TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e FOURGEOT

Copie exécutoire délivrée

à : M^e DEPOIX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/07892 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXRX

N° MINUTE : 7/2026

JUGEMENT

rendu le mardi 26 mai 2026

DEMANDEUR

Monsieur [P] [K]

assisté par sa curatrice Madame [Z] [U]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marine DEPOIX de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0673

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [A]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Olivier FOURGEOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1369

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection,

assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mai 2026 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 26 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07892 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXRX

FAITS ET PROCEDURE

M. [P] [K] est propriétaire d’un appartement sis [Adresse 2] qu’il occupe à titre de résidence principale.

Il a été placé sous curatelle renforcée par jugement du 19/12/2024 pour une durée de 60 mois avec désignation de sa sœur Mme [Z] [U] en qualité de curatrice.

M. [K] a déposé plainte relativement à l’occupation de son appartement par M. [H] [A] depuis le 12 avril 2024, qui aurait changé la porte et apposé son nom sur la boite aux lettres.

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2025, M. [K], assisté de sa curatrice Mme [Z] [U], a assigné M. [H] [A] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris

Dans ses conclusions en réplique n°1, il demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’occupation sans droit ni titre de M. [H] [A],

— ordonner l’expulsion sans délai du défendeur ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec transport et stockage des meubles aux frais et risques de l’occupant,

— débouter M. [H] [A] de toute demande de délais pour régler sa dette ou quitter les lieux,

— fixer une indemnité mensuelle d’occupation de 968 € par mois et condamner M. [H] [A] au paiement de la somme de 23.232 € au titre de l’arriéré au mois de mars 2026 inclus, jusqu’à la libération des lieux,

— condamner le défendeur au paiement d’une somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [K] explique qu’expulsé manu militari de chez lui par M. [H] [A], il est contraint par la situation de vivre chez sa mère âgée et qu’il doit continuer à payer les charges de copropriété avec son RSA.

Il indique qu’aucun bail écrit ou oral n’a été régularisé entre les parties, non plus qu’aucun versement de loyer, s’agissant de l’accaparement sauvage du logement d’une personne en état de vulnérabilité. Il affirme que le bail présenté est incohérent, fixé à vil prix, sans état des lieux ni DPE ni dépôt de garantie versé et part d’une date où M. [K] habitait les lieux.

S’agissant de la promesse de vente alléguée entre les parties, M. [K] n’en conteste pas la réalité, la réitération par acte authentique étant prévue initialement au 6 juin 2024 mais n’ayant pu être réalisée faute de disposition des fonds par l’acheteur et la vente ayant été stoppée en raison de ses conditions désavantageuses. Il expose que ce contexte est celui ayant donné lieu, après plainte, à la saisine du juge des tutelles en août 2024.

Il justifie l’indemnité d’occupation sur la base de l’encadrement du loyer et du marché à hauteur de 880 € + 10% de charges.

Dans ses conclusions en réponse, M. [H] [A] demande de :

— dire et juger qu’il est bien titulaire d’un contrat de location,

— dire que la non réitération de la vente est imputable à M. [K],

— dire et juger qu’aucune indemnité d’occupation ne saurait être sollicitée,

— débouter M. [K] de ses demandes,

— condamner M. [K] au paiement d’une somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles.

M. [H] [A] explique que l’appartement de M. [K], insalubre et occupé par des squatteurs, a fait l’objet d’une promesse de vente entre les parties en date du 15/12/2023 pour un prix de 200000 € (140000 € au jour de la régularisation, qu’il indique avoir versé au notaire, et 60000 € 6 mois après la signature de l’acte authentique le 15/02/2024).

Il précise que dans cette attente, un contrat de location avait été régularisé le 26 septembre 2022 moyennant un loyer de 240 € + 80 € de charges. Il indique que la régularisation de la promesse de vente le 15 février 2024 devait mettre fin au contrat de location, et que le report de cette signature justifie une occupation gracieuse

A l’audience du 25 mars 2026, les conseils des parties ont déposé leurs écritures.

La délibéré a été fixé au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la situation d’occupation sans droit ni titre

Il ressort des pièces versées aux débats que l’appartement dont est sans conteste propriétaire M. [P] [K], sis [Adresse 3], était occupé à la date du 19/02/2024 par M. [H] [A] selon procès-verbal de constat du même jour constatant son nom sur la boite aux lettres attribuée à M. [K] (en plus du nom de ce dernier) selon le tableau des occupants ainsi que la présence, au seuil du lot, d’une porte de chantier type isoplane prépeint avec un cadre en bois à l’état brut équipée d’une simple serrure (changée selon un voisin « il y a 3/5 mois »), sans poignée ni plaque d’habillage, contrairement à tourtes les autres portes voisines.

La sœur et curatrice de M. [K], alors que son frère était hospitalisé, indiquait le 29/10/2024 au notaire chargé de la promesse de vente que l’appartement « avait été squatté » sans mentionner par qui. En tout état de cause, M. [H] [A] ne nie pas l’occuper et même revendique le bien-fondé de sa présence dans les lieux.

La promesse de vente du 15/12/2023 intervenue entre les parties relativement au bien litigieux pour un prix de 200.000 € d’ailleurs produite aux débats ne fait pas de doute quant à son existence.

Toutefois, son existence n’apporte rien aux débats s’agissant de l’occupation d’un bien dont la vente n’a finalement pas été réitérée (soit parce que le séquestre de 10.000 € n’avait pas été versé, soit parce que le vendeur ne s’est pas déplacé le jour de la signature), dès lors qu’aucune clause ne stipule une entrée en jouissance de l’acheteur préalablement à la réitération de l’acte authentique, ou dès lors que depuis le 15/02/2024, date initiale de réitération, l’acheteur n’a entamé aucun procédure pour voir prononcer judiciairement l’exécution forcée de la vente – sans doute parce qu’il sait que l’altération des facultés de M. [K], à, l’époque, six mois avant la requête de sa sœur et dix mois avant le jugement ad hoc, pourrait éventuellement justifier l’annulation de la vente sur le fondement de l’article 464 du code civil.

De même, l’existence du contrat de location allégué en date du 26 septembre 2022, sans annexe aucune, semble aussi douteux que sa signature, puisque, qu’il soit écrit ou verbal, il n’a manifestement reçu aucune exécution du côté du locataire supposé, puisque M. [A] ne se donne pas la peine de produire une preuve de versement du dépôt de garantie, pas plus que, depuis cette date, des quittances de loyer, avis de virements voire relevés de compte bancaire attestant de retraits mensuels à date fixe, lequel loyer d’ailleurs (240 €) ne semble pas fixé sérieusement au regard de l’estimation du demandeur (de 770 à 907 €, pièce 5).

M. [A] ne démontre donc pas avoir la qualité de locataire de M. [K].

Il n’est pas davantage possible de suivre le défendeur lorsqu’il écrit, comme par une démonstration de justice-faite-à soi-même, que le report de la signature devant notaire « doit justifier une occupation gracieuse du logement », ce qui défie le bon sens juridique.

Ainsi, qui plus est au regard de la situation de personne vulnérable exposée par la demanderesse et validée par le juge des tutelles, M. [A] échoue à démontrer l’existence d’un titre locatif.

Il doit donc être considéré comme étant sans droit ni titre.

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l’expulsion de M. [H] [A] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [H] [A], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Aux termes de l’article L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la mauvaise foi de M. [H] [A] ayant été largement démontrée, à défaut que soit démontrée une voie de fait de son cru, il y a lieu d’écarter l’application du délai précité.

II. Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [H] [A], depuis le 12 avril 2024 (dans les limites de la demande), date d’entrée dans les lieux du défendeur) (le contrat de location douteux qu’il produit valant aveu), et ce jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et/ou procès–verbal d’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité à la somme de 26,30 €/m2, selon le loyer de référence pratiqué dans le quartier de [Localité 2] d’après l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, soit 762,70 €, indexation annuelle et charges en sus.

Il y a lieu de condamner M. [H] [A] au paiement de cette indemnité.

Soit, depuis le 12 avril 2024 (dans les limites de la demande) :

1 x 762,70 € x 18/30 (= 547,62 €) + 8 x 762, 70 € ( = 6101,60 €) + 12 x 762,70 € ( = 9152,40 €) + 3 x 762, 70 € (= 2288,10) = 18089,72 €.

M. [H] [A] sera condamné au paiement de l’arriéré de l’indemnité.

M. [H] [A] n’a pas demandé subsidiairement de délais de paiement.

III. Sur la demande reconventionnelle de dire que la non réitération de la vente est imputable à M. [K]

Aucune démonstration n’ayant été apportée de ce que la non réitération de la vente serait imputable à M. [K], puisqu’aucune preuve du versement du séquestre par M. [H] [A] n’a été versée aux débats, la demande sera rejetée.

IV. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [H] [A] aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner M. [H] [A] à payer à M. [K] assisté de sa curatrice Mme [Z] [U] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

CONSTATE l’occupation sans droit ni titre par M. [H] [A] de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3],

ORDONNE l’expulsion de M. [H] [A] de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,

DIT inapplicable en l’espèce le délai stipulé à l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

FIXE à 762,70 €, indexation annuelle et charges en sus, l’indemnité d’occupation due à M. [P] [K], depuis la date du 12 avril 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

En conséquence,

CONDAMNE M. [H] [A] à payer à M. [P] [K] la somme de 18089,72 € arrêtée au 26 mars 2026,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [H] [A] aux dépens,

CONDAMNE M. [H] [A] à payer à M. [P] [K] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,