TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 16/14549 – N° Portalis 352J-W-B7A-CI4WP

N° MINUTE : 4

contradictoire

Assignation du :

04 Octobre 2016

JUGEMENT

rendu le 18 Mai 2026

DEMANDERESSE

Société LYS VENDOME

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Cécile ROUQUETTE TEROUANNE de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #P0098,

et par Maître Olivier BINDER, Avocat au Barreau de Paris, avocat plaidant,

DÉFENDERESSE

Société FRANCE LUXE

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Ludovic GAYRAL de l’AARPI VATIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R280

Décision du 18 Mai 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 16/14549 – N° Portalis 352J-W-B7A-CI4WP

INTERVENANTS VOLONTAIRES

SELARL [A] Yang-Ting

représentée par Maître [Q] [A], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société France Luxe

[Adresse 3]

[Localité 2]

SCP Thévenot Partners

représentée par Maître [K] [G], prise en son ancienne qualité d’Administrateur Judiciaire au redressement judiciaire de la société FRANCE LUXE

[Adresse 4]

[Localité 1],

Toutes deux représentées par Maître Ludovic GAYRAL de l’AARPI VATIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R280,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Madame Diane FARIN, greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, cadre-greffier, lors de la mise à disposition au greffe,

DÉBATS

A l’audience du 16 Décembre 2025, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 18 mai 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 février 2006, la S.A.S. Lys Vendôme, venant aux droits de la société Compagnie Foncière Vendôme en vertu d’un acte de cession du 22 décembre 2011, a donné à bail à la société France Luxe, exerçant sous l’enseigne «Torrente», des locaux commerciaux situés à l’entresol d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2], pour une durée de neuf années à compter du 15 février 2006, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges d’un montant de 112.240 euros et pour y exercer une activité de bureaux.

L’immeuble a fait l’objet de travaux de réimplantation et de réaménagement pour accueillir un nouveau locataire, la société Potel & Chabot, en rez-de-chaussée et sous-sol. Dans le cadre de ce chantier, à la demande de la société Lys Vendôme, un expert a été nommé à titre préventif par ordonnance du 16 septembre 2014, à laquelle la société France Luxe n’était pas partie. L’expert désigné, M. [Z], a déposé son rapport le 10 juillet 2019.

Par acte d’huissier du 14 janvier 2015, la société Lys Vendôme a fait délivrer à la société France Luxe un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant total de 111055,26 euros, dont 95 508,26 euros en principal au titre d’un arriéré de loyers et charges, outre la clause pénale de 10 % prévue au bail et les frais d’acte.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 mars 2015, la société France Luxe a pris acte des effets du commandement de payer délivré le 14 janvier 2015 au motif de l’impossibilité pour elle de jouir paisiblement des lieux loués, et a notifié, à titre subsidiaire, à la société Lys Vendôme un congé à effet du 1er avril 2015 pour troubles de jouissance et non-conformité des lieux loués.

Par acte d’huissier du 4 octobre 2016, la société Lys Vendôme a assigné la société France Luxe devant le tribunal judiciaire de Paris afin notamment de voir dire et juger que cette dernière est occupante sans droit ni titre des locaux en litige, constater l’acquisition de la clause résolutoire à son profit rétroactivement depuis le 15 février 2015, condamner la société France Luxe à lui payer la somme de 445 395,84 euros TTC et débouter la société France Luxe de sa demande d’expertise. Il s’agit de la présente instance, enrôlée sous le numéro de RG 16/14549.

Par ordonnance rendue le 24 janvier 2019, le juge de la mise en état a, notamment, condamné la société France Luxe à payer à la société Lys Vendôme une somme de 90.000 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges, et a ordonné une mesure d’expertise confiée à M. [Y] [I] avec mission de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, et notamment en ce qui concerne les désordres liés aux travaux de réimplantation et de réaménagement intervenus au sein de l’immeuble ainsi qu’aux prétendus travaux en cours, rechercher les causes des désordres et décrire les travaux nécessaires pour mettre un terme à ces désordres, en chiffrer le coût, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre au tribunal de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices et notamment le préjudice de jouissance et le préjudice d’exploitation allégués par la locataire.

L’expert a déposé son rapport le 28 janvier 2022.

Par jugement rendu le 23 avril 2019, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société France Luxe, en fixant la date de cessation des paiements au 22 mars 2019 et en désignant comme administrateur judiciaire la SCP Thévenot Partners Administrateurs Judiciaires en la personne de Maître [K] [G] avec mission d’assistance, et comme mandataire judiciaire la SELARL [A] Yang-Ting en la personne de Maître [Q] [A].

Par acte du 24 juin 2019, la société Lys Vendôme a déclaré au passif de la société France Luxe une créance à hauteur de 1 174 956,42 euros TTC au titre de la présente instance en cours.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 17 septembre 2019, le mandataire judiciaire a indiqué à l’avocat de la société Lys Vendôme qu’il inscrivait sa créance en “procédure en cours” dans la rubrique “contestées” dans l’attente de l’issue de la procédure en cours devant le tribunal de grande instance (devenu tribunal judiciaire) de Paris.

La société France Luxe et la société Lys Vendôme sont ensuite entrées en discussion et un projet de protocole transactionnel a été élaboré prévoyant notamment la résiliation du bail à effet du 30 novembre 2019 et la libération des locaux par la société France Luxe au plus tard à la même date, la cession de la créance litigieuse de la société Lys Vendôme à la société de droit belge IBC, actionnaire de la société France Luxe, pour un montant de 145 230 euros HT, soit 174 276 euros TTC, la renonciation réciproque de la société Lys Vendôme et de la société France Luxe, corrélativement, à toute prétention ou réclamation et à toute action, judiciaire ou non, au titre de leurs relations passées antérieures à la date de signature du protocole et le désistement des actions en cours ; le protocole prévoyait en outre :

— le versement par la société France Luxe à la société Lys Vendôme du loyer en cours (charges comprises) soit 16 424,15 euros TTC au titre du solde restant dû pour la période allant du 23 avril au 30 septembre 2019 et 32 669,78 euros TTC pour la période allant du 1er octobre au 30 novembre 2019,

— le versement, par la société France Luxe, à la société Lys Vendôme de la somme de 20 731,62 euros, se décomposant comme suit :

* 2 786,82 euros HT correspondant à un complément de dépôt de garantie au titre du bail du 10 février 2006 ;

*17 944,80 euros correspondant à la TVA due sur le dépôt de garantie ;

— la renonciation de la société France Luxe à demander la restitution du dépôt de garantie versé au titre du bail du 10 février 2006 à hauteur de 74 724 euros HT (en ce compris la somme de 2786,82 euros ci-dessus visée), soit 89668,80 euros TTC.

Par ordonnance rendue le 15 octobre 2019 notifiée à la société Lys Vendôme et la société France Luxe, le juge commissaire a autorisé cette dernière et ses organes à signer le protocole transactionnel avec la société Lys Vendôme “selon les termes du projet joint en annexe.”

Le projet de protocole n’a cependant par la suite pas été signé, la société IBC ayant informé l’administrateur judiciaire qu’elle n’était finalement pas en mesure de verser la somme de 175000 euros correspondant au prix de rachat de la créance du bailleur.

Par lettre officielle du 2 décembre 2019 adressée par porteur, l’avocat de la société France Luxe a remis à l’avocat de la société Lys Vendôme les clés des locaux, l’informant que la société avait libéré les lieux ce même jour.

Aux termes d’un jugement rendu le 21 octobre 2020, le tribunal de commerce de Paris a arrêté le plan de redressement de la société France Luxe d’une durée de 10 ans, en nommant commissaire à l’exécution du plan la SCP Thévenot Partners Administrateurs Judiciaires, en la personne de Maître [K] [G], et en maintenant la SELARL [A] Yang-Ting en la personne de Maître [Q] [A] comme mandataire judiciaire jusqu’à la fin de la procédure de vérification des créances et le compte rendu de fin de mission.

