait pas que les locataires soient en situation de régler sa dette locative tout en maintenant le loyer courant. Il ne convient donc pas de suspendre l’effet de la clause résolutoire.

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l’expulsion de M. [N] [W] ET MME [I] [U] et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

En l’absence de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [N] [W] ET MME [I] [U], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Il ne convient pas de faire droit à la demande d’astreinte, aucun acte particulier de résistance, hormis le maintien dans les lieux ne venant l’étayer, qui pourrait laisser augurer insuffisant le recours à la force publique.

III. Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur et de remédier tout à la fois à l’occupation forcée de son bien et à l’atteinte à son droit de propriété, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la date de résiliation le 24 février 2025 jusqu’au départ effectif et parfait des lieux (par remise des clés et débarrassage des meubles ou procès-verbal d’expulsion) au montant du dernier loyer ainsi que des charges révisées et autres sommes qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement M. [N] [W] ET MME [I] [U] au paiement de cette indemnité.

IV. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort de l’audience que M. [N] [W] ET MME [I] [U] restent débiteurs envers L’OCIRP d’une somme de 35.361, 22 euros au titre de leur arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 25 septembre 2025.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [N] [W] ET MME [I] [U] au paiement de cette somme de 35.361, 22 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 décembre 2024 pour la somme de 8741,14 euros, sous réserve des échéances échues depuis, lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

V. Sur la demande en paiement de l’indemnité contractuelle

L’OCIRP demande de condamner M. [N] [W] ET MME [I] [U] au paiement d’une somme de 3536,12 € (soit 10% de l’arriéré) au titre des pénalités contractuelles de retard.

De fait, il est stipulé dans le contrat de location (p.7) la clause pénale suivante :

« - Tout retard dans le paiement du loyer ou de ses accessoires, supèrieur ou égal à un mois, entrainera une majoration de plein droit de 10% sur le montant des sommes, en dédommagement du préjudice subi par le bailleur, et ce sans qu’une mise en demleure soit nécessaire en dérogation à l’article 1230 du code civil. »

Il sera rappelé qu’en application de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut réduire d’office le montant de la clause pénale si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, la clause pénale visant à une attribution automatique et sans mise en demeure d’une somme équivalente à 10% des sommes en souffrance, soit largement plus que le taux d’intérêt légal, est manifestement excessive qui plus est compte tenu du préjudice réellement subi par le bailleur , lequel n’est pas explicité. Elle sera donc réduite à 5%, soit 1768, 06 euros.

Il y a lieu de condamner solidairement M. [N] [W] ET MME [I] [U] à payer cette somme.

VI. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement M. [N] [W] ET MME [I] [U] aux entiers dépens, y compris les frais de commandement de payer et de l’exécution forcée du jugement, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner in solidum M. [N] [W] ET MME [I] [U] à payer à L’OCIRP la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE L’OCIRP recevable à agir,

CONSTATE à compter du 24 février 2025 la résiliation de plein droit du bail du 5 avril 2007 courant entre les parties relativement à un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4],

ORDONNE à défaut de départ volontaire l’expulsion de M. [N] [W] ET MME [I] [U] ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin,

AUTORISE le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNE solidairement M. [N] [W] ET MME [I] [U] à payer à L’OCIRP une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer indexé ainsi que des charges révisées et autres sommes qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et ce depuis la date de la résiliation du 24 février 2025 jusqu’au départ effectif des lieux par remise volontaire des clés et débarrassage des meubles ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE solidairement M. [N] [W] ET MME [I] [U] à payer à L’OCIRP la somme de 35.361, 22 euros au titre de leur arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 25 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 décembre 2024 pour la somme de 8741,14 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE solidairement M. [N] [W] ET MME [I] [U] à payer à L’OCIRP la somme de 1768, 06 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE solidairement M. [N] [W] ET MME [I] [U] aux dépens, y compris les frais de commandement de payer et de l’exécution forcée du jugement, le cas échéant,

CONDAMNE in solidum M. [N] [W] ET MME [I] [U] à payer à L’OCIRP la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT