TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Denis HUBERT

M^e Raphaëlle RISCHMANN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Aurore FRANCELLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00515 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ZLT

N° MINUTE :

1/26

JUGEMENT

rendu le lundi 11 mai 2026

DEMANDEURS

Madame [L] [J] veuve [P], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0422

Madame [R] [P] épouse [I], demeurant [Adresse 2] – ISRAEL, représentée par Maître Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0422

Madame [V] [P] épouse [H], demeurant [Adresse 3] (ROYAUME-UNI), représentée par Maître Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0422

Madame [T] [P], demeurant [Adresse 4] – ROYAUME-UNI, représentée par Maître Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0422

Monsieur [U] [S] [X], demeurant [Adresse 5] (ISRAEL), représenté par Maître Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0422

Monsieur [Q] [P], demeurant [Adresse 6], représenté par Maître Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0422

Décision du 11 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/00515 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ZLT

DÉFENDEURS

Madame [N] [A] [Z] [W] épouse [D], demeurant [Adresse 7], représentée par Maître Denis HUBERT de l’AARPI KADRAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0154

Monsieur [M] [E] [D], demeurant [Adresse 8], représenté par M^e Raphaëlle RISCHMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1512

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection, assisté de Marie-Anais GIOVANNETTI-BELLAY, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 mai 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Marie-Anais GIOVANNETTI-BELLAY, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 29 septembre 2021 à effet au 8 octobre 2024, l’indivision [P] a donné à bail à Monsieur [M] [D] et Madame [N] [Z] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9], pour un loyer mensuel de 2500 euros, outre 120 euros de provision sur charges. Un dépôt de garantie de 2500 euros a été versé à l’entrée dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 novembre 2023, l’indivision [P] a délivré à Monsieur [M] [D] et Madame [N] [Z] [W] un congé pour vente à effet au 9 octobre 2024.

C’est dans ce contexte que par actes de commissaire de justice en date des 30 octobre et 14 novembre 2024, l’indivision [P] a assigné Monsieur [M] [D] et Madame [N] [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

La validation du congé pour vente à titre principal,L’expulsion immédiate des preneurs devenus sans droit ni titre avec concours de la force publique s’il y a lieu, avec enlèvement et dépôt du mobilier,Leur condamnation solidaire en paiement de la somme de 1074,38 euros au titre des loyers et charges impayés au mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,Leur condamnation solidaire en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, à compter du 9 octobre 2024 et jusqu’à la libération des lieux,Leur condamnation solidaire en paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts, Leur condamnation solidaire en paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 mars 2026.

A l’audience, l’indivision [P], représentée par son conseil, a fait viser des écritures soutenues oralement, par lesquelles elle s’est désistée de sa demande d’expulsion du fait de la libération des lieux le 29 juillet 2025. Elle a en outre réitéré sa demande en validation du congé et, à titre principal, actualisé sa demande en paiement solidaire par Monsieur [M] [D] et Madame [N] [Z] [W] à la somme de 16835,05 euros d’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 9 mars 2026, avant restitution du dépôt de garantie, subsidiairement, la condamnation de chacun d’eux au paiement de 8417,52 euros, très subsidiairement, la condamnation de Madame [N] [Z] [W] seule en paiement de la somme de 16835,05 euros. L’indivision [P] a enfin réitéré la demande de condamnation solidaire de Monsieur [M] [D] et Madame [N] [Z] [W] au paiement de 2000 euros de dommages et intérêts et 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Madame [N] [Z] [W] a comparu en personne à l’audience utile. Elle a sollicité la restitution du dépôt de garantie, l’octroi d’une indemnité pour non-restitution, et le bénéfice de délais de paiement pour pouvoir apurer progressivement la dette locative par des versements échelonnés de 200 euros par mois. Elle a précisé que Monsieur [M] [D] n’avait jamais vécu dans l’appartement.

Monsieur [M] [D] a été représenté par son conseil à l’audience du 12 mars 2026. Il a versé des conclusions, développées oralement, par lesquelles il a sollicité le rejet des prétentions de l’indivision [P] et sa condamnation au paiement de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il a confirmé n’avoir jamais vécu dans le logement, le couple étant séparé depuis octobre 2021 et le divorce ayant été prononcé le 22 octobre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mai 2026 même par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré par le bailleur

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [M] [D] et Madame [N] [Z] [W] le 29 septembre 2021 à effet au 8 octobre suivant pour une durée de trois ans, a expiré le 8 octobre 2024, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur délivré le 9 novembre 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation, est bien régulier. Monsieur [M] [D] et Madame [N] [Z] [W] n’ayant pas usé de leur droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 9 octobre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’indivision [P] produit un décompte démontrant être créancière de la somme de 1074,38 euros au 1er octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré de loyers et de charges au jour de la résiliation du bail. Pour cette somme au principal, Monsieur [M] [D] et Madame [N] [Z] [W] n’en contestent ni le principe ni le montant. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 1074,38 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil. Le divorce ayant été prononcé postérieurement, le 22 octobre 2024, ils y seront tenus solidairement en raison de la solidarité des dettes ménagères prévue à l’article 220 du code civil.

Par ailleurs, bien que Monsieur [M] [D] et Madame [N] [Z] [W] allèguent que Monsieur [M] [D] n’ait jamais résidé dans le logement, ce dernier sera tout de même jugé tenu du règlement de l’indemnité d’occupation in solidum avec Madame [N] [Z] [W] en application de la solidarité prévue au contrat (article 2.17), parce qu’il n’a pas délivré de congé à l’indivision [P], de sorte qu’il est resté contractuellement engagé envers elle. Monsieur [M] [D] et Madame [N] [Z] [W] seront donc condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 9 octobre 2024 au 29 juillet 2025, correspondant à la date retenue par l’indivision [P] pour la libération effective des lieux, non contestée en défense à l’audience, égale au montant des loyers et charges qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi. Il ressort du décompte produit que la somme dont Monsieur [M] [D] et Madame [N] [Z] [W] sont débiteurs s’élève à 13260,67 euros, après déduction du montant de l’arriéré de loyers et charges au 8 octobre 2024 et du montant du dépôt de garantie de 2500 euros versé à l’entrée dans les lieux (16835,05-1074,38-2500).

La demande de Madame [N] [Z] [W] d’octroi d’une indemnité pour non-restitution du dépôt de garantie sera rejetée, celui-ci ayant justement été retenu par l’indivision [P] pour assurer le paiement d’une partie de leur créance dûment justifiée, en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [N] [Z] [W] n’apporte aucun élément concret sur sa situation financière pour étayer sa demande et l’échéancier qu’elle propose de 200 euros par mois serait insuffisant pour apurer la dette dans le délai légal. Enfin, l’antériorité des manquements et leur répétition permettent de constater que Madame [N] [Z] [W] a déjà bénéficié de larges délais qu’elle n’a pas mis à profit pour apurer sa dette, même partiellement, durant le temps de la procédure.

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que les défendeurs ont présenté pendant près d’une année des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation, et n’ont plus rien verser depuis septembre 2024. Ces manquements répétés ont nécessairement perturbé l’indivision [P], qui a dû payer sur sa trésorerie propre les charges de copropriété de l’immeuble et s’est vue privée de la possibilité d’obtenir par la vente du bien les liquidités escomptées. La demande de dommages et intérêts sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’association les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [M] [D] et Madame [N] [Z] [W] par l’indivision [P] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 29 septembre 2021 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 10] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 8 octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [D] et Madame [N] [Z] [W] à verser à l’indivision [P] la somme de 1074,38 euros d’arriéré de loyers et de charges au 1er octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [D] et Madame [N] [Z] [W] à verser à l’indivision [P] 13260,67 euros d’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 9 octobre 2024 au 29 juillet 2025, après déduction du montant du dépôt de garantie ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [D] et Madame [N] [Z] [W] à verser à l’indivision [P] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidulm Monsieur [M] [D] et Madame [N] [Z] [W] à verser à l’indivision [P] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidulm Monsieur [M] [D] et Madame [N] [Z] [W] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 1], le 11 mai 2026

La Greffière Le Juge