TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 18 Septembre 2025

Enrôlement : N° RG 23/07142 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3PJ6

AFFAIRE : M. [O] [E] ( M^e Serge AYACHE)

C/ S.A.S. FONCIA MARSEILLE (M^e Nicolas MERGER)

DÉBATS : A l’audience Publique du 05 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 18 Septembre 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [O] [E]

né le 18 juin 1983 à MARSEILLE, de nationalité française, demeurant et domicilié Pines 39 – TEL AVIV – ISRAEL

représenté par Maître Serge AYACHE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

C O N T R E

DEFENDERESSES

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SQUARE située 16 Traverse des Juifs 13008 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société SEBASTIAN IMMOBILIER, SAS immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 912 911 138, dont le siège social est sis 2 rue de la Vallée Verte 13011 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

La société FONCIA MARSEILLE, SAS immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 067 703 916, dont le siège social est sis rue Edouard Alexander 13010 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

La société PROVENCE L’ETOILE, SNC immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 501 552 947, dont le siège social est sis 79 boulevard de Dunkerque – Immeuble Astrolabe – 13002 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Laurent GAY de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

La SOCIETE ALLAUDIENNE EQUIPEMENT TECHNIQUE (SAET), placée en liquidation judiciaire par jugement du 01/12/2022, représentée par Me [J], liquidateur judiciaire, dont le siège social est sis 30 cours Pierre Puget

défaillante

La SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BTP (SMABTP), immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 775 684 764, dont le siège social est sis 8 rue Louis Armand 75015 PARIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SNC PROVENCE L’ETOILE a fait réaliser, en qualité de maitre d’ouvrage, un immeuble dénommé « LE SQUARE » sis 16 traverse des Juifs 13008 Marseille, qu’elle a vendu par lots en état futur d’achèvement.

Dans le cadre de cette opération de construction, une assurance Dommages-Ouvrage a été souscrite auprès de la société ALLIANZ.

Les ouvrages en toiture ont été réalisés par la société SOCIETE ALLAUDIENNE EQUIPEMENT TECHNIQUE dite SAET.

La société FONCIA MARSEILLE (ci-après la société FONCIA) a été nommée en qualité de syndic de la copropriété.

Par acte authentique du 21 décembre 2010, Monsieur [O] [E] a acquis auprès de la société PROVENCE L’ETOILE un appartement situé au 8ème et dernier étage de l’immeuble, à des fins locatives.

En 2017, il s’est plaint de la survenance d’infiltrations provenant de la toiture et affectant sa cuisine.

Il a ultérieurement fait état d’autres désordres, à savoir une désolidarisation du balcon côté ouest au niveau du joint de dilatation, des entrées d’eau depuis la terrasse de la chambre parentale, ainsi qu’une dégradation des joints du tablier de fenêtre de la baie vitrée et de l’encadrement du volet roulant.

Monsieur [E] a fait constater ces désordres par commissaire de justice selon procès-verbal du 3 décembre 2018, puis a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de les faire cesser par courrier du 31 janvier 2019, en vain.

Par acte du 31 juillet 2019, Monsieur [E] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SQUARE, la SNC PROVENCE L’ETOILE et la société ALLIANZ prise en qualité d’assureur Dommages-Ouvrage devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille, afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire concernant ces désordres.

Par ordonnance du 8 novembre 2019, les demandes dirigées à l’encontre de la société ALLIANZ ont été jugées irrecevables concernant certains désordres à défaut de déclaration de sinistre préalable, et une expertise judiciaire a parallèlement été ordonnée.

Elle a été confiée à Monsieur [U] [G] et a ultérieurement été rendue commune et opposable à différents constructeurs, dont la société SAET.

En cours d’expertise, le syndicat des copropriétaires a effectué une déclaration de sinistre à l’assureur Dommages-Ouvrage s’agissant des infiltrations dans le séjour/cuisine. Ce dernier a financé la réalisation de travaux en toiture qui ont permis de mettre fin aux désordres.

La société SAET a quant à elle été placée en liquidation judiciaire en cours de procédure, par jugement du tribunal de commerce de Marseille en date du 13 novembre 2019.

Monsieur [E] a vendu son appartement le 3 septembre 2020.

L’expert a déposé son rapport définitif le 22 novembre 2022.

Suivant exploit du 27 juin 2023, Monsieur [E] a fait citer au fond devant le tribunal judiciaire de Marseille le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SQUARE, son ancien syndic la société FONCIA MARSEILLE, la SNC PROVENCE L’ETOILE, la société SAET et la SMABTP en qualité d’assureur de celle-ci, afin de solliciter leur condamnation in solidum à lui payer, à titre principal, une somme de 354.480 euros en indemnisation de ses préjudices ou, à titre subsidiaire, les sommes de 40.000 euros au titre de la moins-value afférente à la vente du bien, 27.000 euros au titre des frais de notaire réglés lors de l’acquisition et 10.000 euros au titre des honoraires de l’agent immobilier, outre les frais irrépétibles et les dépens.

L’ instance a été enrôlée sous le numéro RG 23/07142.

*

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 18 novembre 2024, Monsieur [O] [E] demande au tribunal, au visa notamment des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1792 du code civil et de l’article 1240 du code civil, de :

À TITRE PRINCIPAL,

— DIRE ET JUGER la SNC PROVENCE L’ETOILE et la société SAET responsables du fait des dommages liés aux infiltrations en toiture ;

— CONDAMNER solidairement et à tout le moins in solidum la SNC PROVENCE L’ETOILE, son assureur la SMABTP ainsi que la société FONCIA ;

— DIRE ET JUGER le Syndicat de copropriétaires de la résidence LE SQUARE, sis 16, Traverse des Juifs – 13008 MARSEILLE responsable des dommages causés à Monsieur [E] ;

— DIRE ET JUGER que le Syndic en exercice, la société FONCIA MARSEILLE, responsable du fait qu’il a failli à son obligation de moyen ;

— CONDAMNER IN SOLIDUM la SNC PROVENCE L’ETOILE, la SMABTP en tant qu’assureur de la société SAET, le Syndicat de copropriétaires de la résidence LE SQUARE, sis 16, Traverse des Juifs – 13008 MARSEILLE et le Syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE à verser à Monsieur [E] 492.275 euros en indemnisation de son entier préjudice correspondant à :

* 354.480 euros au titre de l’impossibilité de remettre son bien en location ;

* 60.795 euros au titre des intérêts et frais d’assurance des prêts ;

* 40.000 euros du fait de la moins-value afférente à la vente du bien ;

* 27.000 euros au titre des frais de notaire réglés lors de l’acquisition et ;

* 10.000 euros au titre des honoraires de l’agent immobilier.

— JUGER que la responsabilité de la société SAET est également engagée ;

— ADMETTRE Monsieur [E] au passif de la société SAET à hauteur des mêmes sommes ;

À TITRE SUBSIDIAIRE,

— CONDAMNER IN SOLIDUM la SNC PROVENCE L’ETOILE, la SMABTP en tant qu’assureur de la société SAET, le Syndicat de copropriétaires de la résidence LE SQUARE, sis 16, Traverse des Juifs – 13008 MARSEILLE et le Syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE à indemniser le préjudice financier de Monsieur [E] à hauteur de 354.480 euros au titre de l’impossibilité de remettre son bien en location.

— JUGER que la responsabilité de la société SAET est également engagée ;

— ADMETTRE Monsieur [E] au passif de la société SAET à hauteur des mêmes sommes ;

À TITRE INFINIMENT PLUS SUBSIDIAIRE,

— CONDAMNER IN SOLIDUM la SNC PROVENCE L’ETOILE, la SMABTP en tant qu’assureur de la société SAET, le Syndicat de copropriétaires de la résidence LE SQUARE, sis 16, Traverse des Juifs – 13008 MARSEILLE et le Syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE à indemniser le préjudice financier de Monsieur [E] à hauteur de :

* 25.109 euros au titre de l’impossibilité de remettre son bien en location entre le mois d’avril 2019 et le mois de septembre 2020 ;

* 60.795 euros au titre des intérêts et frais d’assurance des prêts ;

* 40.000 euros du fait de la moins-value afférente à la vente du bien ;

* 27.000 euros au titre des frais de notaire réglés lors de l’acquisition et ;

* 10.000 euros au titre des honoraires de l’agent immobilier.

— JUGER que la responsabilité de la société SAET est également engagée ;

— ADMETTRE Monsieur [E] au passif de la société SAET à hauteur des mêmes sommes ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER IN SOLIDUM la SNC PROVENCE L’ETOILE, la SMABTP en tant qu’assureur de la société SAET, le Syndicat des copropriétaires de la résidence LE SQUARE, sis 16, Traverse des Juifs – 13008 MARSEILLE et le Syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE à payer à Monsieur [E] une somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER IN SOLIDUM la SNC PROVENCE L’ETOILE, la SMABTP en tant qu’assureur de la société SAET, le Syndicat des copropriétaires de la résidence LE SQAURE, sis 16, Traverse des Juifs – 13008 MARSEILLE et le Syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE aux entiers dépens ;

— JUGER que la responsabilité de la société SAET est également engagée ;

— ADMETTRE Monsieur [E] au passif de la société SAET à hauteur des mêmes sommes.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 15 mai 2024, la société PROVENCE L’ETOILE demande au tribunal de :

— DEBOUTER Monsieur [O] [E] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Reconventionnellement,

— LE CONDAMNER à verser la somme de 1.000 € à la SNC PROVENCE L’ETOILE à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— LE CONDAMNER à verser à la SNC PROVENCE L’ETOILE la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Le condamner aux entiers dépens,

Subsidiairement,

— REDUIRE la demande de condamnation financière de Monsieur [O] [E] vis-à-vis de la SNC PROVENCE L’ETOILE à de plus justes proportions,

— CONDAMNER la SMABTP es qualité d’assureur de la Société SAET, à relever et garantir la SNC PROVENCE L’ETOILE de l’intégralité des condamnations mises à sa charge,

— CONDAMNER tout succombant à verser à la SNC PROVENCE L’ETOILE la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner tout succombant aux entiers dépens.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 20 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SQUARE demande au tribunal de :

— Dire et juger que les sommes réclamées par Monsieur [O] [E] au titre d’un prétendu préjudice financier n’ont aucun lien avec une éventuelle obligation du Syndicat des copropriétaires ;

— En conséquence, rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Monsieur [O] [E] formulées à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE SQUARE ;

— A titre infiniment subsidiaire, vu les articles 1792, 1646-1 et 1240 du Code civil, condamner in solidum la Société PROVENCE L’ETOILE et la SMABTP à relever et garantir intégralement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE SQUARE de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

— En tout état de cause, condamner tout succombant à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE SQUARE la somme de 3.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [O] [E] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Nicolas MERGER, Avocat, qui affirme y avoir pourvu ;

— Dire n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 22 août 2024, la société FONCIA MARSEILLE demande au tribunal de :

A titre principal :

— DEBOUTER Monsieur [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la SASU FONCIA MARSEILLE.

A titre subsidiaire :

— RAMENER à de plus justes proportions les demandes de Monsieur [E].

— CONDAMNER la SNC PROVENCE l’ETOILE, la SMABTP en qualité d’assureur de la société SAET, et la société SECTP, à relever et garantir la SASU FONCIA MARSEILLE de toutes condamnations qui seraient éventuellement mises à sa charge.

En tout état de cause :

— DEBOUTER toute partie de toute demande formée à l’encontre de la SASU FONCIA MARSEILLE.

— CONDAMNER Monsieur [E] ou toute autre partie succombant à payer à la SASU FONCIA MARSEILLE la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article de 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens prévus à l’article 696 du Code de procédure civile.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 27 novembre 2024, la SMABTP demande au tribunal de :

— PRONONCER la mise hors de cause de la compagnie SMABTP ;

— A titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic à relever et garantir la concluante.

— CONDAMNER Monsieur [E] au paiement de la somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

*

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 5 juin 2025.

La décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

*****

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « constater », tout comme les demandes de « dire et juger », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, mais constituent de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

Sur les demandes de Monsieur [E]

— Sur la recevabilité des demandes dirigées contre la société SAET

Selon l’article L622-21 du code de commerce, le jugement d’ouverture d’une procédure collective interdit ou interrompt toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

L’article L622-17 du même code concerne les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période.

Il en résulte qu’aucune action aux fins de condamnation pécuniaire ne peut être engagée à l’encontre d’une société postérieurement au jugement prononçant l’ouverture de la liquidation judiciaire au titre d’une créance née antérieurement à celui-ci, ou d’une créance postérieure autre que celles prévues à l’article L622-17 du code de commerce.

Il appartient aux créanciers se prévalant d’une créance antérieure au placement d’une société en liquidation judiciaire de déclarer celle-ci entre les mains de son mandataire liquidateur, selon les formes de l’article L622-24 du code de commerce, l’admission ou non de cette créance au passif de la société relevant de la compétence exclusive du juge-commissaire en application de l’article L624-2 du même code.

Ces dispositions sont d’ordre public.

Il est constant en l’espèce qu’une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte par jugement du tribunal de commerce de Marseille du 13 novembre 2019 à l’encontre de la société SAET, Me [J] ayant été désigné en qualité de mandataire liquidateur. Cette procédure a été clôturée pour insuffisance d’actif le 1er décembre 2022.

L’action de Monsieur [E] à l’encontre de cette société a été engagée postérieurement à son placement en liquidation judiciaire pour avoir été introduite par assignation du 27 juin 2023.

Sa demande visant à admettre différentes sommes au passif de la liquidation judiciaire de la société SAET, formulée dans le dispositif de ses conclusions, est ainsi irrecevable à défaut de décision de renvoi du juge-commissaire, étant précisé au surplus que la procédure collective a été clôturée pour insuffisance d’actif avant l’introduction de l’instance et la société SAET radiée du RCS.

— Sur les désordres et les responsabilités

Quatre désordres distincts sont évoqués par Monsieur [E] dans ses conclusions :

1/ Les infiltrations d’eau au plafond de la cuisine/salon de l’appartement :

Ces infiltrations ont été constatées pour le première fois par le cabinet SARETEC, mandaté par l’assureur Dommages-Ouvrage après la déclaration de sinistre réalisée par le syndicat des copropriétaires le 4 août 2017. Le rapport SARETEC avait alors conclu que l’origine des infiltrations était un défaut de protection au niveau des sorties de ventilation primaires et VMC situées en toiture.

Des travaux ont été effectués par la société SECTP selon facture du 17 octobre 2018, financés par l’assureur Dommages-Ouvrage, puis de nouveau par la société INTER ETANCHEITE en octobre 2019.

La persistance des infiltrations après ces travaux est toutefois établie par le rapport de l’expert judiciaire Monsieur [Y] en date du 22 novembre 2022, qui a relevé des taches brunâtres humides au plafond ainsi que des coulures d’eau au sol à l’aplomb des taches lors des accédits tenus le 5 février 2020 et le 14 mai 2020. Des gouttes tombant du plafond ont également été constatées le 14 mai 2020, par temps de pluie. La matérialité de ces désordres est donc établie.

S’agissant de leur origine, il est constant que postérieurement à ces constats et en cours d’expertise, le syndicat des copropriétaires a effectué une nouvelle déclaration de sinistre à l’assureur Dommages-Ouvrage, qui a fait réaliser de nouveaux travaux par la société SECTP le 31 août 2020 consistant en la mise en œuvre d’un entoilage et de résine sur les conduits de ventilation en toiture. Il n’est pas contesté que ces travaux ont permis de mettre fin aux désordres, ce qu’a constaté l’expert judiciaire. Celui-ci a néanmoins noté que n’ayant pas été avisé en amont de la réalisation de ces travaux ni convié aux réunions préalables sur site de l’expert Dommages-Ouvrage, il ne pouvait se prononcer sur l’origine exacte des désordres. Il a simplement indiqué que les infiltrations provenaient de la migration d’eau depuis la toiture, sans pouvoir être plus précis sur l’existence d’un éventuel défaut de mise en œuvre, défaut d’entretien, choc…

Au vu des éléments du dossier, il apparait cependant certain a minima que les infiltrations affectant la cuisine de l’appartement de Monsieur [E] trouvaient leur origine dans la toiture-terrasse de l’immeuble située au-dessus de l’appartement, et plus particulièrement dans les gaines de ventilation installées en toiture, puisque les travaux réalisés sur celles-ci ont permis d’y mettre fin de manière définitive.

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Il s’agit d’un régime de responsabilité objective qui ne nécessite pas la démonstration d’une faute ni d’un quelconque défaut d’entretien.

Or, il n’est pas contesté que la toiture de l’immeuble et les gaines de ventilation qui y sont installées constituent des parties communes, ce qui résulte expressément de l’article 4 du règlement de copropriété du 9 septembre 2010 versé aux débats par la société FONCIA qui qualifie ainsi les toitures et les conduits de fumée, coffres et gaines.

Ainsi, la responsabilité du syndicat des copropriétaires apparait engagée au titre de ces infiltrations, sous réserve que les préjudices allégués soient en lien direct avec celles-ci.

S’agissant de la responsabilité personnelle du syndic, l''article 18 de la loi précitée dispose celui-ci est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Les articles 1240 et 1241 du code civil disposent quant à eux que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, et que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Ainsi, à l’occasion de l’exercice de ses fonctions, le syndic engage sa responsabilité délictuelle vis à vis des copropriétaires en cas de faute ou de négligence dans l’exercice de ses missions leur ayant causé un préjudice personnel.

Il appartient par conséquent au copropriétaire qui recherche la responsabilité délictuelle du syndic de démontrer l’existence d’une faute de celui-ci, ayant généré pour lui un préjudice.

Force est de constater en l’espèce que Monsieur [E] échoue à rapporter la preuve d’une quelconque négligence de la société FONCIA, syndic de la copropriété au moment du sinistre.

En effet, celle-ci justifie avoir effectué une déclaration à l’assureur Dommages-Ouvrage dès le 4 août 2017, date à laquelle les infiltrations lui ont été signalées pour la première fois par le requérant, et avoir ensuite accepté la réalisation des travaux de reprise préconisés par l’expert amiable et l’assureur en 2018. Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que par la suite, lorsque la persistance des infiltrations a été signalée en 2019, de nouvelles opérations ont été diligentées par le cabinet SARETEC (tests d’étanchéité) et des travaux complémentaires ont été réalisés par la société INTER ETANCHEITE à l’initiative de l’assureur Dommages-Ouvrage. Il est enfin justifié de l’exécution de travaux de reprise ayant permis de mettre fin définitivement aux désordres en août 2020, en cours d’expertise judiciaire et suite aux nouvelles opérations de l’expert Dommages-Ouvrage.

Aucun élément n’est versé aux débats qui viendrait prouver une inaction fautive de la société FONCIA s’agissant de la gestion de ce sinistre d’infiltrations, celle-ci ne pouvant se voir reprocher l’inefficacité ou l’insuffisance des travaux réalisés et financés par l’assureur Dommages-Ouvrage, ni la durée des opérations d’expertise amiable. Les demandes dirigées à son encontre par Monsieur [E] doivent donc être rejetées.

S’agissant enfin de la responsabilité de la SNC PROVENCE L’ETOILE et de la garantie de la SMABTP en qualité d’assureur de la société SAET, elles sont recherchées par le requérant sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs.

L’article 1792 du code civil dispose à cet égard que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. La mise en jeu de la garantie légale tirée de la responsabilité décennale des constructeurs suppose la preuve de l’existence d’un désordre affectant les travaux réalisés par ces derniers, compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, ainsi que la démonstration du fait que celui-ci était caché au jour de la réception de l’ouvrage et qu’il est survenu dans un délai de 10 ans à compter de celle-ci.

Il ne peut en l’espèce qu’être constaté que ces conditions ne sont pas réunies puisque l’origine exacte des désordres n’a pu être établie au terme de l’expertise judiciaire, les travaux de reprise ayant été réalisés en cours d’expertise sans information préalable de ce dernier et sans qu’il n’ait pu examiner les installations en toiture. Il n’est ainsi pas démontré que les infiltrations auraient pour origine un défaut affectant les travaux réalisés par la société SAET sous la maitrise d’ouvrage de la SNC PROVENCE L’ETOILE, et non un éventuel défaut d’entretien ou autre cause extérieure à ces travaux. L’existence d’une réception des travaux et son éventuelle date ne sont par ailleurs pas établies. Les demandes formulées à l’encontre de la SNC PROVENCE L’ETOILE et de la SMABTP au titre des infiltrations seront donc rejetées.

2/ La désolidarisation du balcon côté ouest au niveau du joint de dilatation

L’expert judiciaire a constaté que :

— le balcon est construit en porte-à-faux et les éléments préfabriqués du garde-corps ne sont pas liaisonnés avec la façade, de sorte que le joint de dilatation s’ouvre ;

— un autre joint est également dégradé à la jonction de deux éléments préfabriqués du balcon.

Il a qualifié ces désordres d’esthétiques s’agissant de dégradations des « joints de finition » en façade, sans aucune atteinte à la structure de l’immeuble. Il a toutefois précisé que les joints devaient être refaits afin d’éviter la survenance d’infiltrations.

Il a enfin indiqué que ces désordres étaient liés à un défaut d’entretien des ouvrages de finition de la façade, étant précisé que le mode constructif du balcon nécessite un entretien accru des joints.

Lors du deuxième accédit, l’expert a constaté que le joint contre la façade avait été rebouché avec de la mousse polyuréthane. Seul le joint à la jonction des modules préfabriqués du balcon restait donc à refaire.

Contrairement à ce que soutient la société FONCIA, ces désordres concernent une partie commune, non une partie privative. En effet, le règlement de copropriété indique expressément, en son article 4, que sont des parties communes « les façades et les murs extérieurs mitoyens ou non avec leur ornementation, y compris les balcons ». Le fait que les garde-corps et les balustrades soient privatifs est indifférent puisque les dégradations constatées ne concernent pas ces éléments mais les joints de finition de la façade et des éléments maçonnés du balcon.

L’entretien de ces joints incombait donc bien au syndicat des copropriétaires et sa responsabilité est donc susceptible d’être engagée de plein droit au titre des conséquences de leur dégradation pour les copropriétaires, conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précitée.

S’agissant en revanche de la responsabilité personnelle du syndic, Monsieur [E] ne développe aucun argument au titre de ce désordre dans ses écritures, et il ne démontre pas en quoi la société FONCIA aurait commis une faute concernant l’entretien de ces joints de finition. Il n’établit pas en particulier que le syndic aurait été avisé de leur dégradation et se serait montré inactif. La responsabilité de la société FONCIA n’est donc pas engagée de ce chef.

Enfin, la responsabilité des constructeurs n’apparait pas recherchée par Monsieur [E] aux termes de ses écritures s’agissant de ces désordres et n’est en tout état de cause pas susceptible d’être engagée sur le fondement décennal, seul visé par le requérant, en l’absence de tout dommage susceptible de porter atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage.

Seule la responsabilité du syndicat des copropriétaires est ainsi susceptible d’être retenue au titre des dégradations des joints de la terrasse, sous réserve pour le requérant de démontrer l’existence d’un préjudice en lien avec celles-ci.

3/ La dégradation des joints du tablier de fenêtre de la baie vitrée et de l’encadrement du volet roulant.

Dans son rapport, Monsieur [Y] indique avoir constaté que les joints en silicone entre les menuiseries et les façades étaient décollés, ce qui avait déjà été relevé dans le cadre du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 3 décembre 2018. Cette usure anormale est liée selon l’expert judiciaire à la forte épaisseur des joints autour de la baie vitrée. Il s’agit de désordres esthétiques.

L’article 5 du règlement de copropriété en date du 9 septembre 2010 stipule que sont des parties privatives les fenêtres, les portes-fenêtres, les persiennes, volets ou stores ainsi que leurs chambranles, châssis et accessoires, et d’une façon générale les ouvertures des locaux privatifs. Les appuis de fenêtres, les gardes corps et les balustrades des balcons ainsi que leur revêtement sont également privatifs.

Il en résulte que l’entretien des joints situés à la jonction des menuiseries doit également être considéré comme privatif et relevait donc de chacun des copropriétaires.

Dans ces conditions, Monsieur [E] n’est pas fondé à rechercher la responsabilité du syndicat ni celle du syndic au titre de la dégradation de ces joints. La responsabilité des constructeurs n’est pas davantage susceptible d’être engagée sur le fondement décennal, seul invoqué, s’agissant de désordres purement esthétiques.

Les demandes de Monsieur [E] fondées sur ce désordre doivent par conséquent être rejetées.

4/ Les entrées d’eau depuis la terrasse de la chambre parentale

L’expert judiciaire a indiqué aux termes de son rapport que les entrées d’eau dans la chambre parentale n’ont pas été constatées par ses soins et que ce grief est ainsi « sans objet ». Aucune demande n’est d’ailleurs formulée par Monsieur [E] à ce titre dans ses dernières conclusions.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point.

— Sur les préjudices allégués par Monsieur [E]

Il résulte de ce qui précède que seule la responsabilité du syndicat des copropriétaires est susceptible d’être engagée dans le cadre du présent litige, au titre des infiltrations en plafond de la cuisine/salon et de la dégradation des joints de finition de la façade du balcon côté ouest, qui trouvent leur origine dans des parties communes.

Il a toutefois été rappelé que cette responsabilité de plein droit n’est encourue que sous réserve de démontrer l’existence de dommages causés au copropriétaire par ces désordres.

En l’espèce, Monsieur [E] allègue différents préjudices d’ordre financier, dont il sera souligné à titre liminaire qu’ils sont exclusivement en lien avec les infiltrations ayant affecté la cuisine de son appartement, non avec la dégradation des joints du balcon côté ouest (l’expert ayant d’ailleurs indiqué que celle-ci n’avait occasionné aucun préjudice au requérant). Ces préjudices sont les suivants :

— une perte de chance de louer son appartement du fait des infiltrations ;

— un préjudice financier lié aux frais supplémentaires engendrés par la vente contrainte et anticipée de l’appartement, consistant dans le paiement d’intérêts, primes d’assurance et frais de remboursement anticipé des prêts, la moins-value sur la valeur de l’appartement, les frais de notaire réglés lors de l’acquisition et les frais d’agence lors de la revente.

S’agissant de la perte de chance locative, Monsieur [E] indique que le bien était loué à Monsieur [Z] jusqu’en avril 2019, date à laquelle celui-ci lui a donné congé du bail en raison des infiltrations persistantes affectant le logement. Il produit à l’appui de sa demande un courriel de son locataire en date du 4 avril 2019 annonçant son départ et faisant part de sa lassitude face aux dégâts des eaux récurrents dans le logement.

Le requérant sollicite à titre principal une indemnisation au titre de la perte de chance de louer son bien, sur une période de 20 ans à compter de la date d’acquisition de son logement en 2010, pour un montant total de 354.480 euros.

Il résulte toutefois de ses propres écritures que le bien acquis en 2010 était loué à Monsieur [Z] jusqu’en avril 2019 et qu’il l’a ensuite revendu en septembre 2020. Il est dès lors évident qu’il ne peut solliciter une quelconque indemnisation au titre de la perte de chance de louer son bien pour la période à laquelle celui-ci était effectivement loué, ni pour celle où il n’en était plus propriétaire.

L’existence d’un préjudice locatif postérieurement au départ de son locataire et jusqu’à la réparation des désordres apparait en revanche incontestable en son principe compte tenu de la nature des dommages qui affectaient la pièce de vie (cuisine/salon), l’expert ayant d’ailleurs relevé une atteinte à l’habitabilité du logement. Il ne peut être sérieusement soutenu que le bien était en état d’être reloué avant la réparation des désordres, alors que de larges auréoles étaient présentes au plafond de la cuisine (ouverte sur le salon) et que des gouttes d’eau dégoulinaient et formaient une flaque au sol par temps de pluie, ce qu’a constaté l’expert judiciaire. Il y a donc lieu de retenir l’existence d’un préjudice locatif à compter du 1er mai 2019 et jusqu’au 31 août 2020, date à laquelle il est justifié que les désordres ont été réparés et que l’appartement pouvait être remis en location.

Bien que Monsieur [E] ne produise pas le contrat de bail et ne justifie de la valeur locative de son appartement que par document non signé intitulé « quittance de loyer » visant la période globale d’octobre 2018 à avril 2019, qui a vraisemblablement été établi par ses soins, le montant de 1.477 euros qui figure au sein de ce document n’est pas excessif et apparait conforme aux prix du marché, s’agissant d’un appartement de type 4 avec balcon dans le 8ème arrondissement de Marseille. Seul le loyer mensuel hors charges peut toutefois être pris en compte, soit 1.377 euros.

La perte de chance de relouer son bien peut par ailleurs être fixée à 95% dans la mesure où l’appartement était loué au moment du sinistre et où le locataire a donné congé du bail en raison des infiltrations.

Il y a donc lieu d’allouer à Monsieur [E] une somme de 20.930,40 euros (1.377 euros x 16 mois x 95%) au titre de la perte de chance de louer son bien pour la période du 1er mai 2019 au 31 août 2020, et de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de cette somme. Le surplus de la demande formée à ce titre sera rejeté.

S’agissant des autres demandes, il y a lieu de constater que le requérant ne justifie aucunement que sa décision de vendre son appartement serait liée aux désordres d’infiltrations objets du présent litige, et encore moins qu’il aurait été contraint de vendre de manière anticipée. En effet, il est constant que les désordres ont été réparés au plus tard le 30 août 2020 soit avant la vente, ce qui est d’ailleurs mentionné dans l’acte notarié, de sorte qu’aucune impossibilité de relouer le bien conformément au projet initial n’est démontrée après cette date. La moins-value alléguée sur le prix de vente de l’appartement ne peut pas davantage être imputée aux désordres puisque ceux-ci avaient cessé au moment de la vente.

L’ensemble des demandes en lien avec la moins-value réalisée lors de la vente et les frais supplémentaires qui auraient été engendrés par celle-ci, qui ne sont au demeurant justifiés par aucune pièce, sera dès lors rejeté.

Sur les appels en garantie

Le syndicat des copropriétaires formule dans ses écritures un appel en garantie à l’encontre de la SNC PROVENCE L’ETOILE et de la SMABTP, assureur de la société SAET, sur le fondement décennal.

Il a toutefois été précédemment dit que de telles demandes ne pouvaient prospérer à l’égard du promoteur et du constructeur, en l’absence de démonstration de l’origine exacte des désordres et de certitude quant à l’imputabilité de ceux-ci aux travaux réalisés par la société SAET sous la maitrise d’ouvrage de la SNC PROVENCE L’ETOILE. Cet appel en garantie ne peut dès lors qu’être rejeté.

Sur la demande reconventionnelle de la SNC PROVENCE L’ETOILE au titre de la procédure abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de l’article 1240 du Code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Le fait de persister à présenter, de manière déloyale, des moyens de fait ou de droit en ayant connaissance de leur caractère manifestement infondé constitue ainsi une faute de nature à caractériser un abus du droit d’agir en justice. En revanche, la mauvaise appréciation par une partie de ses droits ne traduit pas nécessairement une faute susceptible de caractériser les conditions d’application de l’article 1240 du code civil.

Il appartient à celui qui invoque de la responsabilité délictuelle d’une personne de démontrer l’existence d’une faute de sa part, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.

Force est de constater en l’espèce qu’aucun abus n’est démontré par la société PROVENCE L’ETOILE dans l’exercice par le requérant de son droit d’ester en justice au titre des infiltrations qui affectaient son logement, l’absence d’imputabilité technique des désordres à la défenderesse par l’expert ne pouvant à elle-seule caractériser un tel abus.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande reconventionnelle.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire de Monsieur [Y].

Il sera également condamné à payer à Monsieur [E] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager pour faire valoir ses droits.

En équité, le surplus des demandes formé au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejeté.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’est pas nécessaire de l’ordonner. Aucun élément ne justifie par ailleurs de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes formulées par Monsieur [O] [E] à l’encontre de la société SOCIETE ALLAUDIENNE EQUIPEMENT TECHNIQUE – SAET représentée par son liquidateur judiciaire Me [J] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SQUARE sis 16 traverse des juifs 13008 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SAS SEBASTIAN IMMOBILIER, à payer à Monsieur [O] [E] la somme de 20.930,40 euros au titre de la perte de chance de louer son bien en raison des infiltrations subies ayant leur origine dans les parties communes, pour la période du 1er mai 2019 au 31 août 2020 ;

DEBOUTE Monsieur [O] [E] du surplus de ses demandes, tant dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SQUARE que de la société FONCIA MEDITERRANEE, de la SNC PROVENCE L’ETOILE et de la SMABTP en qualité d’assureur de la société SAET ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SQUARE sis 16 traverse des juifs 13008 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SAS SEBASTIAN IMMOBILIER, de son appel en garantie formulé à l’encontre de la SNC PROVENCE L’ETOILE et de la SMABTP en qualité d’assureur de la société SAET ;

DEBOUTE la SNC PROVENCE L’ETOILE de sa demande reconventionnelle au titre de l’abus de procédure ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SQUARE sis 16 traverse des juifs 13008 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SAS SEBASTIAN IMMOBILIER, aux entiers dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SQUARE sis 16 traverse des juifs 13008 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SAS SEBASTIAN IMMOBILIER, à payer à Monsieur [O] [E] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner ni à écarter l’exécution provisoire, qui assortit de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix huit septembre deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT