TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [L] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03029 – N° Portalis 352J-W-B7J-C763M

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 28 avril 2026

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] représenté par son syndic Le Cabinet MY SYNDIC (SAS) sis [Adresse 2]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE

Madame [L] [T]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge, statuant en juge unique

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2026

Délibéré au 2 avril 2026, prorogé au 28 avril 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 avril 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 28 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03029 – N° Portalis 352J-W-B7J-C763M

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [L] [T] est propriétaire du lot n°18 dans l’immeuble sis [Adresse 1], cadastré [Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 48/1030ème tantièmes.

Faisant valoir de nombreux impayés, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet MY SYNDIC, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Madame [L] [T], par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  6891,80 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2024 inclus),

—  1000 euros de dommages et intérêts,

— la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

—  1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

Appelée pour la première fois à l’audience du 07 octobre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi relatif à la régularisation du contrat de syndic, pour être finalement retenue à l’audience du 23 janvier 2026.

A l’audience du 23 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a indiqué qu’aucun règlement n’était intervenu depuis l’assignation.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [L] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les pièces d’actualisation remises dans le dossier du demandeur sont inopérantes en ce que le demandeur n’a pas signifié de conclusions au défendeur par voie de commissaire de justice, et que Madame [L] [T] n’a pas comparu à l’audience. Elles ne seront donc pas prises en compte.

Décision du 28 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03029 – N° Portalis 352J-W-B7J-C763M

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 18, indiquant la répartition des tantièmes (48/1030ème),

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2018 au 1er octobre 2024,

— l’historique du compte du 1er janvier 2018 au 1er octobre 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 6914,14 euros (en ce exclus 759,45 euros de frais),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 25 novembre 2020, 30 septembre 2021, 14 septembre 2022, 20 novembre 2023 et 21 mai 2024 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023,

o vote des budgets prévisionnels 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025,

o le fonds travaux 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 ;

o vote des travaux ou opérations suivantes : changement de serrure porte bâtiment C (assemblée générale du 25 novembre 2020, résolution 17),

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— le contrat de syndic,

— une mise en demeure de payer la somme de 6420,49 euros en date du 24 novembre 2023, envoyée par avocat.

Il ressort du décompte produit arrêté au 1er octobre 2024 que le compte de copropriétaires de Madame [L] [T] était débiteur à cette date de la somme de 6891,80 euros, appel de charges du 4e trimestre 2024 inclus, dont il convient de déduire la somme de 759,45 euros correspondant aux divers frais de relance et mises en demeure, ainsi qu’à des factures privatives non produites aux débats, soit un montant de 6132,35 euros hors frais.

Il convient de souligner qu’aucune demande distincte n’a été formulée au titre des frais nécessaires.

Madame [L] [T], ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Par conséquent, Madame [L] [T] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], la somme de 6132,35 euros au titre des charges impayées pour la période du 1er janvier 2018 au 1er octobre 2024, appels provisionnels du dernier 4e trimestre 2024 inclus, suivant décompte arrêté au 1er octobre 2024.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêts au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 mai 2025, le demandeur ne fournissant pas l’accusé de réception de la lettre de mise en demeure du 24 novembre 2023.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 04 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23,329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu’il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l’ensemble de la copropriété, outre des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l’existence, pour le syndicat des copropriétaires d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l’exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet MY SYNDIC, ne démontre pas de préjudice distinct et ne caractérise pas la mauvaise foi de Madame [L] [T], mauvaise foi qui ne peut découler de son seul retard de paiement.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [L] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet MY SYNDIC la somme de 6132,35 euros (six mille cent trente-deux euros et trente-cinq centimes) au titre des charges impayées pour la période du 1er janvier 2018 au 1er octobre 2024, appels provisionnels du dernier 4e trimestre 2024 inclus, suivant décompte arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 mai 2025 ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet MY SYNDIC de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [L] [T] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [L] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet MY SYNDIC, la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La juge