TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [I] [L] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08416 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3KP

N° MINUTE : 5

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 29 mai 2026

DEMANDEUR

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1]

[Adresse 1]

représenté par M^e Pierre-Bruno GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [L] [H],

[Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 mai 2026 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 29 mai 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08416 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3KP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2015, la SA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] a consenti un bail d’habitation à M. [I] [L] [H] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], 2ème étage, porte 22, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 816,90 euros et d’une provision pour charges de 143,81 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 361,37 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [L] [H] le 30 juin 2025.

Par assignation du 10 septembre 2025, la SA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [L] [H], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2 595,69 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2025, outre les intérêts de retard,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 13 mars 2026, la SA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, M. [I] [L] [H] ayant effectué un paiement le 9 mars 2026 n’apparaissant pas au décompte. Elle se dit ainsi favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, dans l’attente du versement par le FSL de la somme de 1 675,47 euros correspondant au reliquat.

M. [I] [L] [H] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 10 euros, en plus du loyer courant, dans l’attente du versement de la somme de 1 675,47 euros dont il justifie.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, la SA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 27 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 361,37 euros n’a pas été réglée dans son intégralité par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 août 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la SA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] indique que M. [I] [L] [H] a fait un versement correspondant au montant du loyer courant le 9 mars 2026, donc avant l’audience, de sorte que cette condition sera réputée satisfaite.

Par ailleurs, M. [I] [L] [H] justifie de l’accord du FSL pour une prise en charge de sa dette locative à hauteur de 1 675,47 euros, ce qui correspond à la totalité des sommes dues, après déduction de la dernière échéance qui a été réglée mais qui n’apparaît pas sur le décompte.

Compte-tenu de ce qui précède et de l’accord de la bailleresse, il convient de faire droit à la demande de M. [I] [L] [H] et de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à compter du 28 août 2025, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat résilié, jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, la SA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 mars 2026, M. [I] [L] [H] lui devait la somme de 2310,64 euros, soustraction faite des frais de procédure. En l’absence de décompte actualisé permettant de s’assurer du bon encaissement du dernier versement effectué par M. [I] [L] [H], ce dernier, qui ne conteste pas sa dette, sera condamné à payer cette somme, en deniers ou quittances à la bailleresse, à titre de provision sur l’arriéré locatif, échéance du mois de février 2026 incluse.

En application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision, les causes du commandement de payer ayant été intégralement réglées par les versements effectués postérieurement par M. [I] [L] [H].

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [I] [L] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [I] [L] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er mars 2015 entre la SA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1], d’une part, et M. [I] [L] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], 2ème étage, porte 22 est résilié depuis le 28 août 2025,

CONDAMNE M. [I] [L] [H] à payer à la SA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1], en deniers ou quittances, la somme de 2 310,64 euros (deux mille trois cent dix euros et soixante-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêt aux taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [I] [L] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 euros (dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [I] [L] [H],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 août 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [I] [L] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [I] [L] [H] sera condamné à verser à la SA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la SA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I] [L] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 juin 2025 et celui de l’assignation du 10 septembre 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge