TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Mai 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 14 Mars 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 mai 2024

à M^e LAZAUD Frédéric

Le 24 mai 2024

à M^e ABDOULAYE YOUNSA

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07713 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4JRP

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [W] [N] [X] [V] épouse [Y]

née le 09 Février 1960 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric LAZAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [C] [O] [Z], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Issaka ABDOULAYE YOUNSA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 11 mai 2015, Madame [W] [Y] née [V] a donné à bail à Madame [C] [O] [Z] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 2] dans le [Localité 4], pour un loyer de 800 euros et une provision sur charges de 60 euros.

Le 28 septembre 2023, des loyers étant demeurés impayés, Madame [W] [Y] née [V] a fait signifier à Madame [C] [O] [Z] un commandement de payer la somme en principal de 4.400 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2023, Madame [W] [Y] née [V] a fait assigner Madame [C] [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance et de paiement des loyers, et expulsion,

— condamnation au paiement de la provision de 7.040 euros au titre des loyers et des charges impayés au 5 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel et des charges, avec indexation, jusqu’à la libération des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, comprenant notamment le coût des deux commandements de payer et de l’assignation ainsi que des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

Un diagnostic social et financier a été établi le 8 décembre 2023.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 15 février 2024.

A l’audience du 14 mars 2024, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

La décision a été mise en délibéré au 23 mai 2024, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions, Madame [W] [Y] née [V] a réitéré ses demandes initiales, au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 198, des articles 1004, 1231-6 alinéa 1 et suivants, 1240 et 1719 du code civil, L 411-1 et suivants, R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, actualisant le montant de sa créance à la somme de 7.253 euros.

Au soutien de ses prétentions, elle se prévaut d’un défaut d’assurance et de l’absence de règlement de la dette locative visée au commandement de payer dans le délai de deux mois.

Sur l’exception d’inexécution, elle soutient avoir réalisé les travaux prescrits par l’inspecteur de salubrité dans sa mise en demeure. Elle estime que Madame [C] [O] [Z] est de mauvaise foi en ce qu’elle est diligente dès le signalement des désordres.

Aux termes de ses conclusions, Madame [C] [O] [Z] a, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1719, 1720, 1219, 1222, 1231-1 et 1240 du code civil, demandé de :

— juger que la clause résolutoire n’est pas acquise,

— commettre un expert pour évaluer les travaux de réparation,

— condamner Madame [W] [Y] née [V] à lui payer la provision de 34.000 euros pour la réalisation des travaux,

— ordonner la suspension des loyers jusqu’à la remise en état du logement,

— condamner Madame [W] [Y] née [V] à lui verser les provisions de 17.000 euros pour inexécution contractuelle et de 23.000 euros pour exposition à un risque sanitaire important,

— condamner Madame [W] [Y] née [V] à lui verser la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner Madame [W] [Y] née [V] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle se prévaut d’une exception d’inexécution de l’obligation de payer les loyers en raison de l’indécence du logement. Elle indique justifier de l’assurance de logement.

Elle conteste le montant de la dette locative. Elle avance la perception par Madame [W] [Y] née [V] de l’aide au logement jusqu’au mois de décembre 2023.

Sur son préjudice, elle fait état de l’insalubrité du logement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 12 décembre 2023, soit après le premier appel de l’affaire à l’audience du 15 février 2024 conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action en résiliation du bail sera déclarée irrecevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Sur le défaut d’assurance

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. la garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire. En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail du 11 mai 2015 contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs. Madame [C] [O] [Z] justifie de la souscription d’un contrat d’assurance multirisques habitation sur la période du 31 mai 2023 au 1er janvier 2025.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ne sont donc pas réunies.

Sur le défaut de paiement des loyers

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 11 mai 2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 septembre 2023, pour la somme en principal de 4.400 euros.

Le 26 juin 2023, un inspecteur de salubrité a prescrit plusieurs mesures à Madame [W] [Y] née [V], à mettre en œuvre dans un délai d’un mois, suite à une visite du logement du 31 mai 2023 et au constat d’infraction au règlement sanitaire départemental (RSD), à savoir :

o faire procéder à la réfection du mur de rambarde du balcon (dégradé sur tout le long du mur intérieur) (Article 32),

o rechercher les causes de la présence de traces d’humidité au niveau du plafond de la salle de bain et y remédier. (Article 33),

o rechercher les causes de développement de moisissures présentes au niveau du coin de mur d’une des chambres et y remédier. Faire procéder au traitement et à la remise en état des surfaces contaminées (Articles 32 et 33),

o aménager des ventilations efficaces et adaptées dans le logement (Article 40.1),

o assurer la mise en sécurité de l’installation électrique et nous fournir un certificat établi par un homme de l’art (absence de disjoncteur différentiel, de cache de protection du tableau électrique et présence de prise électrique non fonctionnelles) (Articles 32 et 51),

o Prendre toutes dispositions pour qu’un chauffage suffisant soit assuré (non fonctionnel dans le séjour) (Article 40).

Madame [W] [Y] née [V] soutient avoir fait procéder aux travaux prescrits. Elle joint à ce titre une facture établie le 25 avril 2023, soit avant la visite de l’inspecteur de salubrité le 31 mai 2023, relative à l’installation de deux radiateurs électriques dans le hall et le couloir, d’une ventilation basse sur la porte de la salle de bain, du débouchage de la ventilation haute de la salle de bains. Au regard des prescriptions de la mise en demeure du 26 juin 2023, ces ventilations sont insuffisantes.

Il en résulte que Madame [W] [Y] née [V] ne justifie pas avoir fait exécuter les travaux de nature à remettre l’appartement dans un état permettant son usage normal. Il apparaît qu’il existe une contestation sérieuse sur l’exécution par la bailleresse de ses obligations.

En conséquence, il n’apparaît pas que la résiliation du bail, quand bien même il n’est pas contesté que Madame [C] [O] [Z] ne paie plus ses loyers, puisse être prononcée en référé.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes d’expulsion, de fixation d’une indemnité d’occupation et de paiement de l’arriéré locatif.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, Madame [C] [O] [Z] sollicite la désignation d’un expert pour évaluer les travaux de réparation. La demande sera rejetée en ce que les prescriptions de l’inspecteur de salubrité sont suffisamment claires, Madame [C] [O] [Z] pouvant par ailleurs solliciter le cas échéant une expertise amiable auprès de son assurance.

Sur la demande de suspension des loyers

Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande ne pouvant qu’être accessoire à une décision judiciaire condamnant le bailleur à exécuter des travaux en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes, liées à l’appréciation de l’exception d’inexécution.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [Y] NÉE [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de résiliation du bail, d’expulsion, d’indemnité d’occupation et de paiement de l’arriéré locatif ;

REJETTE la demande d’expertise judiciaire ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de suspension des loyers et de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [W] [Y] NÉE [V] aux dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente