TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [W] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Marie-Laure FILLY

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05399 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBECU

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 17 mars 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic la société PLISSON IMMOBILIER, société par actions simplifiéée, sise [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-Laure FILLY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1425

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [V]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 mars 2026 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 17 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05399 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBECU

EXPOSE DU LITIGE :

M. [W] [V] est propriétaire des lots n° 12, 217 et 323 dans l’immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement du 29 avril 2024 du tribunal judiciaire de Paris, M. [W] [V] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] les sommes de 2605,30 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus), 149,26 euros au titre des frais nécessaires, 400 euros à titre de dommages-intérêts. Ce jugement lui a été signifié le 5 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2025 le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic la société PLISSON IMMOBILIER a assigné M. [W] [V] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  3385,40 euros au titre des charges et travaux appelés postérieurement au 1er octobre 2023 arrêtés au 22 juillet 2025 et 580 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 mars 2025,

—  2000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 18 décembre 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes.

Régulièrement assigné à étude, M. [W] [V] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a produit :

— le relevé de propriété,

— le jugement du 29 avril 2024,

— les extraits du grand livre du précédent syndic pour la période courant du 1er janvier 2023 au 30 juillet 2024, un relevé de compte pour la période du 1er juillet 2024 au 1er juillet 2025, appel n°3/4 du fonds travaux inclus selon décompte arrêté au 22 juillet 2025,

— les appels de fonds à compter du 1er juillet 2024,

— le détail par lot des sommes appelées,

Décision du 17 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05399 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBECU

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 8 juin 2023, 3 juin 2024, 9 septembre 2025 ainsi que les attestations de non-recours correspondantes,

— le contrat de syndic.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires est établie.

M. [W] [V] est en conséquence condamné à payer la somme de 3385,40 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et travaux impayés arrêtés au 1er juillet 2025, appel n°3/4 du fonds travaux inclus, selon décompte du 22 juillet 2025. Cette somme portera intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967 et ce à compter de l’assignation et non de la mise en demeure du 10 mars 2025 dans la mesure où aucun décompte n’y est joint de sorte qu’il s’avère impossible de déterminer sur quelle type de somme elle porte.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [W] [V] au paiement de la somme de 580 euros. Il est justifié de l’envoi de la mise en demeure du 10 mars 2025 par avocat et de la note d’honoraires (108 euros). Il n’est en revanche pas justifié de la mise en demeure du 5 décembre 2024 facturée 38 euros ni de la relance par le syndic facturée 264 euros ni d’une facture pour suivi de la procédure (170 euros). En conséquence seule la mise en demeure par avocat est retenue. M. [W] [V] est en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 108 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 al. 3 du code civil le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [W] [V] présente depuis plusieurs années des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. C’est en outre la deuxième fois que le syndicat des copropriétaires est contraint d’assigner en justice pour obtenir le paiement de sa créance, ce qui caractérise la mauvaise foi du débiteur. La demande de dommages-intérêts sera en conséquence accueillie à hauteur de 400 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [V], partie perdante, supporte les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

M. [W] [V] est condamné à payer en outre au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire,

CONDAMNE M. [W] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] les sommes suivantes :

—  3385,40 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés arrêtés au 1er juillet 2025, appel n°3/4 du fonds travaux inclus, selon décompte du 22 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2025,

—  108 euros au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2025,

—  400 euros à titre de dommages-intérêts ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [W] [V] aux dépens ;

CONDAMNE M. [W] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE