TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées à

M^e Abbe,

M^e Dufau,

M^e Amiel,

M^e Blanc,

le :

+1 copie dossier

+1 copie au commissaire de justice

■

5ème chambre

1ère section

N° RG 23/00091

N° Portalis 352J-W-B7G-CYCJU

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 31 Mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur [M] [H], né le 26 mars 1982 à [Localité 2], de nationalité française,

demeurant au [Adresse 1],

représenté par Maître Giany Abbe, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #A0208,

et par Maître William Mac Kenna, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [V], demeurant au [Adresse 2],

La mutuelle MAIF – MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE FRANCE, société d’assurance mutuelle,

ayant son siège social situé au [Adresse 3],

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentés par Maître Dominique Dufau, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C1249

Jugement du 31 Mars 2026

5ème chambre 1ère section

N° RG 23/00091 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYCJU

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet N.G IMMOBILIER,

ayant son siège social situé au [Adresse 5],

représentée par Maître Pierre Amiel, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0235

La société AXA FRANCE IARD, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 722 057 460,

ayant son siège social situé au [Adresse 6],

représentée par Maître Hélène Blanc, avocat au barreau de PARIS,, vestiaire #A0420

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Thierry Castagnet, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur Antoine De Maupeou, Premier Vice-Président Adjoint

Madame Lise Duquet, Vice-Présidente, juge rapporteur

assisté de Monsieur Victor Fuchs, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 17 Février 2026 tenue en audience publique devant Madame Lise Duquet, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

________________________________________

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [M] [H] est propriétaire d’un appartement sis [Adresse 7] à [Localité 3], dans un immeuble en copropriété dont le syndicat des copropriétaires a souscrit une police multirisque immeuble auprès de la SA AXA FRANCE IARD.

Il a souscrit une assurance propriétaire non occupant auprès de la société d’assurance mutuelle à cotisations variables MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE FRANCE (MAIF).

Monsieur [K] [V] est propriétaire de l’appartement situé au-dessus de celui de Monsieur [M] [H]. Il est également assuré auprès de la MAIF.

Depuis 2016, l’appartement de Monsieur [M] [H] a subi plusieurs dégâts des eaux.

Jugement du 31 Mars 2026

5ème chambre 1ère section

N° RG 23/00091 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYCJU

Par une ordonnance du 7 mars 2019, le président du tribunal judiciaire de Paris a accueilli la demande d’expertise judiciaire de Monsieur [M] [H] et a désigné Madame [D] [A] à cette fin.

Elle a déposé son rapport le 28 mai 2021.

C’est dans ces conditions que par actes des 29 novembre, 30 novembre, 2 décembre et 9 décembre 2023, Monsieur [M] [H] a fait assigner Monsieur [K] [V], la MAIF (en sa qualité d’assureur propriétaire non occupant de Monsieur [K] [V]), le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à Paris (75010) représenté par son syndic en exercice la société NG IMMOBILIER, et la SA AXA FRANCE IARD devant ce tribunal, aux fins d’indemnisation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juin 2024, Monsieur [M] [H] demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— juger qu’il a souffert de quatre sinistres entre octobre 2016 et octobre 2018 ;

— juger que la responsabilité de ces sinistres incombe au syndicat des copropriétaires à hauteur de 70% et à Monsieur [K] [V] à hauteur de 30% ;

— juger que les désordres consécutifs à ces sinistres devront être indemnisés suivant cette répartition,

En conséquence,

— condamner le syndicat des copropriétaires et solidairement son assureur la SA AXA FRANCE IARD à hauteur de 70% et à Monsieur [K] [V] et solidairement son assureur, la SA MAIF, à hauteur de 30% ainsi que leurs assureurs, solidairement, à lui verser les sommes suivantes :

• 3 949,50 euros au titre des travaux de remise en état de l’appartement (3 641,50 euros + 308 euros)

• 372 euros au titre du constat d’huissier qu’il a dû faire établir

• 1 168 euros au titre des conséquences du troisième sinistre

• 660,45 euros au titre des travaux de cloisonnement du sous-plafond (4ème sinistre)

• 2 800 euros au titre de son temps de travail consacré au traitement des sinistres

• 10 150 euros au titre de la perte locative sur l’année 2017 liée au premier sinistre

• 7 975 euros au titre de la perte locative sur l’année 2018 liée au deuxième sinistre

• 8 900 euros au titre de la perte locative de l’année 2019

• 13 800 euros au titre de la perte de loyers sur l’année 2020 (sans déduction liée au confinement)

• 15 600 euros au titre de la perte de loyers sur l’année 2021

• 14 300 euros au titre de la perte de loyers sur l’année 2022, arrêté au mois de novembre 2022, montant à parfaire au jour du versement de l’intégralité des condamnations par les parties et de la fin de travaux visant à mettre fin aux causes des sinistres

“- Et en conséquence, 1 300 euros par mois à compter du jugement jusqu’à la finalisation des travaux ”

• 5 000 euros au titre du préjudice lié aux avances de liquidités qu’il a faites

• 5 000 euros au titre de son préjudice moral,

En tout état de cause,

— débouter l’ensemble des défendeurs de leurs demandes,

— condamner l’ensemble des défendeurs à mettre en œuvre les travaux préconisés par l’expert et à lui en justifier sous astreinte de 1 300 euros par mois,

— condamner l’ensemble des défendeurs solidairement à l’indemniser à hauteur de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’ensemble des défendeurs solidairement aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [M] [H] fait valoir qu’il convient d’entériner les conclusions de l’expert sur le partage de la responsabilité des parties quant aux sinistres, en se fondant sur l’article 1240 du code civil, mais pas sur la réparation.

