TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

N° Minute : 25/78

AFFAIRE : N° RG 25/00119 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DSAI

ORDONNANCE EN REFERE

Rendue le 2 décembre 2025

AFFAIRE :

AQUITANIS OPH [Localité 6] METROPOLE

C/

[Y] [K], [H] [R]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier présent lors des débats : M^me Laurence SUAU-CARBOUES

Greffier présent lors du prononcé du délibéré : M^me Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

AQUITANIS OPH [Localité 6] METROPOLE

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e VIENOT, avocat au barreau de BORDEAUX

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [Y] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

comparant en personne

Madame [H] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

comparante en personne

Le

1 Fex + 1 CCC M^e VIENOT

1 CCC Mr [K] – 1 CCC Mme [R]

Rappel des faits et de la procedure

Le 31 août 2023, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] Métropole AQUITANIS a donné à bail à Monsieur [Y] [K] et Madame [H] [R] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 642,09 euros (charges locatives comprises).

Des loyers étant demeurés impayés, le 15 janvier 2025, le bailleur a fait signifier à Monsieur [Y] [K] et Madame [H] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte du 26 juin 2025, l’Office Public de l’Habitat de Bordeaux Métropole AQUITANIS a fait assigner Monsieur [Y] [K] et Madame [H] [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan à l’audience du 07 octobre 2025 sur le fondement des articles 1741 et 1104 du code civil, de la loi du 06 juillet 1989, des articles L213-4-4 et R213-9-7 du code de l’organisation judiciaire et de l’article 834 du code de procédure civile, aux fins de:

— au principal, voir renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et vu l’urgence :

— constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives,

— ordonner l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef dès le délai légal expiré au besoin avec le concours de la force publique,

— l’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement à titre provisionnel des sommes de :

3 116,37 euros en principal au titre des loyers impayés et charges dus au jour de l’assignation (mai 2025 inclus), outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil, l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges révisables selon les dispositions contractuelles et réindexables annuellement jusqu’au complet départ au titre de l’article 1760 de code civil, 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonce à la Préfecture. Le bailleur sollicite également qu’il soit rappelé que l’ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire ainsi qu’il résulte de l’article 515 du code de procédure civile.

A l’audience du 07 octobre 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] Métropole AQUITANIS, représenté par son conseil, a actualisé la dette locative à 3 563,80 euros (échéance de septembre 2025 incluse). Le bailleur a fait part de son accord quant à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et a précisé que les locataires avaient repris le paiement du loyer courant.

A cette même audience, Monsieur [Y] [K] et Madame [H] [R], présents et non assistés, n’ont pas contesté le principe et le montant de la dette locative. Ils ont sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, en sus du règlement du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 02 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Le 16 janvier 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] Métropole AQUITANIS, personne morale, a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les LANDES (CCAPEX) en lui dénonçant le commandement de payer par voie électronique, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la Loi de 1989.

Le 27 juin 2025, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des LANDES, par voie électronique avec avis de réception électronique. Cette notification est intervenue six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate.

L’action est ainsi recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant six semaines, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et un délai de régularisation de six semaines a été signifié le 15 janvier 2025, pour la somme en principal de 2 460,53 euros au titre des loyers restant dus au 14 janvier 2025.

Il est en outre établi, au regard du relevé de compte du locataire arrêté au 1er octobre 2025 produit par le bailleur, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 31 août 2023 à compter du 26 février 2025.

III. Sur le montant de l’arriéré locatif

L’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] Métropole AQUITANIS produit un décompte arrêté au 1er octobre 2025 (arrêté à l’échéance de septembre 2025 incluse) faisant apparaître un solde de 3 563,80 euros. Cette dette n’est pas contestée par Monsieur [Y] [K] et Madame [H] [R]. Cette somme n’est pas sérieusement contestable.

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Monsieur [Y] [K] et Madame [H] [R] seront, par conséquent, solidairement condamnés à payer au bailleur la somme de 3 563,80 euros, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 460,53 euros à compter du 15 janvier 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3 116,37 à compter du 26 juin 2025, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des éléments produits par les locataires que Monsieur [K] exerce la profession de conducteur grutier et perçoit une rémunération nette de l’ordre de 2 400 euros par mois. Ils perçoivent également les prestations familiales pour 545,59 euros (septembre 2025) et assument la charge de deux enfants. Dès lors, ils sont en situation de régler la dette locative. Par ailleurs, le versement intégral du loyer courant a été repris avant la date de l’audience.

Monsieur [Y] [K] et Madame [H] [R] seront autorisés à se libérer de leur dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la décision.

Conformément à la demande des locataires, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient de prévoir que tout défaut de paiement d’une échéance de loyer et charges courants d’une part, de non-respect des délais de paiement d’autre part, justifiera la poursuite par le bailleur de la procédure d’expulsion, et la condamnation solidaire de Monsieur [Y] [K] et Madame [H] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal au dernier loyer et charge révisable selon les dispositions du contrat et réindexable annuellement, somme qui sera due en cas de non-respect du paiement des loyers et de la reprise des effets de la clause résolutoire, et dont il conviendra de déduire le cas échéant le montant de l’aide au logement versée au bailleur.

V. Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [K] et Madame [H] [R], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonce à la Préfecture.

L’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] Métropole AQUITANIS a du exposer des frais pour agir en justice. En considération de l’équité et afin de favoriser l’apurement de la dette locative, Monsieur [Y] [K] et Madame [H] [R] seront solidairement condamnés à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir tel qu’elles aviseront,

Dès à présent, par provision et vu l’urgence,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 août 2023 entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] Métropole AQUITANIS d’une part et Monsieur [Y] [K] et Madame [H] [R] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 26 février 2025,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [K] et Madame [H] [R] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] Métropole AQUITANIS la somme de 3 563,80 euros, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 460,53 euros à compter du 15 janvier 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3 116,37 à compter du 26 juin 2025, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus,

AUTORISONS Monsieur [Y] [K] et Madame [H] [R] à s’acquitter de cette somme, en plus du loyer et des charges courantes, par mensualités de 100 euros chacune, la dernière devant solder la dette principale et intérêts sur une durée maximale de 36 mois,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que, si les délais sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour toute mensualité (due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré) restée impayée plus de sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

La clause résolutoire retrouvera son plein effet, Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,L’expulsion de Monsieur [Y] [K] et Madame [H] [R] sera ordonnée, à défaut pour eux d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Une indemnité mensuelle d’occupation (égale au montant du dernier loyer et charge révisable selon les dispositions du contrat et réindexable annuellement) devra être payée solidairement et à titre provisionnel par Monsieur [Y] [K] et Madame [H] [R] à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] Métropole AQUITANIS, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [K] et Madame [H] [R] aux dépens qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonce aux services de la Préfecture,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [K] et Madame [H] [R] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] Métropole AQUITANIS , la somme de 200 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTONS les parties de leurs plus amples demandes,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

La greffière Le juge