TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 Septembre 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024

GROSSE :

Le 27 septembre 2024

à M^e Maxime PLANTARD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 septembre 2024

à M. [V] [H]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02840 – N° Portalis DBW3-W-B7I-44WJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA VENANT AUX DROITS DE 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [H] [V]

né le 01 Février 1955 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 25 novembre 2014, 13 HABITAT a donné à bail à Monsieur [H] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initialement fixé à 201,91 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A VILOGIA, venant aux droits de 13 HABITAT, a fait signifier à Monsieur [H] [V] par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 3 291,79 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, la S.A VILOGIA, venant aux droits de 13 HABITAT, a fait assigner Monsieur [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner à titre provisionnel Monsieur [H] [V] à lui payer les loyers et charges impayés au 14 mars 2024, soit la somme de 4 144,99 avec intérêts légaux à compter du prononcé de la décision ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— condamner Monsieur [H] [V] à payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Au soutien de ses prétentions, la S.A VILOGIA, venant aux droits de 13 HABITAT, expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 12 décembre 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 04 juillet 2024.

A cette audience, la S.A VILOGIA, venant aux droits de 13 HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5 715,25 euros, selon décompte en date du 30 juin 2024, terme de juin inclus.

Monsieur [H] [V], comparait en personne, déclare percevoir 1 000 euros de revenus par mois. Il demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en proposant le payement mensuel de 150 euros en plus du loyer courant.

Le président a autorisé le dépôt d’une note en délibéré jusqu’au 08 août 2024 pour que Monsieur [H] [V] justifie du paiement du loyer courant.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 septembre 2024.

Aucune attestation de paiement du loyer courant n’est parvenue au tribunal avant la date de la décision.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 26 mars 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 04 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A VILOGIA, venant aux droits de 13 HABITAT, justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La SA VILOGIA justifie de la propriété du bien litigieux et de sa qualité à agir par acte de vente signé par Me [M], notaire à [Localité 4].

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 25 novembre 2014 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 décembre 2023, pour la somme en principal de 3 291,79 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 février 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Monsieur [H] [V] déclare percevoir 1 000 euros de revenus par mois. Il résulte du décompte versé au débat que Monsieur [H] [V] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience et n’a pas justifié d’aucun règlement avant le 8 août 2024, dernier délai pour justifier de la reprise du loyer courant.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Monsieur [H] [V] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [H] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [H] [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 285,38 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [H] [V] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation, du décompte fourni et des pièces versées au débat que Monsieur [H] [V] reste devoir la somme de 5 106,68 euros, à la date du 30 juin 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juin inclus, déduction faite des frais de procédure et des frais d’enquête sociale, la bailleresse ne justifiant pas des courriers adressés au locataire à fin de solliciter le justificatif de revenus.

Monsieur [H] [V] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [H] [V] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 5 106,68 euros, avec les intérêts au taux légal à compter prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la S.A VILOGIA, venant aux droits de 13 HABITAT, les sommes exposées par elle dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 novembre 2014 entre la S.A VILOGIA, venant aux droits de 13 HABITAT, et Monsieur [H] [V] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 12 février 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [H] [V] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A VILOGIA, venant aux droits de 13 HABITAT, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [V] à verser à la S.A VILOGIA, venant aux droits de 13 HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 5 106,68 euros décompte arrêté au 30 juin 2024 incluant la mensualité de juin, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE Monsieur [H] [V] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 285,38 euros à ce jour, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [H] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de la S.A VILOGIA, venant aux droits de 13 HABITAT, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président