Par jugement du 7 novembre 2023, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société France Luxe, a désigné la SELARL [A] Yang-Ting en la personne de Maître [Q] [A] en qualité de liquidateur judiciaire et a mis fin à la mission de la SCP Thévenot Partners en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 février 2023, la société Lys Vendôme a fait assigner en intervention forcée la société IBC, sa société mère aux fins de :

— à titre principal, faire qualifier l’accord de cession de créance visé par l’ordonnance du juge commissaire comme ferme et définitif, entraînant son exécution forcée,

— subsidiairement faire juger que la rupture sur l’initiative de la société IBC des pourparlers finalisés présente un caractère tardif brutal et injustifié justifiant à son profit l’allocation de dommages et intérêts d’un montant équivalent au montant de la cession de créance prévue

L’instance a été enrôlée sous le numéro RG 23/03855.

Aux termes de ses dernières conclusions n°2 notifiées par RPVA le 7 novembre 2024, la société Lys Vendôme demande au tribunal de :

— ordonner la jonction de l’instance enregistrée au numéro RG 16/14549 à celle enregistrée sous le numéro RG 23/03855 devant la 18 ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris,

— maintenir la SCP Thevenot Partners dans son intervention volontaire, en son ancienne qualité d’administrateur judiciaire au redressement judiciaire de la société France Luxe,

— fixer la créance de la société Lys Vendôme à l’encontre de la société France Luxe représentée par son liquidateur judiciaire, à la somme de 1 174 956,42 euros TTC,

— débouter la SELARL [A] Yang-Ting représentée par Maître [Q] [A], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société France Luxe, de sa demande reconventionnelle,

— condamner la SELARL [A] Yang-Ting représentée par Maître [Q] [A], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société France Luxe à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 janvier 2025, la société France Luxe demande au tribunal de :

— prendre acte que les fonctions d’administrateur judiciaire de la SCP Thévenot Partners ont pris fin par jugement du tribunal de commerce de Paris du 21 octobre 2020 ;

— prendre acte que les fonctions de commissaire à l’exécution du plan de la SCP Thévenot Partners ont pris fin par jugement du 7 novembre 2023 du tribunal de commerce de Paris ;

— mettre hors de cause la SCP Thévenot Partners ;

— prendre acte de l’intervention volontaire de la SELARL [A] Yang-Ting, représentée par Maître [Q] [A], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société France Luxe ;

— débouter la société Lys Vendôme de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Lys Vendôme à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Lys Vendôme aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.

Sur la demande de jonction

Au soutien de sa demande, la société Lys Vendôme fait valoir qu’il existe une étroite connexité entre les deux affaires enrôlées sous les numéros de RG 16/14549 et 23/03855, largement démontrée dans les conclusions ampliatives en réplique qu’elle a régularisées à l’encontre de la société IBC, assignée en intervention forcée (affaire 23/03855).

Elle soutient qu’il existe un “édifice contractuel” constitué du protocole d’accord transactionnel conclu avec la société France Luxe et de l’acte de cession de créances conclu avec la société IBC, qui forment un tout indivisible ; elle précise que cet ensemble contractuel concerne les suites de l’inexécution des obligations de la société France Luxe, nées du bail commercial en date du 10 février 2006 et qu’un objectif unique anime les parties aux différents actes sus énoncés, à savoir solder les créances de la société France Luxe. Elle soutient que le montant stipulé dans la cession de créances constitue un fragment transactionnel du montant de la créance locative, raison pour laquelle les deux actes juridiques sont interdépendants, indivisibles et issus du même fondement d’origine. Elle en conclut que le lien avec la demande principale est acquis et que la jonction s’impose.

En réplique, la société France Luxe s’oppose à la demande de jonction, faisant exposer que celle-ci ne fera que complexifier inutilement le dossier.

Elle soutient que les deux procédures n’ont pas le même objet et n’opposent pas les mêmes parties ; qu’en effet, la présente procédure (16/14549) est une procédure en fixation de la créance alléguée par Lys Vendôme au passif de France Luxe représentée par son liquidateur judiciaire alors que la procédure enrôlée sous le numéro de RG 23/03855 est une procédure en exécution forcée d’une cession de créance opposant la société Lys Vendôme à la société IBC, société de droit belge.

Elle ajoute que la société Lys Vendôme entretient volontairement une confusion entre le projet de protocole transactionnel, autorisé par le juge commissaire du tribunal des activités économiques de Paris envisagé entre la société France Luxe, la société Lys Vendôme, la SCP Thévenot Partners, ès-qualités d’administrateur judiciaire et la SELARL [A] Yang-Thing, ès-qualités de mandataire judiciaire, auquel la société IBC ne devait pas être partie, et le projet d’acte de cession de créance envisagé entre Lys Vendôme et la société IBC, auquel ni France Luxe ni les organes de la procédure ne devaient être parties.

