TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : Mme [Y] [B]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e AUDINEAU

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04488 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXVZ

N° MINUTE : 2/2026

JUGEMENT

rendu le mardi 10 mars 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet SOGI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #D0502

DÉFENDERESSE

Madame [C] [Y] [B]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 mars 2026 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 10 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04488 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXVZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [C] [Y] [U] est propriétaire des lots n°83 (157/100022 tantièmes) et 280 (7/100022 tantièmes) dans l’immeuble sis [Adresse 4], respectivement inscrits au cadastre en section AR [Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, Madame [C] [Y] [U] a été condamnée par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 25/06/2024 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 3 075,85 euros suivant décompte arrêté au 01/07/2023, outre 300 euros de dommages et intérêts et 800 euros de frais irrépétibles.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet SOGI situé [Adresse 6], a assigné devant le juge unique du tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité) Madame [C] [Y] [U] par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de décret du 17 mars 1967 :

—  2 691,29 euros au titre des charges de copropriété,

—  1 770,37 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025 sur la somme de 3 136,96 euros et de l’assignation pour le surplus,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

—  600 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion et ce malgré une première condamnation en cours d’exécution par le biais d’un commissaire de justice.

A l’audience du 8 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [C] [Y] [U], assignée à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré et rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

Les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,Les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

L’acte notarié du 15 mai 2013 établissant la qualité de copropriétaire de Madame[C] [Y] [U] concernant les lots 83 et 280, indiquant la répartition des tantièmes (Cf. supra),Le précédent jugement du 25 juin 2024,Les appels de provisions sur charges et travaux pour la période du 1er octobre 2023 au 30 juin 2025 (2ème trimestre 2025 inclus), faisant apparaître les relevés de compte individuel,Le décompte annuel de répartition des charges définitives de l’exercice 2023,Un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 2 691,29 euros et 1 770,37 euros au titre des frais de recouvrement, Les procès-verbaux des assemblées générales des 28 mars 2023, 24 avril 2024 et 12 décembre 2024 comportant approbation des comptes des exercices 2022, 2023 et votant les budgets prévisionnels 2024 et 2025 ainsi que le fonds de travaux et les travaux tels qu’appelés le 20 mars 2025,La mise en demeure de payer la somme de 3 136,93 euros en date du 6 mars 2025 sans justificatif d’envoi,Trois factures d’un montant de 520,79 euros chacune pour des honoraires de suivi contentieux dossier avocat en date des 26 décembre 2023, 25 juin 2024 et 31 décembre 2024 ainsi qu’une facture du 27 mars 2025 d’un montant de 208 euros sans justificatif de l’inscription hypothécaire,Le contrat de syndic.En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2 691,29 euros portant sur la période allant du 1er octobre 2023 au 30 juin 2025 (2ème trimestre 2025 inclus) et Madame [C] [Y] [U] sera condamnée au paiement de ladite somme avec les intérêts au taux légal dus à compter de l’assignation du 24 juillet 2025, à défaut de justifier de l’envoi et de la réception de la mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 1 770,37 euros pour trois factures d’honoraires de suivi contentieux dossier avocat en date des 26 décembre 2023, 25 juin 2024 et 31 décembre 2024 d’un montant de 520,79 euros chacune. A défaut de justifier des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires réalisées par le syndic, il n’y a lieu de faire droit à la demande.

S’agissant de la facture du 27 mars 2025 d’un montant de 208 euros, il convient également de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en l’absence de justificatif de l’inscription hypothécaire.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de l’ensemble de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Madame [C] [Y] [U] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux, alors qu’elle a déjà fait l’objet d’une précédente condamnation. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie dans sa totalité.

Madame [C] [Y] [U] sera en conséquence condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [C] [Y] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], pris en la personne de son syndic le cabinet SOGI situé [Adresse 7] :

— la somme de 2 691,29 euros au titre des provisions sur charges, des charges de copropriété et des travaux impayés pour la période allant du 1er octobre 2023 au 30 juin 2025 (2ème trimestre 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal dus à compter du 24 juillet 2025 et capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ,

— la somme de 600 euros au titre des dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [C] [Y] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], pris en la personne de son syndic le cabinet SOGI situé [Adresse 7], la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le demandeur du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [C] [Y] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,