Monsieur [M] [H] soutient en effet qu’il convient d’inclure les conséquences des quatre sinistres survenus dans son appartement, dès lors que la mission de l’expert concernait même les désordres antérieurs au commencement des opérations d’expertise et que la grande proximité dans le temps entre eux, la nature et l’origine des fuites relevées dans le cadre de l’expertise judiciaire démontrent le lien existant entre eux. Il précise que :

— s’agissant du sinistre du 1er octobre 2016, il y lieu de consacrer le principe d’une responsabilité selon le partage établi par l’expert, et à titre subsidiaire, de retenir l’origine arrêtée par la société [U] [B] qui faisait porter à Monsieur [K] [V] seul la responsabilité de ce sinistre dont il doit être indemnisé au titre de la perte de loyer ;

— s’agissant du deuxième sinistre d’avril 2017, il convient de consacrer le principe d’une responsabilité selon le partage établi par l’expert concernant le premier sinistre et, à titre subsidiaire, de retenir l’origine arrêtée par le cabinet TEXA qui faisait porter à la copropriété seule la responsabilité de ce sinistre, dont il doit être indemnisé au titre de la perte de loyer ;

— s’agissant du troisième sinistre du 28 septembre 2018, il existe une connexité évidente entre les dégâts des eaux précédents et la chute du ballon d’eau chaude dans la salle de bain et l’apparition de nouvelles traces d’humidité ; a contrario, si ce sinistre avait une autre cause, les investigations de l’expert auraient permis de l’identifier de manière distincte des autres sinistres, ce qui n’est pas le cas ; il convient donc de consacrer le principe d’une responsabilité selon la répartition arrêtée par l’expert, laquelle conduira à l’indemnisation de son préjudice “consécutif” ;

— s’agissant du quatrième sinistre et d’octobre 2018, la chronologie des faits de laquelle ressort une proximité dans le temps et l’espace des sinistres permet de constater la persistance d’un seul et même dommage depuis le mois de novembre 2016, à savoir l’humidité constante du mur de séparation du salon et de la salle de bain ainsi que du plafond du salon.

Monsieur [M] [H] soutient qu’il convient de “réformer” les minorations opérées à tort par l’expert afin d’aboutir à une indemnisation à hauteur de son réel préjudice. Il fait plus précisément valoir que :

— s’agissant des deux premiers sinistres, il s’est vu privé d’une partie des revenus locatifs qu’il aurait dû percevoir en raison des désordres survenus, ce qu’il calcule en faisant la différence entre le revenu annuel escompté et les revenus locatifs déclarés pour 2017 et 2018 ;

— s’agissant du troisième sinistre, les interventions relatives à la remise en fonction du ballon d’eau chaude et les frais engagés pour la remise en fonction de ce ballon d’eau chaude doivent être intégrés dans l’assiette de son préjudicie matériel.

S’agissant du quatrième sinistre, Monsieur [M] [H] fait valoir que :

— le montant au titre du poste cloisonnement et faux-plafonds doit être celui du devis qu’il a produit, l’expert n’ayant pas justifié la réduction qu’il a retenue malgré ses demandes ;

— l’expert a consacré le principe d’une indemnisation de sa perte de loyers à hauteur de 1 150 euros par mois jusqu’à la fin des travaux de réparation considérant que l’appartement n’était pas louable mais a considéré à tort que pour l’année 2020, il convenait de “prendre en compte la période de confinement qui, pour des raisons sanitaires (COVID 19) a différé le démarrage des travaux”, alors qu’au vu des dates des sinistres, la réalisation des travaux de réparation à la suite de leur survenance lui aurait permis de louer son appartement dont l’occupation n’aurait pas été impactée par le confinement ;

— il convient d’ajouter aux préjudices arrêtés par l’expert, un préjudice tenant au fait qu’il a dû avancer sur ses deniers personnels les mensualités de l’emprunt ayant permis le financement de son bien, et un préjudice moral consécutif à la grande anxiété de subir l’ensemble de ces sinistres et d’être confronté à l’inertie des responsables.

En réponse aux arguments de Monsieur [K] [V], Monsieur [M] [H] fait valoir que :

— au vu de l’impossibilité de louer l’appartement sans réalisation des travaux, il ne peut pas produire de documents relatifs à la location invoqués en défense, et ses déclarations fiscales suffisent à établir sa perte locative ; il produit le courrier des derniers locataires qui motivent leur résiliation du bail par la dégradation du bien, l’état des murs, la persistance d’humidité et les multiples désagréments liés à cette situation ;

— Monsieur [K] [V] ne prouve pas que l’eau aurait été coupée de juillet 2020 à décembre 2022 ou qu’il l’en a avisé et la remise en état de son appartement implique que toutes les causes des sinistres subis soient réglées, ce qui n’est pas le cas ;

— Monsieur [K] [V] ne l’a pas informé de la réalisation de ces travaux et ne l’a pas indemnisé à hauteur des réparations à entreprendre tandis que le rapport d’expertise le dit responsable des sinistres, ce qu’il ne conteste pas, le devis de travaux, la facture et de simples photographies étant insuffisantes à établir que les travaux dont il revendique la réalisation ont été exécutés conformément aux prescriptions de l’expert judiciaire.

