TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

6ème chambre 2ème section

N° RG 21/13733 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVPY3

N° MINUTE :

Réputé contradictoire

Assignation du :

01 Octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 10 avril 2026

DEMANDEUR

Monsieur [D] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Sophie RAKOTOARINOHATRA, avocat au barreau de PARIS,vestiaire #D2114

DÉFENDERESSES

S.A.S. GAMBETTA PROMOTION

[Adresse 2]

[Localité 3]

Partie non représentée

Société SCCV [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Anne-laure DENIZE de la SELEURL Anne-Laure Denize, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D0276

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nadja GRENARD, Vice-présidente

Madame Marion BORDEAU, Juge

Madame Stéphanie VIAUD, Juge

assistées de Madame Audrey BABA, Greffière lors des débats et de Madame PILATI, Greffière lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience du 29 janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame Nadja GRENARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— Signé par Madame Nadja Grenard , présidente de formation et par Madame Sophie PILATI, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique du 14 décembre 2017, la SCCV [Localité 4] LE CLOS DE L’EUROPE a conclu avec M. [D] [Z] un contrat de vente en l’état futur d’achèvement portant sur les lots 3 et 137 correspondant à un appartement de type F1 situé au rez-de-chaussée (lot A01) et à un emplacement de stationnement dans une résidence à édifier dénommée « [Adresse 5] » située [Adresse 6] à [Localité 4] (92).

Aux termes de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement, il a été convenu un délai de livraison au plus tard au 1er trimestre 2020 soit le 31 mars 2020.

La livraison du bien est intervenue le 15 janvier 2021.

Engagement de la procédure au fond

Par exploit de commissaire de justice délivré le 1er octobre 2021, M. [Z] a assigné la SCCV [Adresse 3] et la société GAMBETTA PROMOTION aux fins de solliciter leur condamnation solidaire à lui verser les sommes de :

100 € au titre des frais de prorogation de son crédit immobilier ;10.559,40 € au titre du remboursement des loyers réglés ;6.321,02 € en remboursement du manque à gagner consécutif à la perte de son prêt à taux zéro ;25.000 € au titre de son préjudice moral ;3.000 € au titre des frais irrépétibles.

Prétentions des parties

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 25 novembre 2025, aux termes desquelles M. [Z] sollicite de voir :

débouter la SCCV [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes ;

condamner la SCCV [Localité 4] LE CLOS DE L’EUROPE au paiement des sommes suivantes :

15.260,52 € pour l’ensemble des préjudices matériels et financiers induits par le retard de livraison, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

25.000 € en réparation du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

***

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le , aux termes desquelles la SCCV [Adresse 7] sollicite de voir :

A titre principal,

débouter M. [D] [Z] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire si le Tribunal retenait un retard dans la livraison des lots acquis par M. [D] [Z] et l’existence de préjudices :

déduire du montant des préjudices réclamé par M. [D] [Z] le montant des virements dont il a bénéficié de la part de sa colocataire, Mme [Y] [X], qui s’élève à la somme totale de 4.241 € ;

réduire l’indemnisation demandée au titre du préjudice moral ;

écarter l’exécution provisoire de droit sur les demandes de condamnation formées par M. [Z] ;

En tout état de cause,

débouter M. [D] [Z] de sa demande de condamnation formée à son encontre au titre de sa perte financière à hauteur de la somme de 6.361,02 €

condamner M. [D] [Z] à lui payer la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles ainsi que des dépens dont distraction au profit de Maître Anne-Laure Denize.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties.

La clôture est intervenue le 27 novembre 2025.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la société Gambetta promotion n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

M. [Z] sollicite de voir condamner la SCCV [Adresse 3] à lui payer les sommes suivantes :

15.260,52 € pour l’ensemble des préjudices matériels et financiers induits par le retard de livraison, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

25.000 € en réparation du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, M. [Z] expose que la société venderesse a manqué à son obligation de délivrance à la date convenue dans la mesure où elle s’était engagée à livrer au plus tard au 1er trimestre 2020 et n’a finalement livré le bien à M [Z] que le 15 janvier 2021 soit avec 290 jours de retard.

En réponse aux moyens adverses, le demandeur oppose, d’une part, que la société venderesse ne peut lui opposer la clause conventionnelle de suspension du délai de livraison faute pour elle de pouvoir justifier de l’envoi d’une lettre d’information sur le retard et ses causes, adressée dans un délai raisonnable, d’autre part, dès lors que la société défenderesse ne justifie pas de causes de suspension légitimes.

La SCCV [Localité 4] Le Clos de l’Europe soutient justifier de quatre causes légitimes de suspension permettant de se prévaloir d’une prolongation du délai de livraison de 13 mois et de l’envoi à l’acquéreur de courriers l’informant de l’ensemble de ses causes.

1- Sur l’existence de causes légitimes de suspension

Aux termes de l’article 1601-1 du Code civil la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Le délai de livraison doit être indiqué dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement selon l’article L261-11 du Code de la construction et de l’habitation. L’obligation de délivrer dans le délai convenu est une obligation de résultat pesant sur le vendeur. Toutefois les parties peuvent prévoir des causes légitimes de suspension dudit délai. Il incombe dès lors au vendeur lorsque ce délai n’a pas été respecté de démontrer l’existence d’une ou plusieurs causes légitimes de suspension.

Aux termes de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 14 décembre 2017, il est stipulé :

« 1°) Délai prévisionnel de livraison

Le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que le bâtiment dont dépendent les biens présentement vendus et plus particulièrement lesdits biens, soient livrés au plus tard le PREMIER TRIMESTRE DEUX MILLE VINGT (1er trimestre 2020) sauf survenance d’un cas de force majeure ou plus généralement d’une cause légitime de suspension de délai de livraison».

« 2°) Cause légitime de suspension de délai

Pour l’application de ces dispositions, seraient ainsi considérées comme des causes de report de l’obligation du VENDEUR à l’égard de l’ACQUEREUR :

— Les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maitre d’oeuvre et justifiés par les relevés de la station météorologiques la plus proche du chantier,

— la grève, qu’elle soit générale ou particulière à l’industrie du bâtiment ou à ses industries annexes ou encore aux professions dont l’activité dépend de celle-ci, la grève du secteur socio-professionnel des transports ou encore spéciale aux entreprises travaillant sur le chantier,

— le retard provenant de la procédure de sauvegarde des entreprises ou la cessation des paiements,

— le retard résultant de l’admission d’une entreprise ou d’un sous-traitant œuvrant sur le chantier à une procédure de redressement judiciaire ou de liquidation de ses biens, (si l’admission au régime de la sauvegarde, du redressement ou de la liquidation judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets),

— le retard provenant de la défaillance d’une entreprise pour une cause autre que son admission à une procédure collective et avérée par une lettre recommandée valant mise en demeure à l’entreprise de se conformer au planning d’exécution des travaux relevant de son marché, (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le Maître d’Ouvrage à l’ACQUEREUR au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée à l’entrepreneur défaillant),

— suite à l’une des trois hypothèses ci-dessus, la recherche d’une nouvelle entreprise,

— injonctions administratives ou judiciaires de suspendre les travaux sauf le cas où ces injonctions seraient fondées sur des fautes ou négligences de la nature d’une responsabilité propre du VENDEUR,

— les mesures qui seraient imposées du fait de la découverte d’ouvrages enterrés, de carrière ou de cavité, de vestiges archéologiques, de pollution ou plus généralement de toute mesure qui serait imposée par une autorité administrative ou compétente qui aurait pour effet de suspendre ou de ralentir les travaux,

— Les troubles résultant d’hostilités, révolutions, cataclysmes ou accidents de chantier, les retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-oeuvre d’immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation autres que celles révélées par un éventuel rapport d’audit des sols établi préalablement au démarrage du chantier ,

— la résiliation d’un marché de travaux due à la faute d’un cocontractant,

— les retards dus aux travaux de l’aménageur,

— troubles résultant d’hostilités, cataclysmes, catastrophes naturelles, accidents de chantier, sinistres qu’ils soient matériels ou corporels,

— pandémie virale ou bactérienne générale ayant pour conséquence la limitation de la circulation des biens et des personnes,

— retards imputables aux compagnies cessionnaires (E.R.D.F. – G.R.D.F. – France TELECOM – Compagnie des Eaux, G.D.F SUEZ, La Poste, etc.…),

— retards de l’ACQUEREUR à satisfaire au paiement du montant des appels de fonds émis par le VENDEUR, ou dans la confirmation de ses choix de prestations,

— délais supplémentaires pour l’exécution des travaux modificatifs demandés par l’ACQUEREUR,

— retard des sociétés concessionnaires, de l’aménageur de la ZAC, et des services publics chargés de la viabilité, des voies et des réseaux desservant l’ensemble immobilier,

— Retards dus aux délais supplémentaires liés aux modifications techniques nécessaires à l’obtention de tout éventuel label ou certification énergétique ou liés à des préconisations complémentaires émises par le bureau de contrôle ou l’organisme de certification pour obtenir un label ou une certification suite aux tests qui seront réalisés in situ.

— Les difficultés d’approvisionnement du chantier en matériel ou matériaux consécutives à un désordre du marché à l’échelon national ou local,

— Les vols, dégradations et actes de vandalisme dont le chantier et les entreprises y intervenant seraient les victimes, le délai nécessaire au réapprovisionnement du chantier et à la reprise des dommages causés,

L’une ou l’autre de ces circonstances si elle se produisait aurait pour effet de reporter la livraison d’une période égale à la durée de suspension afin de tenir compte de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier, sauf l’information du Maître d’oeuvre, souverain en la matière, de pouvoir recadrer les plannings d’exécution successifs amenant à un report de moindre durée.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre de l’architecte ou du maître d’oeuvre.

En ce qui concerne les espaces verts, le VENDEUR se réserve la possibilité de différer leur aménagement afin que celui-ci soit effectué dans les meilleures conditions climatiques ».

Il est établi en l’espèce que la livraison a eu lieu le 15 janvier 2021 au lieu du 31 mars 2020 soit avec 9 mois et 15 jours de retard (soit 290 jours de retard).

A. Sur l’examen des causes de suspension légitimes du délai de livraison

La société SCCV [Adresse 3] se prévaut, en l’espèce, de quatre causes légitimes de suspension :

les intempéries,la défaillance de l’entreprise en charge du lot électricité et la désignation d’une autre entreprise,la découverte par le maître d’oeuvre le 14 février 2019 d’un débord de fondation du bâtiment voisin sur l’emprise des travaux,la pandémie de Covid 19.

Sur la cause relative aux intempéries

La SCCV [Localité 4] Le clos de l’Europe se prévaut à ce titre d’une suspension du délai de livraison d’une durée de 55,5 jours. Au soutien de sa demande, elle produit deux attestations de la société Arpège, représentée par M. [O] [G], en charge de la maîtrise d’oeuvre d’exécution/OPC, accompagnées des relevés météorologiques de la station la plus proche du chantier, faisant état d’un nombre de jour d’intempéries :

— de 27,5 jours pour la période de septembre 2017 au 30 novembre 2018

— de 28 jours pour la période de décembre 2018 au 30 avril 2019.

Elle rappelle que le maître d’oeuvre a pour mission de comptabiliser les jours d’intempéries au regard du décompte des relevés météorologiques conformément aux dispositions de l’article L5424-8 du code du travail.

M. [Z] oppose, d’une part, l’absence d’opposabilité de la clause, d’autre part, que la simple constatation du nombre de journées d’intempéries effectuée par le maître d’oeuvre sur la base des relevés météorologiques ne peut suffire à justifier une incidence sur le délai de livraison dès lors que le maître d’oeuvre n’émet aucune appréciation et que le lien de causalité entre les intempéries et l’arrêt total du chantier n’est ainsi pas démontré, qu’en outre une partie des intempéries est antérieure à la conclusion de l’acte de vente du 14 décembre 2017 et ne peut être prise en considération dans le calcul du retard.

*

Sur l’opposabilité de la clause

M. [Z] oppose l’inopposabilité de la clause compte tenu de l’absence de preuve de l’envoi de tout justificatif à l’acquéreur et de l’absence en tout état de cause de l’envoi dans un délai raisonnable de cette information soit 10 mois après ces intempéries, le courrier d’information datant du 10 juillet 2019.

Dans la mesure où les stipulations contractuelles ne prévoient pas de conditions de forme spécifiques pour l’information de l’acquéreur tel que l’envoi obligatoire de l’attestation du maître d’oeuvre en recommandé dans un délai spécifique et où il est reconnu par M. [Z] avoir été informé le 10 juillet 2019 de l’existence de cette cause de retard, le moyen tiré de l’inopposabilité de la clause doit être rejeté. Par ailleurs, dans la mesure où le délai de livraison était prévu en tout état de cause selon l’acte de vente comme devant intervenir au cours du premier trimestre 2020, il y a lieu de constater que l’envoi d’un courrier en juillet 2019 soit 8 mois avant la fin du délai convenu permettait à l’acquéreur de disposer d’un temps suffisant pour organiser le décalage du délai de livraison.

Sur la qualification de cause légitime de suspension

Il est constant que si la clause d’un contrat de vente en état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur prévoyant une cause légitime de suspension du délai de livraison est licite, il n’en demeure pas moins que cette clause n’est pas automatique et demeure à l’appréciation des juges du fond.

Il est constant que les intempéries peuvent constituer une cause légitime de suspension à condition toutefois qu’elles soient survenues avant la conclusion de l’acte de vente concernée par le litige.

En l’espèce, aux termes des deux attestations du maître d’oeuvre en date toutes deux du 29 mai 2019, il est indiqué que la société Arpège « déclare qu’au regard des relevés météo de la station de [Localité 5] sur la période de septembre 2017 au 30 novembre 2018, 27,5 jours d’intempéries peuvent être comptabilisés » Il en est de même pour la seconde attestation aux termes de laquelle le maître d’oeuvre d’exécution / OPC « déclare qu’au regard des relevés météo de la station de [Localité 5] sur la période de décembre 2018 au 30 avril 2019, 28 jours d’intempéries peuvent être comptabilisés ». Il ressort au vu des relevés météorologiques joints publiés par la Fédération Française du Bâtiment sur la base des fiches de la station météorologique la plus proche du lieu de situation du chantier à savoir [Localité 6] que le maître d’oeuvre reprend exactement le même nombre d’intempéries figurant sur les relevés.

Force est de constater que ces attestations du maître d’œuvre et relevés météorologiques ne suffisent pas à démontrer que ces intempéries ont eu effectivement une incidence sur le chantier et ont effectivement interrompu les travaux dudit chantier en ce que le maître d’oeuvre ne donne aucune précision sur l’état d’avancement du chantier lors des périodes concernées ou sur le recalage du planning en raison de ces intempéries en produisant notamment les comptes-rendus de chantier.

Enfin il y a lieu de constater que les intempéries intervenues entre le mois de septembre 2017 et la date de conclusion de l’acte de vente le 14 décembre 2017 ne peuvent être considérées comme des causes légitimes de suspension d’un délai de livraison fixé postérieurement à leur survenance.

Il convient en conséquence de dire que la SCCV [Adresse 3] ne justifie pas suffisamment de l’existence d’une cause légitime de suspension au titre des intempéries.

Sur la défaillance de l’entreprise en charge du lot électricité

La SCCV [Localité 4] Le clos de l’Europe se prévaut d’une suspension du délai de livraison d’une durée de 6 mois et 7 jours entre le jour de la résiliation du marché de travaux de la société Cebat et la désignation d’une nouvelle entreprise pour la remplacer. Au soutien de sa demande, elle expose que la société Cebat, en charge du lot électricité, n’a pas réalisé ses études d’exécution dans les délais impartis ce qui l’a contrainte à résilier son marché le 2 octobre 2018 et à lancer une nouvelle procédure d’appel d’offres qui a conduit à la désignation en ses lieux et place de la société Nord étanchéité le 9 avril 2019.

M. [Z] oppose, d’une part, l’absence d’opposabilité de la clause, d’autre part, fait valoir que le maître d’ouvrage ne justifie pas les raisons qui l’ont conduit à procéder à la résiliation du marché de travaux 6 mois après avoir constaté l’abandon du chantier par l’entreprise de sorte qu’elle ne justifie pas que le retard soit imputable uniquement à la défaillance de cette entreprise et non à la tardiveté à adresser sa lettre de résiliation.

*

Sur l’opposabilité de la clause

M. [Z] oppose l’inopposabilité de la clause compte tenu de l’absence de preuve de l’envoi de tout justificatif à l’acquéreur et de l’absence en tout état de cause de l’envoi dans un délai raisonnable puisque le courrier du 10 juillet 2019 a été adressé 8 mois après la mise en demeure du 18 septembre 2018.

Dans la mesure où les stipulations contractuelles ne prévoient pas de conditions de forme spécifiques pour l’information de l’acquéreur tel que l’envoi obligatoire de l’attestation du maître d’oeuvre en recommandé dans un délai spécifique et où il est reconnu par M. [Z] avoir été informé le 10 juillet 2019 de l’existence de cette cause de retard, le moyen tiré de l’inopposabilité de la clause doit être rejeté. Par ailleurs dès lors que le délai de livraison était prévu en tout état de cause selon l’acte de vente au cours du premier trimestre 2020, il y a lieu de dire que l’envoi d’un courrier en juillet 2019 soit 8 mois avant la fin du délai convenu permettait à l’acquéreur de disposer d’un temps suffisant pour organiser le décalage du délai de livraison.

Sur la qualification de cause légitime de suspension

Aux termes du contrat de vefa, il est prévu que le retard provenant de la défaillance d’une entreprise pour une cause autre que son admission à une procédure collective et avérée par une lettre recommandée valant mise en demeure à l’entreprise de se conformer au planning d’exécution des travaux relevant de son marché ainsi que la recherche d’une nouvelle entreprise puissent constituer des causes légitimes de suspension et que la justification de la défaillance peut être fournie par le maître d’ouvrage à l’acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée à l’entrepreneur défaillant.

Selon les dispositions contractuelles, il est prévu que pour permettre au vendeur de se prévaloir d’une prolongation du délai de livraison d’une période égale à la durée de suspension afin de tenir compte de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier, les parties prévoient la possibilité pour le vendeur de justifier cette suspension par une lettre de l’architecte ou du maître d’oeuvre.

Au cas présent la SCCV [Adresse 8] produit un courriel du 9 septembre 2018, un courrier simple de mise en demeure du 18 septembre 2018 adressée à la société Cebat pour la transmission de ses plans d’exécution, un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 2 octobre 2018 informant l’entreprise de la résiliation de ses marchés de travaux ainsi que le procès-verbal d’attribution du 9 avril 2019 du lot à une nouvelle entreprise suite à la réalisation d’un appel d’offres. Force est de constater que le vendeur ne produit aucune attestation du maître d’oeuvre permettant de démontrer l’incidence de la défaillance de l’entreprise sur le planning du chantier et le délai de livraison et ainsi que cette défaillance est à l’origine directe du décalage du planning alors qu’il ressort des pièces produites que l’absence de production des études d’exécution par la société Cebat était déjà relevée par le maître d’oeuvre dans son compte-rendu de chantier du mois de mars 2018.

Il s’ensuit qu’il doit être considéré que la société venderesse ne démontre pas suffisamment l’existence d’une cause légitime de suspension à ce titre.

Sur la découverte par le maître d’oeuvre le 14 février 2019 d’un débord de fondation du bâtiment voisin sur l’emprise des travaux

La SCCV [Adresse 3] se prévaut d’une suspension de 3 mois (de mars à juin 2019) attestée par le maître d’oeuvre en raison de la découverte d’un débord de fondation du bâtiment voisin sur l’emprise des travaux lequel a nécessité de consulter des bureaux d’études spécialisés afin de définir un mode opératoire de reprise des travaux, ainsi que l’expert judiciaire désigné dans le cadre du référé préventif pour l’en informer et lui faire valider le mode opératoire.

M. [Z] oppose, d’une part, l’absence d’opposabilité de la clause, d’autre part, expose que l’attestation produite n’est pas datée et ne contient aucune date précise de la durée du retard de sorte qu’elle n’aurait pas de valeur probante. Il indique en outre qu’il a été relevé par l’expert judiciaire que l’existence du débord avait été mis en évidence lors de la réalisation de la fouille à l’intérieur du bâtiment de la propriété riveraine par le géotechnicien Accotec et que par symétrie il était prévisible de s’attendre à l’existence d’un débord en extérieur du mur pignon gauche de sorte qu’il ne s’agit pas, contrairement à ce que soutient le vendeur, d’une découverte.

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Sur l’opposabilité de la clause

M. [Z] oppose l’inopposabilité de la clause compte tenu de l’absence de preuve de l’envoi de tout justificatif à l’acquéreur et de l’absence en tout état de cause de l’envoi dans un délai raisonnable dès lors que la découverte du débord de fondation intervenue le 14 février 2019 a été invoquée pour la première fois 5 mois après dans son courrier du 10 juillet 2019.

Toutefois dans la mesure où les stipulations contractuelles ne prévoient pas de conditions de forme spécifiques pour l’information de l’acquéreur tel que l’envoi obligatoire de l’attestation du maître d’oeuvre en recommandé dans un délai spécifique et où il est reconnu par M. [Z] avoir été informé le 10 juillet 2019 de l’existence de cette cause de retard, le moyen tiré de l’inopposabilité de la clause doit être rejeté. Par ailleurs au vu du délai nécessaire pour le maître d’ouvrage assisté des professionnels du bâtiment pour déterminer les incidences du débord de fondation de l’immeuble voisin sur le planning contractuel, le délai de 5 mois ne constitue pas un délai déraisonnable alors que dans le même temps le délai de livraison était prévu en tout état de cause selon l’acte de vente au cours du premier trimestre 2020 de sorte que l’envoi d’un courrier en juillet 2019 soit 8 mois avant la fin du délai convenu permettait aux acquéreurs de disposer d’un temps suffisant pour organiser le décalage du délai de livraison.

Sur la qualification de cause légitime de suspension

En l’espèce, il ressort du contrat de vefa du 14 décembre 2017 qu’est considérée comme cause légitime de suspension : « Les troubles résultant d’hostilités, révolutions, cataclysmes ou accidents de chantier, les retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-oeuvre d’immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation autres que celles révélées par un éventuel rapport d’audit des sols établi préalablement au démarrage du chantier ».

Selon les dispositions contractuelles, il est prévu que pour permettre au vendeur de se prévaloir d’une prolongation du délai de livraison d’une période égale à la durée de suspension afin de tenir compte de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier, les parties prévoient la possibilité pour le vendeur de le justifier par une lettre de l’architecte ou du maître d’oeuvre.

En l’espèce, la SCCV [Adresse 3] produit une attestation de retard non datée établie par la société Arpège, maître d’oeuvre d’exécution et OPC, attestant d’un retard de 3 mois suite au constat du débord de fondation.

Aux termes de la note aux parties n°5 produite aux débats, l’expert judiciaire, désigné dans le cadre du référé préventif, a relevé la problématique de l’existence d’un débord de fondation d’environ 60 cm au droit du mur pignon gauche de l’office [Localité 4] Habitat public (au [Adresse 9]). L’expert a ainsi fait état de la suspension des travaux de construction dans cette zone. Force est de constater que l’expert a relevé que l’étude géotechnique G2 pro établi par le géotechnicien Accotec avait mis en évidence un débord de fondation important lors de la réalisation de la fouille F13 réalisée à l’intérieur du bâtiment de sorte que pour l’expert par symétrie « on pouvait parfaitement s’attendre à l’existence d’un débord en extérieur du mur pignon gauche ».

Au vu des observations effectuées par l’expert judiciaire, il y a lieu de constater que la SCCV [Adresse 8] ne justifie pas que la cause alléguée remplisse les conditions prévues par la clause pour pouvoir être qualifiée de cause légitime de suspension dès lors qu’il est établi par l’expert judiciaire que l’existence d’un débord de fondation était parfaitement prévisible puisque révélée à l’intérieur du bâtiment par un rapport géotechnique des sols établi préalablement au démarrage du chantier.

Il s’ensuit qu’il doit être considéré que la société venderesse ne démontre pas suffisamment l’existence d’une cause légitime de suspension à ce titre.

Sur la pandémie de covid-19

La SCCV [Localité 4] Le clos de l’Europe se prévaut d’une suspension de 1 mois et 24 jours (soit 54 jours) attestée par le maître d’oeuvre en raison de la pandémie de Covid-19 qui a entraîné l’arrêt du chantier pendant cette période. Elle expose que la pandémie de Covid-19 a donné lieu à des mesures exceptionnelles de confinement généralisé qui a eu pour effet de restreindre la libre circulation des personnes et d’empêcher la co-activité des salariés sur un même lieu. Elle fait valoir qu’en raison du risque sanitaire existant, dès lors que les travaux se déroulaient principalement à l’intérieur, et en l’absence de possibilité d’assurer la protection de la santé des ouvriers avant l’organisation des mesures adéquates, elle n’a pas eu d’autres choix que de décider d’un arrêt du chantier entre le 13 mars 2020 jusqu’au 11 mai 2020.

M. [Z] oppose, d’une part, l’inopposabilité de la clause, d’autre part, expose que l’attestation produite n’est pas datée et ne contient aucun cachet de l’entreprise qui l’a établie, qu’elle ne permet pas d’établir si l’origine du retard allégué est imputable à la pandémie sur les 37 jours ouvrés concernés dès lors que l’ordonnance du 25 mars 2020 n’a pas eu pour effet de supprimer l’obligation contractuelle de livraison des entreprises du bâtiment. Enfin le demandeur soutient que le vendeur ne justifie pas que le strict respect des préconisations de sécurité sanitaire pour la continuité des activités de construction ne pouvait être garanti sur son chantier faute pour lui de produire un ordre de service d’interruption pour la durée de 37 jours précisant les raisons pour lesquelles il ne lui était pas possible de prendre les mesures appropriées pour assurer le respect des mesures de sécurité sanitaire sur le chantier

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Sur l’opposabilité de la clause

M. [Z] oppose l’inopposabilité de la clause compte tenu de l’absence de preuve de l’envoi de tout justificatif à l’acquéreur.

Dans la mesure où les stipulations contractuelles ne prévoient pas de conditions de forme spécifiques pour l’information de l’acquéreur tel que l’envoi obligatoire de l’attestation du maître d’oeuvre en recommandé dans un délai spécifique, et où l’absence d’information dans un délai raisonnable si elle peut aboutir à voir engager la responsabilité du vendeur ne peut en l’espèce constituer une cause d’inopposabilité de la clause en particulier s’agissant d’une pandémie mondiale dont l’acquéreur ne pouvait ignorer les effets sur la libre circulation des personnes, il y a lieu de rejeter ce moyen.

Sur la qualification de cause légitime de suspension

En l’espèce, il résulte des stipulations contractuelles que les parties ont prévu comme cause légitime de suspension « la pandémie virale ou bactérienne générale ayant pour conséquence la limitation de la circulation des biens et des personnes ». Selon les dispositions contractuelles, il est prévu que pour permettre au vendeur de se prévaloir d’une prolongation du délai de livraison d’une période égale à la durée de suspension afin de tenir compte de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier, les parties prévoient la possibilité pour le vendeur de le justifier par une lettre de l’architecte ou du maître d’oeuvre.

Force est de constater qu’il est établi et non contesté qu’une pandémie du Covid 19 est intervenue en 2020 et qu’une mesure de confinement et de restriction de la liberté de circulation des personnes a été édictée par le gouvernement.

Il convient de relever que le décret du 16 mars 2020 puis du 23 mars 2020 ont ainsi prohibé les déplacements de personnes et imposé le respect des mesures de prévention de la propagation du virus. L’article 1er dudit décrit prévoyait « Afin de prévenir la propagation du virus Covid-19, est interdit jusqu’au 31 mars 2020 le déplacement de toute personne hors de son domicile à l’exception des déplacements pour les motifs suivants, dans le respect des mesures générales de prévention de la propagation du virus et en évitant tout regroupement de personnes :

1° Trajets entre le domicile et le ou les lieux d’exercice de l’activité professionnelle et déplacements professionnels insusceptibles d’être différés. […] ». Il ressort ainsi que la principale exception au principe d’interdiction des déplacements concernait les trajets liés à l’exercice de l’activité professionnelle lorsque le télétravail n’est pas envisageable et que les déplacements professionnels étaient insusceptibles d’être différés incluant dès lors le cas des chantiers de construction.

Il est établi que les mesures de restriction des déplacements ont été prorogées jusqu’au 11 mai inclus. Suite à l’arrêt de nombreux chantiers consécutif au premier décret édictant le confinement, il ressort que des circulaires interministérielles ont été prises à partir d’avril et mai 2020 afin de permettre la reprise des chantiers de même que des guides ont été établis par le secteur du bâtiment pour pouvoir aider à la reprise des chantiers dans le respect des gestes barrières et des conditions sanitaires imposées.

Enfin il ressort de l’attestation établie par la société Arpège dont l’en-tête figure sur le document et qui a été signé de manière manuscrite qu’un arrêt de chantier a été décidé entre le 13 mars 2020 et le 11 mai 2020.

Dès lors que la société défenderesse démontre suffisamment l’existence, d’une part, d’une « pandémie virale ou bactérienne générale ayant pour conséquence la limitation de la circulation des biens et des personnes » et son incidence sur le planning suite à l’arrêt de chantier au vu de l’attestation établie par le maître d’oeuvre, il y a lieu de dire que la SCCV [Adresse 8] justifie de l’existence d’une cause légitime de suspension pour une durée de 54 jours.

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Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient dès lors de dire que la SCCV [Localité 4] Clos de l’Europe démontre l’existence d’une cause légitime de suspension justifiant la prorogation du délai de livraison de 54 jours.

Dès lors il ressort que la société venderesse n’a pas respecté son obligation de délivrance au délai convenu en raison d’un retard de 236 jours (290 – 54).

2- Sur l’évaluation du préjudice

M. [Z] expose avoir subi un préjudice de :

15.260,52 € pour l’ensemble des préjudices matériels et financiers induits par le retard de livraison se décomposant des sommes suivantes :8799,50 € de loyers supplémentaires de location ;100 € de frais de renégociation de son prêt immobilier ;6361,02 € au titre de la perte de la somme à débloquer,25.000 € en réparation du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

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L’article 1231-2 du Code civil prévoit que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

L’article 1231-3 du Code civil, le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n’est point par son dol que l’obligation n’est point exécutée.

L’article 1231-4 du Code civil dispose que les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

Sur le préjudice financier lié à la prise en charge du loyer mensuel

M. [Z] indique avoir été contraint d’exposer des frais de loyers dans l’attente de la livraison de son bien immobilier entre avril 2020 et janvier 2021, date à laquelle il a été informé de la livraison du bien soit la somme de 879,95 € par mois.

La SCCV [Adresse 3] fait valoir que le préjudice ne peut inclure la part de loyer devant être supporté par le second locataire dès lors qu’il ressort du contrat de location que le logement était loué également à Mme [Y] [X] jusqu’au congé donné par cette dernière intervenu au mois de novembre 2020, de sorte que la demande ne peut excéder la somme de 4558,50 € pour la période concernée.

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Compte tenu de ce qui a été retenu précédemment, il y a lieu de dire que la SCCV [Localité 4] Clos de l’Europe a manqué à son obligation de délivrance à la date maximum prévue par les parties au 31 mars 2020, prorogée de 54 jours, reportée dès lors légitimement au 24 mai 2020. Il est établi par ailleurs que la livraison a finalement eu lieu le 15 janvier 2021.

Il s’ensuit que M. [Z] justifie avoir dû supporter un loyer entre le 25 mai 2020 et le 15 janvier 2021 alors que si le bien avait été livré dans les dates convenues, il n’aurait pas eu à supporter ces frais supplémentaires. Il convient en outre au vu du courrier informant M. [Z] de la livraison de son appartement que l’acquéreur a été informé le 12 janvier 2021 pour une livraison prévue pour le 15 janvier ne lui permettant pas de prévoir l’envoi de son congé au bailleur en temps et en heure.

Au vu du contrat de location produit aux débats, des quittances de loyer et extraits bancaires, il convient de constater que :

— le loyer principal était de 728,20 € par mois et les charges de 150,75€ par mois,

— le logement a été loué à deux locataires, M. [Z] et Mme [X] entre le mois d’avril 2020 et le mois de novembre 2020 inclus compte tenu du congé donné par Mme [X] le 30 octobre 2020 prenant effet le 30 novembre 2020,

— M. [Z] a réglé un loyer jusqu’au 31 janvier 2021.

Il s’ensuit que le préjudice financier subi par M. [Z] doit être évalué à la somme de 3711,50€ comprenant :

70,50€ (728,20/2 divisé par 31 x 6 jours) entre le 25 mai et le 31 mai 2020 2184,60 € (soit 728,20/2 x 6 ) entre le mois de juin et le mois de novembre inclus ;728,20€ pour le mois de décembre 2020728,20 € pour le mois de janvier 2021.

Il convient en effet de prendre en compte que le loyer ne peut être sollicité en son entier par M. [Z] alors que le logement a été occupé par deux locataires, d’autre part que les charges ne constituent pas un préjudice financier en lien avec le retard dès lors que M. [Z] aurait supporté des charges dans son nouveau logement si celui-ci avait été livré dans les temps.

Il convient en conséquence d’évaluer le préjudice financier de M. [Z] à la somme de 3711,50€.

Sur les frais de renégociation de son prêt immobilier et la perte de la somme à débloquer

M. [Z] expose qu’outre l’octroi d’un prêt ordinaire de 80 776,58 € au taux de 1,95 %, pour financer son projet immobilier, il a obtenu l’octroi d’un prêt à taux zéro de 60 000 € dont il a en partie perdu le bénéfice en raison des retards de livraison de son bien. Il indique ainsi qu’il bénéficiait d’une utilisation progressive en franchise totale mais que dès lors que le prêt à taux zéro arrivait à échéance le 1er août 2020 et que passé ce délai il était prévu qu’il ne puisse plus débloquer les sommes restant à débloquer, il s’ensuit qu’il a perdu la possibilité de débloquer le solde restant de 6 361,02 €. Il fait valoir qu’il a été dès lors contraint de puiser dans ses économies pour pouvoir régler le dernier appel de fonds et a dû par ailleurs renégocier le prêt immobilier ordinaire au taux de 1,95 % ce qui l’a conduit à supporter des frais supplémentaires de 100 € de dossier.

La SCCV [Adresse 8] soutient en réponse que le demandeur ne justifie pas l’existence d’un lien de causalité entre la perte du déblocage et le retard de livraison dès lors que cette perte était constituée dès le 3 février 2020 soit avant la date de livraison convenue. Enfin elle estime que M. [Z] ne démontre pas non plus le lien entre les frais de renégociation et le retard de livraison dès lors qu’il est à l’origine de la demande de modification.

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Au cas présent s’agissant des frais de renégociation, M. [Z] produit un avenant daté du 1er septembre 2020 à son contrat de prêt souscrit initialement pour financer son projet immobilier en date du 5 décembre 2016. Aux termes de cet avenant, il ressort que la période de démarrage du paiement des intérêts du prêt d’un montant de 398,85 € a été décalée d’une année soit du mois d’août 2020 à août 2021. Dans la mesure où il est établi que M. [Z] devait supporter un loyer dans l’attente de la livraison qu’il n’aurait pas eu à régler si le bien avait été livré à la date convenue, et où il était prévu que le paiement des intérêts n’intervienne que postérieurement à la livraison de son appartement, il convient de dire que le demandeur justifie que la renégociation était en lien direct avec le retard de livraison. Or dès lors qu’il est justifié que cette renégociation lui a fait supporter des frais supplémentaires de 100 € qu’il n’aurait pas eu à payer si le vendeur avait respecté le délai de livraison, il convient de faire droit à sa demande à ce titre.

En revanche, s’agissant de la somme de 6 361,02 €, dans la mesure où cette somme ne constituait pas un don mais un prêt d’une somme ne produisant pas d’intérêt et avait dès lors vocation à faire l’objet d’un remboursement mensuel à la suite de son déblocage par l’emprunteur, il convient de constater que M. [Z] ne démontre pas avoir subi une perte financière égale à cette somme, cette somme devant à terme être remboursée au prêteur. Il convient en conséquence de débouter M. [Z] de sa demande formée à ce titre.

Sur le préjudice moral

M. [Z] expose avoir subi un important préjudice moral se caractérisant par un stress particulièrement important. Il expose que du fait des manquements à ses devoirs de bonne foi et de loyauté par le vendeur, il a été placé dans une situation d’une extrême précarité, en raison de l’absence de possibilité de réaliser des travaux d’aménagement à la livraison ayant dû puiser dans ses économies pour combler la perte du prêt à taux zéro, en ce qu’il a été contraint de gérer à plusieurs reprises auprès de sa banque l’obligation de rembourser son prêt immobilier sans avoir obtenu la livraison de son bien immobilier et à subir des tracas liés à l’engagement de la présente procédure.

La SCCV [Localité 4] Clos de l’Europe fait valoir que le préjudice moral allégué n’est étayé par aucune pièce médicale, que les extraits bancaires produits démontrent l’absence de précarité du demandeur et que le demandeur ne peut solliciter une somme forfaitaire.

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Au cas présent il est établi que la société venderesse a manqué à son obligation de délivrance à la date convenue ce qui a conduit à faire supporter à M. [Z] un retard de 236 jours dans la livraison de son bien immobilier. Il convient de constater au vu des pièces du dossier que ce retard lui a engendré des tracas et des démarches l’obligeant ainsi à renégocier son prêt auprès de sa banque afin de repousser la date de démarrage du paiement des intérêts du prêt à une date postérieure à la livraison de son bien immobilier et à engager une procédure judiciaire pour faire valoir ses droits. Il convient enfin de relever qu’il est établi que M. [Z] a non seulement dû attendre plus de 19 mois avant de pouvoir aménager dans son nouvel appartement, mais a dû utiliser ses économies pour pouvoir régler son dernier appel de fonds suite à la perte d’une partie de son prêt à taux zéro l’amenant nécessairement à devoir diminuer ses dépenses. Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de dire que M. [Z] justifie du préjudice moral subi qu’il convient d’évaluer à la somme de 3500 €.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

La SCCV [Adresse 10], succombant dans ses demandes, doit être condamnée aux dépens et à payer à M. [Z] la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile il convient de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par voie de mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du Code de procédure civile, les parties en ayant été avisées,

DIT que la SCCV [Localité 4] CLOS DE L’EUROPE démontre l’existence de causes légitimes de suspension justifiant la prorogation du délai de livraison de 54 jours ;

DIT que la SCCV [Adresse 8] n’a pas respecté son obligation de délivrance au délai convenu en raison d’un retard de 236 jours ;

CONDAMNE la SCCV [Localité 4] CLOS DE L’EUROPE à payer à M. [D] [Z] les sommes suivantes :

3711,50 € au titre des loyers supportés ;100 € de frais de renégociation bancaire ;3500 € au titre du préjudice moral;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 8] à payer à M. [D] [Z] la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCCV [Localité 4] [Adresse 5] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Avril 2026

Le Greffier La Présidente