TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.C. ALMA UNIVERSITE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Emmanuelle AMAR

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03746 – N° Portalis 352J-W-B7J-DALB3

N° MINUTE :

4/2026

JUGEMENT

rendu le mardi 03 mars 2026

DEMANDERESSE

S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic La Société PLISSON IMMOBILIER , dont le siège social est sis – [Adresse 2]

représentée par M^e Emmanuelle AMAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1425

DÉFENDERESSE

S.C. ALMA UNIVERSITE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 mars 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 03 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03746 – N° Portalis 352J-W-B7J-DALB3

EXPOSE DU LITIGE

La SC ALMA UNIVERSITE est propriétaire du lot n°421 dans l’immeuble sis [Adresse 1], correspondant à un emplacement de stationnement cadastré CK n°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 60/100000ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, la SC ALMA UNIVERSITE a été condamnée par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 22 novembre 2023 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5] la somme de 1960,31 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 11 janvier 2023, pour la période courue du 1er trimestre 2016 au 1er trimestre 2023 inclus, frais de recouvrement inclus, et 300 euros de frais irrépétibles.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS PLISSON IMMOBILIER en exercice, a assigné la SC ALMA UNIVERSITE devant le tribunal judiciaire de [S], en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  670,24 euros au titre des charges de copropriété appelées postérieurement au 11 janvier 2023 et décompte arrêté au 23 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2023,

—  372 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtés au 23 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2023,

—  4000 euros de dommages et intérêts,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion; qu’il a fallu l’intervention d’une première décision de justice, ainsi que des procédures d’exécution forcée pour que des paiements interviennent.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée à étude, la SC ALMA UNIVERSITE n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Les pièces d’actualisation remises dans le dossier du demandeur sont inopérantes en ce que le demandeur n’a pas modifié ses demandes à l’audience puisqu’il s’en est remis au bénéfice de son acte introductif d’instance (la formulation d’une telle demande aurait nécessité en tout état de cause un renvoi de l’affaire pour le respect du contradictoire). Elles ne seront donc pas prises en compte au titre d’une actualisation des demandes, sauf à préciser qu’elles permettent toutefois de constater qu’aucun paiement n’est intervenu depuis l’assignation.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot n°421, indiquant la répartition des tantièmes, la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété établissant la qualité de copropriétaire de la SC ALMA UNIVERSITE ,

— le précédent jugement du 22 novembre 2023 de condamnation avec le décompte d’exécution y afférent démontrant le règlement de l’intégralité des causes du jugement à la date du 26 février 2024,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 avril 2023 au 1 avril 2025 (deuxième appel 2025 inclus),

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2022 et 2024,

— l’historique du compte du 1 janvier 2023 au 23 mai 2025 faisant état d’un solde débiteur de 670,24 euros (hors frais de recouvrement),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 9 mai 2022, 20 avril 2023, 15 mai 2024 et 26 mars 2025 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2021, 2022, 2023, 2024,

o vote des budgets prévisionnels 2022, 2023, 2024, 2025

o vote des travaux ou opérations suivantes : amélioration et réfection des éclairages des parkings, mise en place de caméras dans les entrées et dans les parkings, remplacement de la porte de parking, travaux de rénovation avec mise en conformité des ascenseurs bâtiment A et B,

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— la mise en demeure de payer la somme de 4615,70 euros adressée le 4 décembre 2023 à la SC ALMA UNIVERSITE (avisée le 7 décembre 2023),

— le contrat de syndic,

— les factures de frais de gestion (108 euros au titre de la mise en demeure par avocat et 264 euros au titre des honoraires de relance après mise en demeure par le syndic)

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 670,24 euros.

La SC ALMA UNIVERSITE sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 670,24 euros, portant sur la période allant du 1 avril 2023 au 23 mai 2025, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal non pas à compter de la mise en demeure, dès lors que cette dernière ne portait que sur une partie de la condamnation ci-dessus prononcée, sans précision sur ce à quoi correspondait précisément le montant de 4615,70 euros réclamé aux termes de cette dernière, mais à compter de l’assignation du 27 juin 2025.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…).

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 372 euros se décomposant comme suit :

—  108 euros pour l’envoi d’une mise en demeure par avocat,

—  264 euros au titre des honoraires de relance après mise en demeure par le syndic.

S’il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure par avocat en date du 4 décembre 2023, il n’est justifié d’aucune relance par le syndic, pas plus qu’il n’est justifié de diligences particulières ni du temps consacré aux relances qu’auraient effectué le syndic, de sorte que la demande formée au titre des honoraires de relance doit être rejetée.

En conséquence, seule la somme de 108 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2025, date de réception de la mise en demeure.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SC ALMA UNIVERSITE présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la deuxième fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par la SC ALMA UNIVERSITE.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 150 euros.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SC ALMA UNIVERSITE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la SAS PLISSON IMMOBILIER :

— la somme de 670,24 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 avril 2023 au 23 mai 2025 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 juin 2025,

— la somme de 108 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure réceptionnée le 7 décembre 2023,

— la somme de 150 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE la SC ALMA UNIVERSITE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la SAS PLISSON IMMOBILIER, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SC ALMA UNIVERSITE aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.