En réponse aux arguments du syndicat des copropriétaires, Monsieur [M] [H] fait valoir que :

— ce dernier n’a pas justifié la réalisation des travaux qui lui incombaient alors que l’expert a déterminé trois points d’entrée d’eau en toiture et considère sa responsabilité dans le quatrième sinistre à hauteur de 70% ;

— le constat de commissaire de justice du 26 juin 2023 mentionne un taux d’humidité jusqu’à 30% dans les murs alors que la période était relativement sèche, de sorte qu’il n’est pas envisageable d’entreprendre des travaux alors même que les causes des sinistres subis ne sont pas endiguées ;

— il ne l’a pas indemnisé spontanément au titre des travaux qu’il doit entreprendre pour la réfection de son appartement, alors que l’expert lui fait porter cette charge.

En réponse aux arguments de la société AXA FRANCE IARD, Monsieur [M] [H] fait valoir qu’elle avance que ce dernier aurait acheté un appartement à un prix bas dans un immeuble vétuste et qu’il devait donc s’attendre à subir des sinistres, ce qui n’est pas fondé et est en contradiction avec les conclusions de l’expert qui a établi les causes du quatrième sinistre et leurs responsables.

A l’appui de sa demande d’exécution des travaux et de leur justification sous astreinte, Monsieur [M] [H] soutient que les travaux préconisés par l’expert sont indispensables pour mettre fin aux désordres constatés et éviter tout préjudice ultérieur, précisant que l’astreinte est nécessaire pour garantir l’effectivité de la décision et éviter qu’il ne demeure dans une situation de préjudice prolongé en raison de l’inertie ou de la mauvaise volonté des défendeurs.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 2 mars 2024, la SA AXA FRANCE IARD demande au tribunal de :

— juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] n’est pas engagée pour les trois premiers sinistres invoqués par Monsieur [M] [H] ;

— juger que les trois premiers sinistres ont été réparés et indemnisés au moment où l’expert est arrivé et que c’est à juste titre qu’elle a écarté toutes les demandes concernant ces trois sinistres ;

— débouter en conséquence Monsieur [M] [H] de toutes ses demandes à ce titre ;

— pour ce qui concerne le quatrième sinistre, limiter la responsabilité du syndicat des copropriétaires à 30 % car si la responsabilité de Monsieur [K] [V] a été clairement déterminée par l’expert, une fuite en toiture qui serait imputable au syndicat des copropriétaires n’a jamais été clairement démontrée ;

— débouter Monsieur [M] [H] de ses réclamations relatives à une perte locative en période de confinement, à un préjudice moral, et au temps perdu à gérer cette affaire ;

— limiter l’indemnisation à :

• 3 949,50 euros au titre des travaux de remise en état de son appartement

• 372 euros de frais de constat huissier

• 8 900 euros au titre de la perte locative de l’année 2019 ;

— condamner Monsieur [K] [V] à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre “ainsi que son assureur” ;

— limiter sa garantie sous déduction d’une franchise de 1 500 euros à la charge du syndicat ;

— condamner tous succombant à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SA AXA FRANCE IARD expose que Monsieur [M] [H] a subi quatre sinistres essentiellement imputables à la vétusté de l’immeuble et au défaut d’entretien dont trois ont été réparés, à telle enseigne que l’expert voulait abandonner ses opérations faute de sinistre à constater.

Elle ajoute qu’un accord aurait pu être possible mais que Monsieur [M] [H] a fait preuve d’obstination, de sorte que des désordres n’ont toujours pas été réparés et qu’il porte une très grande responsabilité dans la survenance de son propre préjudice, soulignant qu’il a mis un an et demi à assigner après le dépôt du rapport de l’expert.

La SA AXA FRANCE IARD soutient que :

— l’expert écarte à juste titre les trois premiers sinistres (octobre 2016, avril 2017 et septembre 2018) subis par Monsieur [M] [H], ce dernier ayant même été dédommagé par son assureur pour ces travaux d’embellissement dans le cadre de la convention IRS ;

— s’agissant du quatrième sinistre, l’expert a à juste titre écarté bon nombre de postes de préjudices avancés par Monsieur [M] [H] et les causes doivent être imputées à Monsieur [K] [V] et non au syndicat des copropriétaires ; la responsabilité du syndicat des copropriétaires doit en tout état de cause être limitée à 30 % ;

— les demandes de Monsieur [M] [H] relatives au préjudice locatif des trois premiers sinistres doivent être rejetées ;

— s’agissant des demandes de Monsieur [M] [H] relatives au quatrième sinistre, l’expert a refusé de faire entrer dans la période indemnisable, la période du confinement (2ème trimestre 2020) ; il a été indemnisé par son assureur et rien n’empêchait la remise en état au demeurant limitée de l’appartement ; il n’a pas de préjudice moral car il a acheté un appartement dans un immeuble vétuste et mal entretenu depuis des dizaines d’années, à un prix très raisonnable pour [Localité 1], cet avantage ayant forcément une contrepartie dans les risques de sinistre ; il ne justifie pas les négligences de ses interlocuteurs ni les avances qu’il indique avoir dû faire, les intérêts de l’emprunt contracté étant la contrepartie du prêt pour l’achat de son bien ; la réclamation au titre du “temps de travail consacré au traitement des sinistres” n’est pas justifiée.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 7 juin 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à Paris (75010) représenté par son syndic en exercice la société NG IMMOBILIER, demande au tribunal de :

