TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

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[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/08509

N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5QZ

Minute : 1485/24

Société SAS FONCIERE VESTA

Représentant : M^e Gafarou CHANOU, avocat

au barreau de PARIS, vestiaire : E0597

C/

Monsieur [T] [K]

Monsieur [P] [G]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e CHANOU

Copie délivrée à :

M. [K]

M. [G]

Le 7 Janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 26 Décembre 2024 ;

par Madame Armelle GIRARD, assurant les fonctions de juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité de Pantin, déléguée par Ordonnance du 26.09.2024 à la Chambre de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, en cette même qualité, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 28 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société SAS FONCIERE VESTA, demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]

Représentée par Maître Gafarou CHANOU, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [K], non comparant

Monsieur [P] [G], non comparant

demeurant[Adresse 4]1 – [Localité 7]

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 23 mars 2024, la SAS FONCIERE VESTA a donné en location à Monsieur [T] [K] et Monsieur [P] [G] un immeuble à usage d’habitation et un parking sis

[Adresse 4], [Localité 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 1 007,97 €, outre provisions sur charges, pour le logement et 62, 31 € pour le parking.

Le 27 mai 2024, la SAS FONCIERE VESTA a fait délivrer à Monsieur [T] [K] et Monsieur [P] [G] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 092,29 € selon décompte arrêté au 22 mai 2024.

Par notification électronique du 28 mai 2024, la SAS FONCIERE VESTA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant citation délivrée à étude le 10 juillet 2024, la SAS FONCIERE VESTA a attrait Monsieur [T] [K] et Monsieur [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

La SAS FONCIERE VESTA a demandé à la juridiction :

— De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— D’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [K] et Monsieur [P] [G] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à la SAS FONCIERE VESTA, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [T] [K] et

Monsieur [P] [G] et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;

— Ordonner que le montant du dépôt de garantie soit déduit des sommes dues par les locataires;

— De condamner solidairement Monsieur [T] [K] et Monsieur [P] [G] au paiement des sommes suivantes :

o 5 895,63 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 juillet 2024, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

o une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;

o 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Le 17 juillet 2024, la SAS FONCIERE VESTA a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 28 octobre 2024.

Lors de l’audience, la SAS FONCIERE VESTA représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 25 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 8 586,41 €.

Monsieur [T] [K] et Monsieur [P] [G] n’ont pas comparu, malgré leur convocation régulière.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le contrat de bail en cause ayant été conclu le 23 mars 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PARKING LOUÉ

En vertu de l’article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les dispositions de cette dite loi ont vocation à s’appliquer aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat que le bail principal donne en location à la fois le logement et le garage loués à Monsieur [T] [K] et Monsieur [P] [G], qui sont situés à la même adresse.

En conséquence, il convient de considérer le parking comme une annexe du logement et de le soumettre aux termes du bail d’habitation principal et aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 9) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [T] [K] et Monsieur [P] [G] le 27 mai 2024, pour un montant principal de 3 092,29 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Monsieur [T] [K] et Monsieur [P] [G], absents lors de l’audience, ne produisent en tout état de cause aucun élément de nature à contester l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 juillet 2024, soit six semaines après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur [T] [K] et Monsieur [P] [G] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [K] et Monsieur [P] [G] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SAS FONCIERE VESTA, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [T] [K] et Monsieur [P] [G].

Il y a lieu en revanche de débouter la SAS FONCIERE VESTA de sa demande tendant à voir ordonner le transport et la séquestration des meubles présents dans les locaux donnés à bail en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues, cette demande n’étant fondée ni par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution régissant le sort des meubles, ni par aucun autre texte ou disposition contractuelle.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (article 7), les locataires sont également tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

En application de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, la SAS FONCIERE VESTA verse aux débats un décompte arrêté au 25 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 8 586,41 €.

Il convient d’en retirer les frais de poursuite d’un montant total de 347, 17 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SAS FONCIERE VESTA est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de recouvrement ayant été expurgés.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [T] [K] et Monsieur [P] [G] à verser à la SAS FONCIERE VESTA la somme de 8 239,24 € actualisée au 25 octobre 2024 au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3 092,29 € à compter du 27 mai 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

La SAS FONCIERE VESTA pourra conserver le dépôt de garantie de 1 070, 28 € au titre des impayés de loyers.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [T] [K] et Monsieur [P] [G] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SAS FONCIERE VESTA qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner in solidum Monsieur [T] [K] et Monsieur [P] [G] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges en application des stipulations du bail, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [T] [K] et Monsieur [P] [G] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 mai 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [T] [K] et Monsieur [P] [G] seront condamnés in solidum à payer à la SAS FONCIERE VESTA la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SAS FONCIERE VESTA ;

CONSTATE que le contrat signé le 23 mars 2024 entre la SAS FONCIERE VESTA et Monsieur [T] [K] et Monsieur [P] [G] concernant les locaux situés [Adresse 4], [Localité 7] s’est trouvé de plein droit résilié le 9 juillet 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [T] [K] et Monsieur [P] [G] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 4121, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISE la SAS FONCIERE VESTA à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [T] [K] et Monsieur [P] [G] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

DÉBOUTE la SAS FONCIERE VESTA de sa demande tendant à voir ordonner le transport et la séquestration des meubles présents dans les locaux donnés à bail en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [K] et Monsieur [P] [G] à verser à la SAS FONCIERE VESTA la somme de 8 239,24 € actualisée au 25 octobre 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024 sur la somme de 3 092,29 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT que la SAS FONCIERE VESTA pourra conserver le dépôt de garantie de 1 070, 28 € au titre des loyers impayés ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [T] [K] et Monsieur [P] [G] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail et au besoin CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [K] et Monsieur [P] [G] à verser à la SAS FONCIERE VESTA ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

Dans l’hypothèse où l’un des occupants quitte définitivement les lieux avant l’autre et justifie dûment de ce départ, CONDAMNE seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l’intégralité de l’indemnité d’occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l’autre occupant et jusqu’à son propre départ effectif des lieux ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [K] et Monsieur [P] [G] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 mai 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [K] et Monsieur [P] [G] à verser à la SAS FONCIERE VESTA la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA JUGE