TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e ULCAKAR

Copie exécutoire délivrée

à : M^e COLIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04330 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7W4N

N° MINUTE : 1/2026

JUGEMENT

rendu le vendredi 17 avril 2026

DEMANDEURS

Madame [D] [N]

Monsieur [B] [O]

demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Valérie COLIN, avocat au barreau de Paris (vestiaire : #E0959), substituée par M^e Catherine KLINGLER, avocat au barreau de Paris (vestiaire : #E1078)

DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI [Adresse 2]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alexis ULCAKAR, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #G0579

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent GOSSART, Juge des contentieux de la protection, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 avril 2026 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 17 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04330 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7W4N

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 19 janvier 2024, la S.C.I. DU PONT DE FLANDRE a donné à bail à Mme [D] [N] et M. [B] [O], pour une durée de six ans renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Se plaignant de la nuisance de punaises de lit dans leur logement, Mme [D] [N] et M. [B] [O] ont, par lettre datée du 18 avril 2024, vainement sollicité du bailleur la prise en charge des frais de désinsectisation qu’ils ont engagés.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2025 remis au greffe le 24 avril suivant, Mme [D] [N] et M. [B] [O] ont fait assigner la S.C.I. [Adresse 2] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de diverses sommes.

À l’audience du 13 février 2026, à laquelle l’affaire a été renvoyée, Mme [D] [N] et M. [B] [O], représentés par leur conseil, se référant à leurs dernières conclusions, demandent de :

— condamner la S.C.I. DU PONT DE FLANDRE à leur payer la somme de 1 702,99 euros au titre du remboursement des frais de désinsectisation,

— condamner la S.C.I. [Adresse 2] à leur payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner la S.C.I. DU PONT DE FLANDRE à payer à Mme [D] [N] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice personnel,

— les autoriser à consigner leurs loyers entre les mains de la Caisse des dépôts et consignation jusqu’à la désinsectisation générale de l’immeuble,

— débouter la S.C.I. [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la S.C.I. DU PONT DE FLANDRE à leur payer la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, qui comprendront les frais d’assignation, de conclusions et du jugement à intervenir.

À l’appui de leurs prétentions, Mme [D] [N] et M. [B] [O] font valoir, au visa des articles 1719 du code civil, 6 de la loi du 6 juillet 1989 et R1331-45 du code de la santé publique, que, dès le mois suivant leur entrée dans les lieux du logement, il a été constaté la présence dans le bien de punaises de lit, ce qui a été confirmé par une entreprise spécialisée dans la détection de ces insectes, selon un rapport du 17 avril 2024. Ils ajoutent qu’ils ont été contraints de faire procéder à la désinsectisation du bien à leurs frais et que le bailleur n’a pas donné suite à leurs nombreuses sollicitations ainsi que celle de la commission de médiation. Ils affirment qu’ils justifient de ce que la présence de punaises de lit dans l’immeuble est antérieure à leur emménagement. Mme [D] [N] et M. [B] [O] énoncent que le document de la société DOGTECTOR présenté par la S.C.I. [Adresse 2] est un faux, car différent de celui qui leur a été précédemment communiqué.

Mme [D] [N] et M. [B] [O] font encore valoir, concernant leur demande de consignation des loyers jusqu’à désinsectisation de l’immeuble, que la S.C.I. DU PONT DE FLANDRE est en mesure d’exiger du syndicat des copropriétaires et du syndic ces travaux, qui ne nécessitent pas d’être votés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Mme [D] [N] et M. [B] [O] font valoir un préjudice correspondant aux frais engagés pour la détection de punaises de lit et la désinsectisation et un préjudice personnel de la première du fait des consultations médicales contraintes par les démangeaisons, brûlures et insomnies en lien avec la présence de punaises de lit.

À cette même audience, la S.C.I. [Adresse 2], représentée par son conseil, se référant à ses dernières conclusions, demande de :

— débouter Mme [D] [N] et M. [B] [O] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires,

— débouter Mme [D] [N] et M. [B] [O] de leur demande aux fins de consigner leurs loyers entre les mains de la Caisse des dépôts et consignation,

— condamner Mme [D] [N] et M. [B] [O] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, la S.C.I. DU PONT DE FLANDRE fait valoir que la preuve est rapportée par le rapport du 15 janvier 2024 de la société DOCTECTOR de l’absence d’infestation du logement loué à Mme [D] [N] et M. [B] [O] et que celui-ci est décent. Elle énonce que la preuve n’est pas rapportée par les demandeurs de la présence de punaises de lit dans leur habitation dès le mois d’avril 2024. Elle estime que sa faute ne serait pas démontrée même si l’infestation trouvait son origine dans les parties communes. La S.C.I. rappelle que les parties communes de l’immeuble ne lui appartiennent pas, s’agissant d’une copropriété. Elle rappelle que la présence en 2023 de punaises de lit dans l’immeuble avait été traitée diligemment par le syndic. Elle estime que sa responsabilité n’est pas engagée.

Sur les préjudices, la S.C.I. [Adresse 2] estime que le lien de causalité est manquant en ce qui concerne, d’une part, les frais de désinsectisation du mois d’avril 2024, car preuve n’est pas rapportée de la présence de punaises de lit à cette période, et, d’autre part, le préjudice invoqué par Mme [D] [N], au vu du certificat médical qu’elle produit. Elle argue de ce qui est présenté par les demandeurs comme une facture pour une désinsectisation d’octobre 2025 est en réalité un simple devis. Elle énonce que, en toute hypothèse, l’infestation postérieure à l’entrée des lieux n’est pas indemnisable.

La S.C.I. DU PONT DE FLANDRE conteste toute résistance abusive et considère n’avoir légitimement pas donné suite aux demandes de Mme [D] [N] et M. [B] [O].

Enfin, s’agissant de la demande de consignation des loyers jusqu’à la désinsectisation générale de l’immeuble, elle fait valoir que celui-ci est une copropriété et que les travaux demandés relèvent de la responsabilité du syndicat des propriétaires ou du syndic.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’obligation de délivrance d’un logement décent

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître, notamment, de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

Selon ce même article, le bailleur est également obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

Par ailleurs, selon le second alinéa de l’article 1353 du code civil, celui qui se prétend libéré d’une obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [D] [N] et M. [B] [O] démontrent par la production d’un rapport du 17 avril 2024 de la société spécialisée DOGTECTOR, la même société qui est intervenue à la demande du bailleur quinze jours avant l’entrée dans les lieux, la présence dans l’appartement loué par les demandeurs de punaise de lit ou mue de punaise de lit. Ce fait est en outre corroboré par le certificat médical du 15 avril précédent constant la présence sur Mme [D] [N] de piqûres d’insectes rampants de type punaises de lit ou autres. Le fait a été signalé par courriel le même jour au bailleur.

La présence de punaises de lit a été de nouveau constatée par la même société spécialisée, selon rapport du 8 octobre 2025, et ce, au niveau du lit et un mètre autour. Il n’est pas contesté que ces insectes sont des parasites au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ci-dessus rappelée. Leur présence dans un local d’habitation constitue donc un élément d’indécence de ce bien.

Pour démontrer qu’elle a satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent, la S.C.I. [Adresse 2] fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute et qu’aucune punaise de lit n’a été constatée deux semaines avant l’entrée dans les lieux de Mme [D] [N] et M. [B] [O] et qu’ainsi le logement donné à bail s’est trouvé initialement décent. Cet argument est toutefois inopérant puisqu’il ne caractérise pas la force majeure et que l’obligation de remise d’un logement décent ne cesse pas après l’entrée dans les lieux habités.

En toutes hypothèses, l’imprévisibilité de l’infestation de punaises de lit ne saurait être retenue alors qu’il résulte des pièces produites tant en demande qu’en défense que la présence à plusieurs reprises de ces parasites dans l’immeuble dans les mois qui ont précédé la prise d’effet du bail était connue par la bailleresse (facture de traitement émise le 3 avril et courrier du syndic de la copropriété du 26 octobre 2023 notamment).

Il ne ressort par ailleurs pas des pièces versées aux débats que la S.C.I. DU PONT DE FLANDRE ait effectué des diligences et ait répondu positivement aux demandes de Mme [D] [N] et M. [B] [O] de traitement ou de prise en charge des désinsectisations (courriel du 15 avril 2024, courrier daté du 18 avril 2024, mise en demeure par avocat du 5 février 2025, nouvelle mise en demeure du 8 octobre 2025), pas plus qu’elle ne l’a fait après courrier de l’assureur de Mme [D] [N] lui rappelant notamment les obligations au titre de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Le manquement à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 étant caractérisé, il y a donc lieu de retenir la responsabilité de la S.C.I. [Adresse 2].

Sur les dommages et intérêts au titre du manquement à l’obligation du bailleur

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le contrat de location rappelle, au titre des obligations du bailleur, son obligation de délivance d’un logement décent et il a été établi précédemment que la S.C.I. DU PONT DE FLANDRE a manqué à celle-ci depuis le mois d’avril 2024.

Il est constant que Mme [D] [N] et M. [B] [O] ont engagé l’ensemble des frais de désinfestation de l’appartement loué, soit :

— facture de la société spécialisée de détection de punaises de lit DOGTECTOR du 18 avril 2024 d’un montant de 180 euros,

— facture PROFORMA du 21 mai 2024 suite au traitement d’un montant de 399 euros,

— ticket de caisse d’achat d’un défroisseur le 16 avril 2024 de 84,99 euros,

— bon d’intervention de la société FREEZ’IT du 18 avril 2024 d’un montant de 380 euros,

— facture de la société spécialisée de détection de punaises de lit DOGTECTOR du 8 octobre 2025 d’un montant de 180 euros (il n’y a pas lieu de tenir compte du devis du même jour d’un montant de 479 euros, qui n’a pas donné lieu à nouvelle facture ou nouveau rapport).

La S.C.I. [Adresse 2] sera donc condamnée à payer à Mme [D] [N] et M. [B] [O] la somme de 1 223,99 euros à titre de dommages et intérêts.

À l’appui de sa demande de dommages et intérêts, Mme [D] [N] ne produit qu’un seul document médical du 15 avril 2024 qui, s’il fait effectivement état d’une hypersensibilité à des piqûres d’insectes, est insuffisant à caractériser un préjudice susceptible d’être indemnisé.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur la résistance abusive

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Selon l’article suivant, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, à l’appui de leur demande, Mme [D] [N] et M. [B] [O] ne font valoir aucun moyen.

La demande en dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur la demande de consignation des loyers

La désinsectisation générale de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1] relève de la décision de la copropriété et non de l’un de ses copropriétaires, tel que la S.C.I. DU PONT DE FLANDRE. Elle ne saurait donc être condamnée à exécuter une mesure qui ne relève pas de son pouvoir et, de surcroît, à la demande de tiers à la copropriété. En toutes hypothèses, il n’est pas justifié de la persistance de l’infestation de punaises de lit dans le logement de Mme [D] [N] et M. [B] [O].

La demande de ces derniers sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La S.C.I. [Adresse 2], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de préciser ce que recouvrent ces frais, ceux-ci étant limitativement énumérés à l’article 695 du même code.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 500 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la S.C.I. DU PONT DE FLANDRE à payer à Mme [D] [N] et M. [B] [O] la somme de 1 223,99 euros au titre de dommages et intérêts ;

Déboute Mme [D] [N] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice personnel ;

Déboute Mme [D] [N] et M. [B] [O] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

Déboute Mme [D] [N] et M. [B] [O] de leur demande de consignation des loyers entre les mains de la Caisse des dépôts et consignation ;

Condamne la S.C.I. [Adresse 2] à payer à Mme [D] [N] et M. [B] [O] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la S.C.I. DU PONT DE FLANDRE aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est de plein droit éxécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,