A titre principal,

— juger que sa responsabilité n’est pas engagée pour les trois premiers sinistres invoqués par Monsieur [M] [H] et le débouter de toutes ses demandes de ce chef ;

— juger que sa responsabilité ne peut être retenue pour le quatrième sinistre et subsidiairement, si elle devait l’être, qu’elle ne peut l’être à concurrence de 70%, mais dans une proportion bien moindre ;

— débouter Monsieur [M] [H] “de l’essentiel” des demandes formulées au titre de réparations des préjudices qu’il allègue et ramener ses demandes à de plus justes proportions ;

— condamner la société AXA FRANCE IARD à le garantir de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre ;

— condamner tous succombant à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires soutient sur les sinistres à indemniser que :

— s’agissant des trois premiers sinistres, il convient de se reporter aux conclusions particulièrement claires de l’expert qui expose n’avoir pu constater leur matérialité, les fuites ayant été stoppées et la remise en état des lieux ayant été effectuée avant la signature du bail de location, tandis que Monsieur [M] [H] a été dédommagé par les assureurs pour les travaux d’embellissement ; en tout état de cause, sa responsabilité n’est pas établie compte tenu des causes des désordres, telles que rappelées par l’expert ;

— s’agissant du quatrième sinistre, les explications de Monsieur [M] [H] sont “laborieuses”.

Le syndicat des copropriétaires soutient sur les responsabilités dans le quatrième sinistre que :

— l’expert précise que la persistance de l’humidité sur le faux plafond du 5ème étage proviendrait d’un défaut d’étanchéité de la couverture et que le conduit d’évacuation du lavabo de Monsieur [K] [V] encastré dans la salle d’eau du 6ème étage présente des non-conformités au regard du branchement privatif à la colonne collective ;

— l’expert en déduit que la responsabilité de Monsieur [K] [V] peut être recherchée pour un défaut d’entretien de ses installations privatives et pour un non-respect de la législation en vigueur ;

— le pourcentage de 70% de responsabilité qu’a retenu l’expert à son encontre apparaît donc manifestement excessif, une simple “humidité anormale” n’empêchant pas la jouissance du logement de Monsieur [M] [H] et aucune anomalie n’ayant été constatée sur la partie commune du conduit ; c’est le conduit défaillant et le branchement privatif de Monsieur [K] [V] qui devaient être remis en conformité ;

— l’expert ne s’explique finalement pas sur les raisons pour lesquelles elle a procédé à une telle répartition des responsabilités, se contentant d’indiquer que les infiltrations provenant du conduit d’évacuation du lavabo ont été constatées sur le mur extérieur de la cuisine ;

— l’expert prétend à tort que les désordres sur la persistance de l’humidité dans le studio auraient eu pour conséquence une impossibilité d’habiter le logement, se fondant pour cette affirmation sur les simples affirmations de Monsieur [M] [H].

Le syndicat des copropriétaires soutient sur les postes de préjudice allégués par Monsieur [M] [H] que :

— s’agissant d’une perte de loyer pour ce qu’il appelle la période de confinement, le demandeur se contente d’invoquer les trois premiers sinistres, pourtant écartés par l’expert, les travaux de réparation ayant été effectués ;

— le préjudice moral allégué est injustifié alors qu’il a toujours été réactif et a procédé aux interventions nécessaires ;

— les préjudices liés à de prétendues “avances” et au temps de travail consacré au traitement des sinistres ne sont pas justifiés ;

— subsidiairement, le tribunal devra retenir que la plus grande part de responsabilité incombe à Monsieur [K] [V], soulignant la contradiction de la demande tendant à voir retenir 70% de responsabilité à son encontre du fait du quatrième sinistre tout en affirmant que le même partage de responsabilité doit être appliqué pour les trois premiers sinistres dont l’origine réside dans le défaut de conformité des installations privatives de Monsieur [K] [V].

Le syndicat des copropriétaires oppose à Monsieur [M] [H] qu’il soutient de manière inexacte qu’il n’aurait jamais justifié de la bonne réalisation des travaux et qu’en tout état de cause, cette allégation est sans la moindre conséquence au vu des conclusions de l’expert.

Il indique s’agissant des écritures de son assureur que ce dernier conclut à juste titre que les trois

premiers sinistres ne peuvent être “considérés” et que sa responsabilité pour le quatrième sinistre ne peut être retenue que dans une très faible mesure. Il relève qu’en tout état de cause, la SA AXA FRANCE IARD ne refuse pas sa garantie.

Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 26 septembre 2024, Monsieur [K] [V] et la MAIF demandent au tribunal de :

— juger que la responsabilité de Monsieur [K] [V] ne concerne pas les trois premiers sinistres invoqués par Monsieur [M] [H], au regard de l’avis technique de l’expert judiciaire ;

— constater que ces trois premiers sinistres ont déjà été diagnostiqués, réparés et indemnisés ;

— débouter en conséquence Monsieur [M] [H] de toutes ses demandes relatives aux trois sinistres précités tels que développés dans les motifs ;

Concernant le quatrième sinistre d’octobre 2018,

— fixer la responsabilité de Monsieur [K] [V] à 30 % des préjudices allégués par Monsieur [M] [H], les 70 % restant incombant au syndicat des copropriétaires chargé de l’entretien des parties communes ;

— fixer le préjudice matériel de Monsieur [M] [H] à la somme de 3 949,50 euros s’agissant des préjudices ayant un lien certain et direct avec le sinistre d’avril 2018 ;

— fixer en conséquence la quote-part due par Monsieur [K] [V] à 3 949,50 euros x 30 % = 1 184,85 euros ;

— fixer le préjudice pour perte de loyers comme suit :

• débouter Monsieur [M] [H] de sa demande de 7 975 euros de ce chef

• limiter le préjudice de Monsieur [M] [H] à la somme de 8 900 euros pour la perte locative de l’année 2019

• débouter Monsieur [M] [H] de sa demande de 13 800 euros sur l’année 2020 compte tenu de la pandémie

• débouter Monsieur [M] [H] de sa demande pour les années 2021 et 2022 ;

— débouter Monsieur [M] [H] de ses demandes pour temps de travail consacré aux sinistres, pour préjudice lié à la privation de liquidité et au titre du préjudice moral ;

— débouter la société AXA et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens ;

— réduire la demande de Monsieur syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code

de procédure civile ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Monsieur [K] [V] et la MAIF exposent de manière détaillée les conclusions de l’expert judiciaire.

Monsieur [K] [V] et la MAIF soutiennent que la position de Monsieur [M] [H] selon laquelle la proximité des divers sinistres entre eux permet de considérer que les quatre sinistres ont une origine commune n’est pas techniquement défendable car l’expert judiciaire s’est déplacé à quatre reprises dans l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 4] et a exposé les raisons pour lesquelles elle n’a pas pris en compte les trois premiers sinistres, dans un rapport construit et détaillé.

Ils font valoir que l’expert :

— s’est concentrée au vu de ces constats sur le seul désordre susceptible de faire l’objet de ces investigations à savoir l’humidité apparue fin 2018 ;

— a déterminé trois points d’entrée d’eau en toiture l’ayant amené à retenir une responsabilité prépondérante de 70 % pour le syndicat des copropriétaires ;

— a identifié un point d’entrée concernant Monsieur [K] [V], à savoir le branchement d’un conduit privatif provenant du lavabo, encastré dans le sol donc non visible pour se raccorder à la colonne en fonte de l’immeuble, partie commune, précisant que la réfection totale de la salle d’eau a été faite en cours d’expertise tel qu’il en est justifié, ce qui l’a amené à retenir une responsabilité de 30 % s’agissant d’une origine plus accessoire de l’humidité.

Monsieur [K] [V] et la MAIF soutiennent que les demandes de Monsieur [M] [H] ne peuvent concerner que le 4ème sinistre qui a pu faire l’objet de constat, de mesurage d’humidité et autres investigations.

Ils précisent que :

— s’agissant du préjudice matériel, compte tenu de la position du demandeur, du rapport d’expertise et du partage de responsabilité, la somme susceptible d’être mise à leur charge est de 3 949,50 euros x 30 % soit 1 184,85 euros ;

— s’agissant du préjudice immatériel, compte tenu du rapport d’expertise, aucune perte de loyer, si tant est qu’elle soit prouvée, ne peut concerner les années 2016 et 2017 ; les manques à gagner locatifs pour la fin 2018 et l’année 2019 ne sont étayés d’aucun document autre que des avis d’imposition, une demande de réduction de loyer et la résiliation du bail, ce qui est insuffisant pour justifier du préjudice ; les pertes de loyer postérieures ne peuvent se poursuivre car chez Monsieur [K] [V] comme chez Monsieur [M] [H] les travaux ont été réalisés comme en attestent les factures et les photographies produites, et le demandeur ne justifie pas de la location de son appartement et du coût de la location car il ne communique pas d’états des lieux d’entrée et de sortie, du congé donné par le locataire et de son motif, et du coût mensuel du loyer par avis d’échéance ou quittance ;

— les autres demandes ne sont pas recevables dès lors que le copropriétaire est indemnisé de son préjudice et qu’il n’est pas admis en jurisprudence, pour un litige de cette sorte, d’accueillir des demandes pour un préjudice moral.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2025, les plaidoiries étant fixées à l’audience du 17 février 2026, à laquelle la décision était mise en délibéré au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir “juger” et “constater” ne constituent pas ici des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les parties s’entendent sur l’existence de quatre sinistres dégât des eaux dans l’appartement de Monsieur [M] [H], en date des 1er novembre 2016, d’avril 2017, septembre 2018 pour avoir été signalés le 28 septembre 2018 et 8 octobre 2018.