Dans le cadre de la présente instance, la société Lys Vendôme demande au tribunal à titre principal au fond, de fixer la créance de la société Lys Vendôme à l’encontre de la société France Luxe représentée par son liquidateur judiciaire, à la somme de 1.174.956,42 euros TTC et de débouter la SELARL [A] Yang-Ting représentée par Maître [Q] [A], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société France Luxe, de sa demande reconventionnelle,

Dans le cadre de l’instance enrôlée sous le numéro de RG 23/03855, opposant la société Lys Vendôme à la société IBC, la société Lys Vendôme demande au tribunal à titre principal de qualifier comme ferme et définitif l’accord de cession de créance visé par l’ordonnance du juge commissaire du 15 octobre 2019, à titre subsidiaire de juger que la rupture sur l’initiative de la société IBC des pourparlers finalisés présente un caractère abusif et en conséquence condamner la société IBC à lui payer la somme de 145 230 euros HT soit 174 276 euros TTC, outre les intérêts.

Il résulte des prétentions formulées par la société Lys Vendôme dans les deux instances que celle-ci, contrairement à ce qu’elle fait valoir dans le corps de ses écritures, ne tire pas de conclusion sur les effets de l’exécution forcée de l’acte de cession de créance projeté avec la société IBC quant à la créance qu’elle indique détenir à l’encontre de la société France Luxe.

En effet, la société Lys Vendôme maintient, dans la présente procédure enrôlée sous le numéro de RG 16/14549, sa demande visant à voir fixer sa créance au passif de la société France Luxe représentée par son liquidateur judiciaire à la somme de 1.174.956,42 euros TTC, sans former de demande subsidiaire et sans tirer de conséquence de l’existence de l’édifice contractuel indivisible constitué du protocole d’accord transactionnel et de l’acte de cession de créance qu’elle allègue.

Il en résulte que les deux litiges, dont celui enrôlé sous le numéro RG 23/03855 qui au demeurant relève de la compétence du tribunal des activités économiques et non du tribunal judiciaire, peuvent être traités séparément.

Il ne sera en conséquence pas fait droit à la demande de jonction présentée par la société Lys Vendôme.

Sur la mise hors de cause de la SCP Thévenot Partners, représentée par Maître [K] [G],

Les parties défenderesses demandent au tribunal de mettre hors de cause la SCP Thévenot Partners au motif que les fonctions d’administrateur judiciaire de la SCP Thévenot Partners ont pris fin par jugement du 21 octobre 2020 et que les fonctions de commissaire à l’exécution du plan de la SCP Thévenot Partners ont pris fin par jugement du 7 novembre 2023.

La société Lys Vendôme réplique que l’intervention de la SCP Thevenot Partners volontairement perpétuée par elle dans la présente procédure en ouverture de rapport d’expertise par l’effet des conclusions régularisées par son avocat le 30 janvier 2023 et surtout à nouveau le 3 juin 2024, doit être maintenue, si ce n’est en qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement, en tout cas en son ancienne qualité d’administrateur judiciaire au redressement judiciaire de la société France-Luxe. Elle soutient qu’il est utile dans un souci de bonne administration de la justice que le liquidateur judiciaire de la société France Luxe puisse en sa présence corroborer dans ses écritures judiciaires que le protocole transactionnel entrera en vigueur aussitôt que le tribunal, après jonction, aura dans son jugement donné son plein et entier effet à l’acte de cession de créance, comme demandé par ses soins.

Il est établi que la SCP Thévenot Partners, représentée par Maître [K] [G], a tout d’abord agi en sa qualité d’administrateur judiciaire au redressement judiciaire de la société France Luxe, désignée à cette fonction avec mission d’assistance par jugement du tribunal de commerce de Paris du 23 avril 2019. Puis la SCP Thévenot Partners a été nommée commissaire à l’exécution du plan par jugement du 21 octobre 2020 ayant arrêté le plan de redressement de la société France Luxe, dont le mandat a pris fin par l’effet de la liquidation judiciaire prononcée le 7 novembre 2023 ; il s’ensuit que la SCP Thévenot Partners est étrangère au présent litige au regard des jugements précités qui ont force exécutoire, et qu’elle n’est pas concernée par la procédure de fixation de la créance alléguée par Lys Vendôme au passif de France Luxe.

En outre, la SCP Thévenot Partners n’entretient aucun lien avec la société de droit belge IBC et il n’a pas été fait droit à la demande de jonction sollicitée par les demanderesses.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera fait droit à la demande de mise hors de cause de la SCP Thévenot Partners.

Sur l’intervention volontaire de SELARL [A] Yang-Ting, en la personne Maître [Q] [A], ès- qualités de liquidateur judiciaire de la société France Luxe.

Compte tenu de ce qui précède et du jugement ouvrant une procédure de liquidation judiciaire envers la société France Luxe, l’intervention volontaire de la SELARL [A] Yang-Ting, en la personne Maître [Q] [A], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société France Luxe sera déclarée recevable.

Sur la demande de la société Lys Vendôme de fixation de sa créance envers la société la société France Luxe

La société Lys Vendôme demande au tribunal de fixer sa créance à l’encontre de la société France Luxe représentée par son liquidateur Judiciaire, à la somme de 1.174.956,42 euros TTC, représentant le montant des loyers et charges échus au 30 septembre 2019 et de la clause pénale contractuelle d’un montant de 87 137,96 euros.

Pour s’opposer à cette demande, la SELARL [A] Yang Tin ès-qualités fait exposer en substance que la société Lys Vendôme a manqué à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible des locaux et qu’elle est fondée à invoquer une exception d’inexécution en raison des nuisances d’une anormalité excessive résultant de travaux réalisés entre octobre 2014 et février 2016 et de la suppression de services de l’immeuble et accessoires du bien loué.

Aux termes de ses conclusions, elle détaille les différents troubles qu’elle indique avoir subis pendant les travaux et même jusqu’à son départ. Elle précise ainsi que pendant 18 mois, les travaux ont, entre autres, causé les désordres et troubles caractérisés par:

— un manque de sécurité résultant de la suppression des services de conciergerie et de gardiennage;

— des dégradations des installations (fissures, poussières de chantier, chutes d’appliques lumineuses notamment) ;

— des nuisances sonores ;

— la présence d’un échafaudage collé aux fenêtres ;

— la dégradation des huisseries des fenêtres et portes ;

— des dégâts des eaux récurrents ;

— des fuites de canalisations d’eaux usées s’écoulant directement sur les installations des occupants rendant inutilisable une partie des pièces louées ;

— des évacuations régulières à raison d’incendies.

Elle ajoute avoir également subi des nuisances liées à l’activité de Potel & Chabot, et ce de février 2016 jusqu’à la libération des locaux le 2 décembre 2019.

Elle invoque également le fait que d’importantes prestations ont été supprimées ou largement réduites par rapport à celles prévues dans le bail initial, à savoir la suppression du service de conciergerie, la suppression de l’ascenseur de service de telle manière que le seul ascenseur restant est utilisé pour les très nombreuses livraisons de Potel & Chabot, le non-fonctionnement des services d’alimentation de fluide de manière permanente, les dysfonctionnements des systèmes de chauffage et de climatisation et de l’eau distribuée dans l’immeuble impropre à la consommation.

Elle précise que la suppression et la modification défavorable des services de l’immeuble dans les parties communes doivent être considérées comme des changements de forme de la chose louée au sens de l’article 1723 du code civil, et que la responsabilité de Lys Vendôme peut dès lors être engagée sur ce fondement.

Elle soutient enfin “ne jamais avoir été destinataire d’arrêtés de charges détaillés.”

La société Lys Vendôme réplique pour l’essentiel que seule la non exploitation totale des locaux loués et la privation de jouissance desdits locaux justifient la suspension du paiement des loyers en matière locative. Elle expose que la société France Luxe n’a jamais cessé d’exploiter les lieux loués et que le fait de s’être maintenue dans les lieux loués pendant 4 ans après la date d’effet de son propre congé signifié le 26 mars 2015 caractérise l’exploitation des locaux en dépit des troubles allégués.Elle ajoute qu’aucune modification de la forme de la chose louée n’est établie.

L’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte des articles 1147 et 1184 alinéa 2 du code civil dans leur version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, et 1719 du même code, qu’un manquement à son obligation de délivrance par le bailleur permet au preneur de revendiquer le bénéfice d’une exception d’inexécution pour le paiement des sommes dues en vertu du contrat s’il établit une impossibilité totale d’exploiter les locaux donnés en location, ne pouvant obtenir que des dommages et intérêts s’il résulte du manquement du bailleur une simple restriction à sa jouissance des lieux.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient au preneur d’établir la réalité de son préjudice.

En l’espèce, la société preneuse, au terme de longs développements portant sur la description des nuisances et désordres qu’elle indique avoir subis, ne justifie ni même n’allègue avoir été dans l’impossibilité totale d’exploiter les locaux loués à la société Lys Vendôme.

Or aux termes de son rapport déposé le 28 janvier 2022, M. [I], expert judiciaire, après avoir analysé de façon exhaustive les désordres et griefs invoqués par la société France Luxe, conclut sans ambiguïté que ceux-ci n’ont pas rendu les locaux inexploitables.

L’expert judiciaire relève ainsi :

“(…) Il faut souligner que les travaux de réimplantation réalisés par la société Lys Vendôme ne se situent pas directement sous les bureaux de la société France Luxe (propagation plus faible des vibrations) qui donnent en très grande partie côté [Adresse 5] et sur une courette intérieure.

Toutefois, sur tous les désordres allégués par la société France Luxe, deux peuvent avoir pour origine les vibrations émanant du chantier de réimplantation. Il s’agit :

— dans le petit salon : au plafond à droite de la pièce, fissure verticale dans l’angle du mur de droite et du mur du fond se propageant horizontalement à l’angle du plafond et du mur de droite

— dans la salle de réunion : fissures au plafond et fissures sur les murs et verticalement dans les angles.

Il y a donc 02 plafonds à repeindre.

A titre indicatif, on peut estimer cette prestation à la somme comprise entre 3000,00 et 3 500,00 euros TTC à confirmer par un devis d’entreprise.

Malgré les demandes de l’Expert, aucun devis n’a été diffusé par France Luxe.

Les désordres allégués ne présentent pas une gravité assez importante pour entraîner, à notre avis, un préjudice de jouissance.

En laissant au tribunal le soin d’apprécier.

Les problèmes de chauffage et de ventilation sont très ponctuels mais créent une gène indéniable et sont normalement traités dans le cadre d’un contrat de maintenance à la charge du bailleur.

Il en est de même pour les fuites d’eau dont l’origine reste inconnue mais cette gène reste très ponctuelle.

L’eau impropre à la consommation est une gène significative indéniable mais toutefois ponctuelle.

L’eau était simplement trouble et cela n’a pas été constaté par l’Expert.

Enfin les éléments suivants sont une gène :

— élimination du monte-charge (il n’y a plus qu’un seul ascenseur)

— élimination de la conciergerie

— implantation d’une tente dans la courette arrière. Cette tente sert à chaque manifestation organisée par la société Potel & Chabot (bruits et odeurs)

— occupation de la cour intérieure par la société Potel & Chabot. Il faut noter que l’occupation de la courette et du porche entraîne des difficultés pour évacuer le local de France Luxe. Si cela n’est pas à proprement parler une gène pour la société France Luxe, c’est un grief très important à traiter car il concerne la sécurité des occupants du local France Luxe.

Les travaux d’ascenseur ont été rendus obligatoires par la réglementation.

L’ascenseur a été immobilisé, suivant les dires de la société France Luxe, du 27 mars 2018 au 09 avril 2018. Il n’y avait donc plus d’ascenseur pendant cette période (utilisation des escaliers). Il est indéniable que cela crée une gène pour la société France Luxe mais il est difficile de mettre en conformité un ascenseur sans arrêter son fonctionnement.

En laissant au tribunal le soin d’apprécier.

Selon la société France Luxe, le préjudice financier se monte à la somme, non motivée, de 331587,00 euros calculée de la façon suivante :

— loyer annuel de 112 240 euros

— préjudice correspondant aux loyers 2017 et 2019

— perte du chiffre d’affaires 2018 : 32 %

— perte du chiffre d’affaires 2019 : 14 %

Seul le tribunal peut apprécier.

L’Expert précise simplement :

— le local n’est pas ouvert au public et sert essentiellement à stocker les vêtements des anciennes collections et à recevoir les sociétés qui fabriquent les produits Torrente sous licence.

— les griefs allégués et dont certains sont avérés peuvent entraîner des gènes plus ou moins importantes mais ne peuvent pas, à mon avis, empêcher le fonctionnement de la société France Luxe

— de nombreux éléments peuvent expliquer les baisses des chiffres d’affaires qui ont amené la société France Luxe à déposer le bilan

— en tout état de cause, les griefs allégués ne peuvent, par leur importance et leur périodicité, entraîner un tel état de fait (cela aurait été différent pour un local commercial recevant du public).

— L’Expert ne voir pas le rapport avec un éventuel préjudice et le montant du loyer. Cela voudrait dire que le local était totalement inexploitable ce qui n’est pas la réalité.”

Concernant les autres désordres et nuisances invoqués par la société France Luxe c’est à juste titre que la société Lys Vendôme, qui en fait une analyse précise dans ses conclusions, relève leur caractère très ponctuel (coupure de chauffage, coupure d’eau) ou non avéré par des éléments objectifs (incendie, coupure de climatisation en juin 2014, déplacement d’un local poubelle…)

Il s’ensuit que la société France Luxe échoue à rapporter la preuve qui lui incombe de l’impossibilité, même temporaire, d’exercer son activité dans les locaux loués, de sorte qu’elle ne peut valablement opposer à la bailleresse une exception d’inexécution justifiant le non-paiement des loyers.

Pas plus les désordres et griefs qu’elle invoque ne sont de nature à constituer un changement de forme de la chose louée au sens de l’article 1723 du code civil, justifiant le non-paiement des loyers.

S’agissant de la dette locative, il doit être relevé en outre que la société France Luxe ne formule pas de demande de dommages et intérêts, justifiant une éventuelle compensation avec l’arriéré de loyers. En effet, si elle indique avoir subi des préjudices dans les motifs de ses conclusions, elle demande uniquement au tribunal, aux termes du dispositif qui lie le tribunal, de débouter la société Lys Vendôme de sa demande en fixation de créance.

Enfin, si un bailleur doit rapporter la preuve du bien fondé des charges qu’il facture à son preneur notamment en cas de litige sur leur imputabilité et leur montant, encore faut-il que la contestation du preneur soit suffisamment précise pour que le bailleur soit en mesure d’y répondre.

Or la demande de la société France Luxe est formée dans ses conclusions de manière tout à fait générale et abstraite, la rendant en conséquence inopérante.

Sous le bénéfice de l’ensemble de ces observations et la dette locative n’étant pas autrement contestée, la créance de la société Lys Vendôme sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société France Luxe pour un montant de 1 174 956,42 euros.

Sur les demandes accessoires

La SELARL [A] Yang-Ting représentée par Maître [Q] [A] prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société France Luxe sera condamnée aux dépens.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement au regard de l’équité à payer à la société Lys Vendôme la somme de 2 000 euros.

Il y a lieu de prononcer l’exécution provisoire compatible avec la nature de l’affaire et les dispositions du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Déboute la SAS Lys Vendôme de sa demande de jonction,

Met hors de cause la SCP Thévenot Partners ;

Déclare recevable l’intervention volontaire de la SELARL [A] Yang-Ting, représentée par Maître [Q] [A], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société France Luxe ;

Fixe la créance de la S.A.S. Lys Vendôme au passif de la liquidation judiciaire de la S.A.S France Luxe pour un montant d’ un million cent soixante quatorze mille neuf cent cinquante six euros et quarante deux centimes (1 174 956,42 euros),

Déboute la SELARL [A] Yang-Ting représentée par Maître [Q] [A] prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société France Luxe de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SELARL [A] Yang-Ting représentée par Maître [Q] [A] prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société France Luxe à payer à la S.A.S Lys Vendôme la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SELARL [A] Yang-Ting représentée par Maître [Q] [A] prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société France Luxe aux dépens,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,

Ordonne l’exécution provisoire,

Fait et jugé à Paris le 18 Mai 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME