TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 7]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00857 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QFVX

JUGEMENT

DU : 28 Novembre 2024

Association FAC HABITAT

C/

Mme [T] [W]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 28 Novembre 2024.

DEMANDERESSE:

Association FAC HABITAT

[Adresse 12]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M. [D] [R] régulièrement muni d’un pouvoir.

DEFENDERESSE:

Madame [T] [W]

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 26 Septembre 2024

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à FAC HABITAT

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 21/12/2021, Mme [T] [W] est locataire d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] [Adresse 8]) à [Localité 10], et appartenant à l’association FAC HABITAT.

Par acte d’Huissier de Justice du 18/01/2024, l’association FAC HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.383,86 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 16/01/2024.

Le montant du loyer et de l’avance sur charges s’élève à la somme de 453 euros par mois.

Par acte d’huissier en date du 3/04/2024, l’association FAC HABITAT a fait assigner Mme [T] [W] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 9] et demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la locataire,

— condamner la locataire à payer la somme de 2.110,67 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— ordonner l’exécution provisoire,

— condamner la locataire à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la locataire aux entiers dépens.

A l’audience, l’association FAC HABITAT, dûment représentée, a réactualisé sa créance à la somme de 2.636,48 euros, au titre des loyers échus au mois de septembre 2024 inclus.

Citée par acte délivré par remise en l’étude, Mme [T] [W] n’a pas comparu.

Le délibéré a été fixé au 28/11/2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur quoi,

Attendu que selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Attendu que les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sont, en vertu de l’article L. 442-8-2 du même code, applicables au contrat de sous-location dans les conditions prévues au I, III et VIII de l’article 40 de cette loi ;

Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 11/09/2024, que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer (résiduel) au jour de l’audience ; que les dispositions précitées n’ont donc pas vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Sur l’arriéré de loyers et charges

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que l’association FAC HABITAT verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 11/09/2024, la dette non sérieusement contestable s’élève à la somme de 2.249,65 euros, hors frais, au titre des loyers et charges impayés, terme d’août 2024 inclus (selon le dernier décompte produit), à laquelle il convient de faire droit;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 8/04/2024 et ce plus de six semaines avant l’audience du 26/09/2024 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que l’article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu’à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;

Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CCAPEX par courrier du 22/01/2024, l’assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014 ;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 18/01/2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 18/03/2024 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, la locataire se trouve redevable, d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui aurait été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d’expulsion

Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de la locataire ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que la défenderesse succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens;

Attendu que, par application de l’article 700 du code de procédure civile, la défenderesse doit être condamnée à payer à l’association FAC HABITAT une somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles ;

PAR CES MOTIFS,

Le Juge,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [T] [W] à verser à l’association FAC HABITAT la somme de 2.249,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 11/09/2024, terme d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18/01/2024 pour la somme de 1.383,86 euros et à compter du jugement pour le surplus;

Constate la résiliation à compter du 18/03/2024 du bail convenu entre les parties ;

Ordonne l’expulsion de Mme [T] [W], faute pour elle d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamne Mme [T] [W] à verser à l’association FAC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui aurait été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges, à compter du 01/09/2024 jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

Rappelle que l’exécution provisoire ;

Condamne Mme [T] [W] à verser à l’association FAC HABITAT la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [T] [W] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le GreffierLe Président