Monsieur [M] [H] produit à l’appui de ses demandes indemnitaires portant sur les quatre sinistres :

— un rapport de visite de la société [U] [B] du 7 décembre 2016 faisant état d’un taux d’humidité de 100% “au niveau de son mur du côté du chauffe-eau électrique” et de fuites repérées dans l’appartement situé au-dessus du sien,

— un courrier de la société TEXA du 15 juin 2017 l’informant de sa désignation par son assureur,

— un procès-verbal d’huissier de justice du 19 octobre 2018, sur lequel le juge des référés s’est fondé pour accueillir sa demande de désignation d’un expert judiciaire dans son ordonnance du 7 mai 2019, qui constate qu’au plafond de la pièce principale, il y a des traces de cloques, des auréoles jaunâtres d’humidité, des tâches de moisissures parsemées, et que le ballon d’eau chaude fixé dans la salle d’eau présente des traces de chocs, le lave-linge situé en dessous étant fortement abîmé,

— deux rapports chacun dits “[P] [Y]” des 11 décembre 2018 et 9 janvier 2019 relatif à l’intervention respective de la société TEXA et de la société CUNNINGHAM LINDSEY FRANCE pour un sinistre du “01/11/2016” mentionnant respectivement une “Fuite sur le groupe de sécurité du ballon d’eau chaude chez Monsieur [V] (…) lui générant des dommages de mouilles aux embellissements et au placoplâtre des murs, engendrant la chute d’un ballon d’eau chaude” et “une infiltration sur la colonne en fonte des EP en extérieur à l’embranchement en T au 6ème étage provoquant des dommages aux embellissements d’origines et mobiliers chez Mr [H]” avec la précision “que l’origine semble toujours active. Nous sollicitons le syndic en ce sens par courrier”,

— le rapport d’expertise judiciaire du 28 mai 2021 dont il résulte que :

— “l’Assignation (pièce A1) fait référence aux sinistres récurrents au 5ème étage depuis 2016” ;

— l’expert n’a pas constaté la matérialité des deux premiers sinistres, précisant que : “les causes ont été établies avant le commencement de l’expertise, les fuites ont été stoppées et la remise en état des lieux a été effectuée avant la signature du bail de location. Monsieur [H] a été dédommagé par les assureurs pour les travaux d’embellissement du Studio. Ces désordres n’ont pas été constatés dans le cadre de nos opérations” avec une référence aux rapports définitifs normaux précités ;

— s’agissant du troisième sinistre, “aucun document communiqué dans le cadre de l’expertise ne permet d’établir avec précision la cause de ce sinistre (indéterminée). Le désordre a été révélé et réparé avant le commencement de l’expertise. Lors de nos opérations, nous n’avons pas constaté d’humidité dans le mur sur lequel était accroché le ballon : “support quasiment sec”” avec une référence à ceux rapports AQUANEF ;

— “nous avons constaté lors de nos opérations le désordre suivant : 4èME SINISTRE Humidité anormale restante dans le Studio du 5e étage” sur le faux plafond dont :

— l’origine est liée à un “défaut d’entretien des ouvrages” situés “dans les parties communes (toiture)” et “dans les parties privatives (conduit encastré de l’évacuation au lavabo) au 6ème étage ;

— les deux causes : “défaut d’étanchéité en toiture” et “défaut d’étanchéité du conduit d’évacuation du lavabo” provoquant des fuites dans l’épaisseur du plancher en cas d’engorgement ;

— “Sont impactés par l’humidité anormale au 5ème étage” : le faux plafond de la pièce principale du studio, celui de la salle d’eau (côté fenêtre) et le mur extérieur de la salle d’eau (côté fenêtre) ;

— l’expert a fixé “à titre indicatif” les imputabilités entre le syndicat des copropriétaires et Monsieur [K] [V] a respectivement 70% pour défaut d’entretien des ouvrages participant au couvert de l’immeuble et non-respect de la législation en vigueur (arrêté du 23 novembre 2019), et 30% pour défaut d’entretien des parties privatives et non-respect de la législation en vigueur (arrêté du 23 novembre 2019 – article 18) ;

— l’expert a estimé que les travaux nécessaires à la réfection des lieux étaient ceux bien précis de réparation en toiture, de mise en conformité du conduit encastré du lavabo situé dans la salle d’eau du 6ème étage et, dans le studio de Monsieur [H], ceux uniquement d’embellissement du faux plafond dégradé du 5ème niveau et de reprise des parties endommagées pour les besoins de l’expertise, qu’il a chiffrés au vu des pièces qui lui ont été communiquées, rappelant ne pas avoir une “Mission de maîtrise d’oeuvre” ;

— s’agissant de la perte de loyers, l’expert observe que :

— pour les années 2017 et 2018 : “la première date connue faisant état de l’humidité anormale dans le Studio (4ème sinistre) est le 08/10/2018. Le calcul de la perte de loyers suite à ce désordre devrait se faire à partir de cette date.”

— pour 2019 : “aucun justificatif n’a été diffusé par le demandeur pour confirmer que la baisse de loyer avait été réellement consentie au locataire” ;

— pour 2020 : “l’appartement ne pouvant être loué dans des conditions normales, Monsieur [H] subira une perte de loyers de 1 150€/mois jusqu’à la fin des travaux de réparation. (…) il conviendrait de prendre en compte la période de confinement qui, pour des raisons sanitaires a différé le démarrage des travaux.”

Il résulte de ces éléments et, surtout, du rapport d’expertise dont la lecture permet de s’assurer que l’expert a eu accès et pris en compte ceux antérieurs à son intervention, que la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de Monsieur [K] [V] ne peut être engagée par Monsieur [M] [H] que pour le quatrième et dernier sinistre dégât des eaux survenu le 8 octobre 2018. Il apparaît en effet que :

— les deux premiers sinistres n’ont pas pu faire l’objet de constats par l’expert judiciaire qui relève expressément que “les fuites ont été stoppées”, “la remise en état des lieux a été effectuée avant la signature du bail de location”, que Monsieur [M] [H] “a été dédommagé par les assureurs” sans être contredit par ce dernier qui sollicite uniquement une indemnisation de ses pertes locatives, et que “la première date connue faisant état de l’humidité anormale dans le Studio (4ème sinistre) est le 08/10/2018” ;

— le troisième sinistre a une cause “indéterminée” selon les conclusions univoques de l’expert, que les pièces produites par Monsieur [M] [H] ne permettent pas d’invalider.

Il en résulte aussi que le syndicat des copropriétaires et son assureur, la société AXA FRANCE IARD, ne remettent pas valablement en cause le pourcentage de répartition de responsabilité entre Monsieur [K] [V] et le syndicat, respectivement 30% et 70%, retenu par l’expert, dès lors qu’il a clairement identifié un point d’entrée imputable à Monsieur [K] [V], le branchement d’un conduit privatif, non visible pour être encastré dans le sol et alors qu’il avait fait procéder à des travaux de réfection de la salle d’eau suite aux sinistres antérieurs, mais qu’il a déterminé trois points d’entrée d’eau en toiture, “au droit de la lucarne (…) de la noue (…) et de la gouttière”.

Dans ces conditions, il apparaît que le syndicat des copropriétaires et Monsieur [K] [V], ainsi que leurs assureurs respectifs, devront prendre en charge à hauteur respectivement de 70% et 30%, les conséquences dommageables en lien avec leurs fautes établies par Monsieur [M] [H], la demande de la SA AXA FRANCE IARD d’être relevée et garantie de toute condamnation par Monsieur [K] [V] et son assureur se trouvant de facto dénuée d’objet.

Tel est le cas des travaux de cloisonnement et de faux-plafonds retenus par l’expert comme étant en lien avec les désordres constatés, et dans cette seule limite, soit 3 949,50 euros au vu des deux devis qui lui ont été soumis et qui sont produits aux débats.

S’y ajoute le coût du procès-verbal de constat d’huissier de justice du 19 octobre 2018 avant tout litige, dont il est justifié pour 372 euros.

Au total, le syndicat des copropriétaires et la SA AXA FRANCE IARD seront donc condamnés solidairement à payer à Monsieur [M] [H] la somme de 3 025,05 euros ((3 949,50 + 372) x 70%) au titre de son préjudice matériel.

Jugement du 31 Mars 2026

5ème chambre 1ère section

N° RG 23/00091 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYCJU

La SA AXA FRANCE IARD sera déboutée de sa demande déduction d’une franchise de 1 500 euros faute de production du contrat d’assurance.

Monsieur [K] [V] et la MAIF seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [M] [H] la somme de 1 296,45 euros ((3 949,50 + 372) x 30%).

S’agissant des pertes de loyers subies par Monsieur [M] [H], il convient de distinguer selon les périodes concernées par sa demande à ce titre.

Monsieur [M] [H] est en effet fondé à réclamer des pertes locatives, comme indiqué supra, à compter du 8 octobre 2018, et jusqu’au mois de novembre 2022, et ce, tant au syndicat des copropriétaires qu’à Monsieur [K] [V] qui prouve avoir fait réaliser les travaux nécessaires dans la salle de bain de son appartement fin 2022 par la production d’une facture du 11 décembre 2022.

Il communique à ce titre le contrat de location d’un an renouvelable qu’il avait consenti à Madame [Q] [L] et Monsieur [W] [Z] le 30 juillet 2018 moyennant un loyer mensuel de 1 150 euros, leur courrier de résiliation du bail du 29 mai 2019 motivée par “la dégradation de €nos€ biens, l’état des murs, la persistance d’humidité et les multiples désagréments”, et ses avis d’impôt sur les revenus de 2018 à 2023 sur lesquels figurent les revenus des locations meublées non professionnels en 2018 et 2019 seulement, étant précisé qu’au moment du rapport d’expertise daté du 28 mai 2021, seul le nettoyage de la gouttière avait été effectué par le syndicat des copropriétaires qui ne justifie pas la réalisation des autres travaux préconisés par l’expert dans la présente instance.

Au vu des ces éléments, il apparaît que pour l’année 2018, Monsieur [M] [H] n’établit aucune perte locative, l’appartement ayant été loué entre le 8 octobre 2018 et le 31 décembre 2018.

Pour 2019, les pertes de loyers concernent la période de l’année postérieure à la résiliation intervenue fin mai 2019 soit 7 mois maximum, et peuvent être fixées sur la base d’un loyer mensuel de 1 150 euros à 8 050 euros.

Pour les années 2020, 2021 et 2002, arrêtée au mois de novembre 2022, les pertes de loyers peuvent être fixées à 1 150 euros par mois, sans prise en compte du confinement intervenu largement postérieurement aux désordres, mais sans revalorisation du loyer à 1 300 euros faute du moindre justificatif d’une telle augmentation de 150 euros par mois. Dès lors, elles sont de 13 800 euros pour 2020, de 13 800 pour 2021 et de 12 650 euros pour 2022.

Au total sur ce poste de préjudice, le syndicat des copropriétaires et la SA AXA FRANCE IARD seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [M] [H] la somme de 33 810 euros ((8 050 + 13 800 + 13 800 + 12 650) x 70%).

La SA AXA FRANCE IARD sera là aussi déboutée de sa demande déduction d’une franchise de 1 500 euros faute de production du contrat d’assurance.

Monsieur [K] [V] et la MAIF seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [M] [H] la somme de 14 490 euros ((8 050 + 13 800 + 13 800 + 12 650) x 30%).

Monsieur [M] [H] n’est en revanche pas fondé à réclamer des pertes locatives postérieures à novembre 2002 à Monsieur [K] [V].

De plus, pour ces pertes de loyers à compter de décembre 2022, le tribunal relève que le seul élément de preuve à sa disposition est le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 26 juin 2023 dont il résulte des taux d’humidité relativement faibles (10% ou entre 10 et 20%), sous réserve de celui relevé “sur le plafond, au-dessus du placard électrique” qui “remonte à 30%”, qui pourraient être le signe de murs en voie d’assèchement.

Il apparaît en tout état de cause nécessaire que le tribunal ait une connaissance de la situation actuelle, ce d’autant que le syndicat des copropriétaires soutient sans le prouver avoir fait procéder aux travaux lui incombant susceptibles de mettre fin au sinistre.

Selon les articles 143 et 144 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible et elle peut être ordonnée en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer, l’article 147 du même code précisant que le juge doit limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s’attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.

Il y a donc lieu, avant dire droit sur les demandes de Monsieur [M] [H] au titre des pertes locatives postérieures à novembre 2022 à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de son assureur, la SA AXA FRANCE IARD, de désigner un constatant avec la mission détaillée au dispositif.

Il sera donc sursis à statuer sur ce point et sur celui qui est en lien relatif à la réalisation des travaux.

Monsieur [M] [H] ne démontre enfin pas que l’inquiétude et les tracas administratifs chronophages inévitablement consécutifs à un sinistre dégât des eaux sont la résultante d’une inertie fautive des défendeurs, tandis que les intérêts de l’emprunt sont la contrepartie du prêt souscrit pour l’achat de son bien et ne constituent pas un préjudice indemnisable découlant de la situation affectant son appartement.

Il sera donc débouté de sa demande indemnitaire au titre du “temps de travail consacré au traitement des sinistres”, d’un préjudice moral et de celle liée “aux avances de liquidités” faites sur ses deniers personnels pour les mensualités de son emprunt.

Au vu des motifs adoptés, il sera sursis à statuer sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, en vertu de l’article 514 du code de procédure, et aucune circonstance de l’espèce ne justifie que son application soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement mixte, contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 3] représenté par son syndic en exercice la société NG IMMOBILIER, et la SA AXA FRANCE IARD à payer à Monsieur [M] [H] la somme de 3 025,05 euros au titre de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne solidairement Monsieur [K] [V] et la MAIF à payer à Monsieur [M] [H] la somme de 1 296,45 euros au titre de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 3] représenté par son syndic en exercice la société NG IMMOBILIER, et la SA AXA FRANCE IARD à payer à Monsieur [M] [H] la somme de 33 810 euros au titre des pertes de loyers de juin 2019 à novembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne solidairement Monsieur [K] [V] et la MAIF à payer à Monsieur [M] [H] la somme de 14 490 euros au titre des pertes de loyers de juin 2019 à novembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Sursoit à statuer sur les demandes de Monsieur [M] [H] au titre des pertes de loyers postérieures à novembre 2022 à l’égard du syndicat des copropriétaires et de la SA AXA FRANCE IARD et au titre de la réalisation des travaux ;

Avant dire droit,

Désigne Madame [T] [C], commissaire de justice associée au sein de la SAS CERTEA, aux fins de constat dans l’appartement de Monsieur [M] [H] situé [Adresse 7] à [Localité 3], au 5ème étage gauche, de :

— mesures d’humidité et prises de photographies identiques à celles du procès-verbal du 26 juin 2023 ;

— l’occupation ou non des lieux ;

Dit que Monsieur [M] [H] devra consigner à la régie d’avance et de recettes de ce tribunal la somme de 500 euros à valoir sur la rémunération du commissaire de justice avant le 24 avril 2026 ;

Dit que Madame [T] [C], commissaire de justice associée au sein de la SAS CERTEA, devra établir son procès-verbal de constat avant le 26 juin 2026 ;

Déboute Monsieur [M] [H] de ses autres demandes indemnitaires ;

Déboute la SA AXA FRANCE IARD de sa demande de limitation de sa garantie à l’égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 3] représenté par son syndic en exercice la société NG IMMOBILIER sous déduction d’une franchise ;

Ordonne le renvoi de la présente affaire à la mise en état dématérialisée de la 5ème chambre 1ère section du 3 septembre 2026 à 9h40 pour les conclusions de Monsieur [M] [H] sur les seules demandes relatives aux pertes de loyers postérieures à novembre 2022 ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit et Dit qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

Fait jugé à [Localité 1] le 31 mars 2026.

Le Greffier Le Président

Victor Fuchs Thierry Castagnet