TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE ; M^e Denis WOMASSOM TCHUANGOU

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/02420 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7H4A

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 09 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [H], domicilié chez Feue Madame [L] [N] [K], [Adresse 1]

représenté par M^e Denis WOMASSOM TCHUANGOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0705

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 octobre 2025

Délibéré le 09 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 janvier 2026 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 09 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/02420 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7H4A

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 9 février 1999, à effet du 1er juillet 1998, la société anonyme REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a donné à bail à M. [T] [H] et Mme [K] [L] [N] un logement conventionné à usage d’habitation de type 3 situé [Adresse 3] (local n°014114H0010 – étage 3 – position G), moyennant un loyer actualisé de 498,44 euros outre les charges.

[K] [L] [N], sa concubine restée seule dans les lieux, est décédée le [Date décès 4] 2024.

Son fils, M. [S] [H], sollicitait par courrier du 10 avril 2024, le transfert du bail à son bénéfice au motif qu’il résidait dans les lieux depuis 25 ans et souhaitait y rester afin de fonder une famille.

Ce transfert lui était refusé par la RIVP, selon courrier du 29 avril 2024, à défaut de remplir les conditions d’occupation, étant seul dans un logement de trois pièces et une sommation de quitter les lieux lui était délivrée par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2024.

Faute d’avoir libéré les lieux, la RIVP a fait assigner M. [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] par acte de commissaire de justice remis à l’étude le 18 décembre 2024, aux fins de voir au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des dispositions du code de la construction et de l’habitation, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— juger que M. [S] [H] ne remplit pas les conditions du transfert de bail à son profit,

— juger que la résiliation du bail est intervenue au, jour du décès d'[K] [L] [N],

— juger que M. [S] [H] est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 3] (local n°014114H0010 – étage 3 – position G) et :

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [S] [H] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— supprimer le bénéfice du délai de deux mois, prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. [S] [H] à payer, à compter du décès d'[K] [L] [N], à la RIVP une indemnité d’occupation correspondant au loyer majoré de 30% à titre de dommages et intérêts augmentée des charges jusqu’à libération des lieux,

— condamner M. [S] [H] à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la RIVP expose que M. [S] [H], à la date du décès d'[K] [L] [N] ne remplit pas les conditions d’attribution d’un logement d’un logement conventionné en ce qu’il occupe seul un logement de trois pièces et qu’il ne remplit pas les conditions de ressources pour se voir attribuer un logement conventionné. Le bail s’étant dès lors trouvé résilié au jour du décès d'[K] [L] [N], M. [S] [H] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date. Dans l’attente de son départ effectif il doit verser une indemnité d’occupation et être condamné au versement de dommages et intérêts du fait de son occupation qui empêche la RIVP de louer le logement à un particulier remplissant les conditions d’attribution.

A l’audience du 28 avril 2025, l’affaire a été renvoyée afin que la RIVP justifie que M. [T] [H] n’est plus titulaire du bail.

Le 2 octobre 2025, la RIVP produisant le congé à effet du 21 février 2020, donné par M. [T] [H] par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 24 février 2000, réitère les termes de son assignation.

M. [S] [H] représenté par son conseil, expose par voie de conclusions reprises à l’audience et visées par le greffier, qu’il vivait dans le logement avec sa mère et en union libre avec Mme [E] [B] qu’il n’a pas mentionné lors de la demande de transfert faute de mesurer les conséquences de cette omission. Il produit à cet effet une attestation de la défunte rédigée le 20 janvier 2023 et des témoignages de voisins.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification de contrat de colocation

M. [S] [H] soutient dans ses conclusions déposées et sans indication à l’audience qu’il abandonne ce moyen que le bail conclu entre M. [T] [H] et Mme [K] [L] [N] et la RIVP est une colocation et que M. [T] [H] reste titulaire du bail et donc tenu du paiement des loyers.

Mais dans la mesure où la RIVP produit le congé délivré par M. [T] [H], le moyen soulevé par M. [S] [H] est inopérant.

Sur le transfert du bail

En application des dispositions de l’article 14 de la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable à l’espèce, en cas de décès du locataire le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an avant la date du décès.

Selon l’article L. 621-2 du Code de la construction et de l’habitation, les personnes à prendre en compte pour apprécier la sous occupation d’un logement sont l’occupant et son conjoint, leurs parents et alliés, les personnes à leur charge ou à leur service et les personnes titulaires d’un contrat de sous-location.

En l’espèce, s’il n’est pas contesté que M. [S] [H] remplit les conditions de durée d’occupation pour bénéficier du transfert de bail, celui-ci ne justifie pas d’une occupation suffisante d’un appartement de trois pièces.

En effet, à l’appui de sa demande de transfert il a écrit à la RIVP, le 10 avril 2024, qu’il vivait seul avec sa mère et « souhaite y rester afin d’y fonder une famille » ; le 22 avril 2024 que « la composition familiale est : personne seule. Je suis engagé dans une relation mais souhaite pour l’instant être seul sur le bail », avant de préciser le 19 juin 2024 que sa mère l’hébergeait avec sa concubine et qu’il souhaitait lors de ses précédents courriers être titulaire du bail puis ajouter, par la suite, sa concubine en tant que personne hébergée gratuitement.

L’attestation de la défunte établit le 20 janvier 2023 qui déclare la résidence à son domicile de [E] [B] ne porte pas mention de la qualité de concubine de son fils ni le motif de cette attestation, de sorte qu’elle ne saurait étayer les dires de M. [S] [H].

Par ailleurs, les attestations de mesdames [W] [A] et [X] [J] occupant le même immeuble sont insuffisantes à étayer une situation de concubinage qu’elles ne peuvent pas avoir constaté par elles-mêmes, faute de vivre au domicile des intéressés.

En outre, ce n’est que le 22 octobre 2024, soit bien après le refus du 29 avril 2024, que M. [S] [H] atteste d’un concubinage avec Mme [E] [B] avec à l’appui une facture Amazon de livraison d’huiles essentielles datée du 12 septembre 2023. Il sera observé que cette facture ne saurait établir une vie commune et que les justificatifs émanant des sociétés de fourniture d’énergie sont tous postérieurs à la demande de transfert de bail.

Enfin, le texte précité vise la situation de couple marié et non le concubinage évoqué par le défendeur qui ne saurait dès lors prétendre au transfert du bail, ses revenus par ailleurs excédant le plafond d’admission au logement social concerné.

Sur la résiliation du bail

Le bail s’étant trouvé résilié au jour du décès d'[K] [L] [N], M. [S] [H] est occupant sans droit ni titre depuis le [Date décès 4] 2024. Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion dans les conditions précisées au dispositif.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [S] [H] sera par conséquent condamné à verser à la RIVP une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges mensuels tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

La RIVP sera néanmoins déboutée de sa demande de majoration du loyer de 30% à titre de dommages et intérêts, faute de justifier d’un préjudice personnel au maintien de M. [S] [H] dans les lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [S] [H] sera également condamné à verser à la RIVP la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DIT que le bail signé le 9 février 1999, à effet du 1er juillet 1998, entre la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] et M. [T] [H] et Mme [K] [L] [N] portant sur un logement conventionné à usage d’habitation de type 3 situé [Adresse 3] (local n°014114H0010 – étage 3 – position G), a pris fin le [Date décès 4] 2024, au décès d'[K] [L] [N] dernière occupante titulaire du bail ;

CONSTATE que M. [S] [H] est occupant sans droit ni titre ;

ORDONNE en conséquence à M. [S] [H] de libérer les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la restitution des clés et ce à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [S] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [S] [H] à verser à la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du [Date décès 4] 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE M. [S] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

CONDAMNE M. [S] [H] à verser à la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection.