TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/04241 – N° Portalis DB3S-W-B7J-27XI

Minute :

ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Madame [F] [I]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SCP LDGR

Copie délivrée à :

Madame [F] [I]

Le 29 août 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 29 août 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [F] [I], demeurant [Adresse 4]

non comparante

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé le 11 mai 2024, M. [J] [H] a donné à bail à Mme [F] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel principal de 700 €, outre les provisions mensuelles sur charges d’un montant de 50 €, et le versement d’un dépôt de garantie de 1300 euros.

En outre, par acte séparé en date du 11 mai 2024, M. [J] [H] a souscrit auprès de la société Action Logement Services un contrat de cautionnement Visale n°A10344261027.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Action Logement Services a fait signifier le 24 décembre 2024 par exploit de commissaire de justice à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 3000 € au titre de l’arriéré locatif dû au terme du mois de novembre 2024 inclus, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

PROCEDURE

La société Action Logement Services a ensuite fait assigner Mme [F] [I] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 7 mars 2025 aux fins de :

«  voir déclarer son action bien fondée,

«  à titre principal, déclarer acquise la clause résolutoire insérée au contrat de bail,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

«  en conséquence et en tout état de cause :

«  ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef du logement, avec le concours de la force publique si besoin est,

«  fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

«  condamner Mme [F] [I] au paiement :

— de la somme de 4500 € au titre de l’arriéré locatif, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus,

— de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dûment justifiée par une quittance subrogative, à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— de la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

«  condamner Mme [F] [I] au paiement de tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

«  dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 du code civil, et expose que le contrat de bail en date du 11 mai 2024 contient une clause résolutoire, que Mme [F] [I] n’a pas exécuté ses obligations en cessant de payer régulièrement le loyer courant, qu’elle est subrogée dans les droits de M. [J] [H] dans la mesure où elle a indemnisé le bailleur, que la locataire a été mise en demeure de régler les loyers par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit de commissaire de justice, qu’elle n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail et l’expulsion de la défenderesse.

A l’audience du 30 juin 2025, la société Action Logement Services, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 7500 € selon un décompte arrêté au 25 juin 2025, échéance du mois mai 2025 incluse, et a maintenu les termes de son assignation pour le surplus.

Mme [F] [I], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au juge des contentieux de la protection.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le cautionnement et ses effets subrogatoires

Aux termes des articles 2308 et 2309 du code civil, dans leur rédaction en vigueur au jour de la conclusion du contrat de cautionnement, « La caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle. Si la caution a subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes mentionnées à l’alinéa premier, elle peut aussi en obtenir réparation. La caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

En l’espèce, aux termes de l’article 6.3 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale du 2 décembre 2014, " le cautionnement Visale couvre tous les Impayés de Loyers […] les indemnités d’occupation sont prises en charges à l’exclusion de tous frais et pénalités imposés par le Bailleur. Seuls les frais de procédure engagés pour le recouvrement de sa créance par Action Logement sont pris en charge par le dispositif à l’exclusion de tous autres frais et pénalités facturés par le Bailleur« . Son article 7.1 stipule en outre que » en vertu de l’article 2306 du code civil, la caution[…] recueille de la part du Bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution […]. La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur ".

En l’espèce, par acte en date du 11 mai 2024, M. [J] [H] a conclu avec la société Action Logement Services un contrat de cautionnement du bail conclu le 11 mai 2024 entre lui et Mme [F] [I]. Le contrat de cautionnement stipule qu’il couvre 36 Impayés de Loyer (article 4.1) pour les logements situés dans le parc locatif privé et que le terme « impayé de loyer » désigne « le montant d’un mois de loyer, impayé à la date d’exigibilité du loyer prévu au bail, total ou partiel, par le locataire, aide au logement éventuellement perçue déduite », le terme loyer désignant quant à lui « le loyer et charges récupérables et taxes locatives inscrits au bail, ou la redevance, les indemnités d’occupation ou d’hébergement, y compris leur révision contractuelle ou réévaluation, (…) ainsi que, sous certaines conditions, les indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail ou de mise en jeu de la clause résolutoire ».

Son article 8.1 stipule en outre que « dès lors que la Caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution sera subrogée au Bailleur dans tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le Bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ».

Ainsi, la société Action Logement Services est subrogée dans les droits de M. [J] [H], bailleur, concernant les sommes payées à ce dernier en exécution du contrat de bail conclu le 11 mai 2024 et concernant l’ensemble des droits et actions ouvertes au bailleur du fait des impayés.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis par la voie électronique le 19 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 31 décembre 2024, au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 7 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Le bail conclu le 11 mai 2024 contient une clause résolutoire en son article VIII. Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 24 décembre 2024 à la locataire, pour la somme en principal de 3000 € arrêtée au terme du mois de novembre 2024 inclus, à valoir sur l’arriéré locatif échu à cette date.

Force est de constater que la clause résolutoire présente au bail laisse un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 24 février 2025.

L’expulsion de Mme [F] [I] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

L’article 1346-4 du code civil dispose que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

En l’espèce, la société Action Logement Services est subrogée dans les droits de M. [J] [H], bailleur, aux termes de l’acte de cautionnement établi le 11 mai 2024. L’acte de cautionnement s’étend expressément au paiement de l’indemnité d’occupation.

Mme [F] [I] est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 25 février 2025.

Par conséquent, elle devra indemniser le préjudice subi par la société Action Logement Services, si celle-ci justifie de ses paiements au bailleur par une quittance subrogative, résultant de l’indisponibilité des lieux et de la perte des loyers, en lui versant une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du 25 février 2025 jusqu’à libération définitive des lieux, en application de l’article 1240 du code civil.

Sur les demandes de condamnation à l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

La défenderesse n’ayant pas comparu à l’audience, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

La société Action Logement Services produit une quittance subrogative indiquant que Mme [F] [I] restait lui devoir la somme de 4500 € arrêtée à la date du 5 mars 2025, échéance du mois de janvier 2025 comprise.

Mme [F] [I], en ne comparaissant pas, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette locative.

Mme [F] [I] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4500 € à valoir sur la dette locative arrêtée à l’échéance du mois de janvier 2025 comprise, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 3000 € à compter du 24 décembre 2024, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter du 7 mars 2025, date de la délivrance de l’assignation.

Sur les mesures de fin de jugement

Mme [F] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société Action Logement Services, subrogée dans les droits de M. [J] [H], Mme [F] [I] sera condamnée à lui verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mai 2024 entre M. [J] [H] aux droits desquels vient la société Action Logement Services par l’effet de l’acte de cautionnement du 11 mai 2024 et des quittances subrogatives, et Mme [F] [I] concernant un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 24 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [F] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [F] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE Mme [F] [I] à verser à la société Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dûment justifié au stade de l’exécution, sur présentation d’une quittance subrogative, et ce à compter du 25 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [F] [I] à verser à la société Action Logement Services la somme de 4500 € à valoir sur la dette locative arrêtée à l’échéance du mois de janvier 2025 comprise, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 3000 € à compter du 19 avril 2024, et sur le surplus à compter du 7 mars 2025 ;

CONDAMNE Mme [F] [I] à verser à la société Action Logement Services une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [F] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe le 29 août 2025.

La greffière Le juge