TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 23/05720

N° Portalis 352J-W-B7H-CZWWR

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

27 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2026

DEMANDERESSE

Madame [T] [K] veuve [E]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Jean-Marc NOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1220

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. LE HOME LATIN HOTEL

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Arnaud GRASSET de la SELARL MAESTRIA SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0065

Décision du 05 Février 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 23/05720 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZWWR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 10 Novembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 5 février 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 25 juillet 1993, Mme [T] [K], veuve [E] a donné à bail commercial à la SARL Le Home Latin Hotel, un immeuble sis [Adresse 1] [Localité 7] dans le [Localité 4], pour une durée de douze années, à compter rétroactivement du 1er juin 1992 avec échéance au 31 mai 2004.

La destination est la suivante : hôtel meublé, table d’hôtes, cumulativement ou alternativement à l’exclusion de tous autres commerces.

Le bail a été renouvelé plusieurs fois par l’effet d’un congé avec offre de renouvellement et pour la dernière fois, à compter du 1er juillet 2013.

Par courrier du 4 décembre 2020, Mme [T] [K], veuve [E], a mis en demeure la SARL Le Home Latin Hotel de lui régler la somme de 17.057,72 euros au titre du complément de dépôt de garantie et la somme de 79.939,50 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 3ème trimestre 2020.

Le 28 janvier 2021 Mme [T] [K], veuve [E] a fait procéder à une saisie-conservatoire entre les mains de l’établissement de crédit HSBC pour un montant de 120.095,37 euros correspondant à un arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2020. La saisie a été dénoncée à la SARL Le Home Latin Hotel le 3 février 2021.

Par exploit d’huissier du 25 février 2021, Mme [T] [K], veuve [E] a fait assigner la SARL Le Home Latin Hotel devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamner au paiement de diverses dettes locatives.

Postérieurement à l’assignation, les parties se sont rapprochées pour déterminer le montant exact de la dette locative restant à être apurée et sur cette base, la SARL Le Home Latin Hotel a versé à la bailleresse :

— la somme de 12.658,03 euros par virement bancaire du 20 février 2024 ;

— la somme de 12.767,22 euros par chèque remis en mains propres le 16 avril 2024.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 21 novembre 2024 Mme [T] [K], veuve [E] demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— condamner la SARL Le Home Latin Hotel à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en raison de l’inexécution fautive de ses obligations contractuelles;

— condamner la SARL Le Home Latin Hotel à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL Le Home Latin Hotel aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Jean-Marc Noyer, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [T] [K], veuve [E] énonce:

— que du fait de l’inexécution répétée et continue du preneur de ses obligations contractuelles de paiement des loyers et des charges, elle subit un préjudice économique important, en ce que ce loyer est une ressource essentielle pour sa retraite ; qu’en effet, elle a dû puiser dans sa trésorerie pour faire face aux frais inhérents à la gestion de l’immeuble (taxe foncière, notamment) ;

— que les problèmes de gestion interne du preneur ont été la source de tracasseries administratives, puisqu’elle a dû procéder à de nombreuses vérifications et faire opérer à ses frais une régularisation comptable pour pallier sa carence ;

— que la période de Covid 19 n’est pas un cas de force majeure justifiant les impayés.

Par conclusions notifiées le 15 janvier 2025, la SARL Le Home Latin Hotel demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— constater qu’elle a versé au titre des arriérés de loyers dus à ce jour la somme de 12.658,03 euros et la somme de 12.767,22 euros au titre du complément de dépôt de garantie et l’extinction corrélative de son obligation de règlement à l’égard de Mme [T] [K], veuve [E];

— débouter Mme [T] [K], veuve [E] de sa demande formulée au titre de dommages-intérêts ;

— débouter Mme [T] [K] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, laissant chacune des parties supporter les frais qu’elle aura supportés, ainsi qu’au titre des dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL Le Home Latin Hotel énonce :

— que l’intégralité des sommes dues à la bailleresse lui a été versée ;

— que la survenance du Covid 19 a entraîné la fermeture administrative de son établissement et l’a privée de revenus de sorte qu’elle n’était pas en mesure de s’acquitter de ses loyers à échéance, ce qui caractérise la force majeure ;

— que la bailleresse a fait procéder à une saisie-conservatoire de sorte qu’elle n’a pas été privée de revenus, étant précisé que le paiement de la taxe foncière incombe à la propriétaire indépendamment de sa faculté à pouvoir la refacturer ;

— que la bailleresse ne démontre pas la réalité de son préjudice et ne justifie pas de son quantum ;

— que la bailleresse n’apporte pas la preuve des tracasseries prétendument subies.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 16 janvier 2025.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 10 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande de dommages-intérêts

Selon les articles 1134 et 1728 du code civil dans leur rédaction applicable au présent contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort de l’article 1134. Alinéa 3 ancien du code civil, applicable au bail litigieux, que les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 1142 ancien du code civil, applicable au bail litigieux, toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d’inexécution de la part du débiteur.

En l’espèce, il ressort du courrier électronique du 23 janvier 2024 que la bailleresse a indiqué au preneur qu’il était redevable de la somme de 12.658,03 euros au titre du complément de dépôt de garantie et de la somme de 12.658,03 euros au titre de l’arriéré de loyer. Le décompte joint à ce courrier a été arrêté au 1er janvier 2024.

Les parties s’entendent sur le fait que cette dette a été apurée, le preneur justifiant au demeurant d’un virement bancaire du 20 février 2024 et d’un tirage de chèque dans ses livres comptables en date du 16 avril 2024 totalisant la somme réclamée.

L’historique du décompte laisse apparaître qu’entre le 1er octobre 2020 et le 1er octobre 2023, le preneur n’était jamais à jour du paiement de ses dettes locatives. Le retard récurrent de paiement de ses dettes locatives sur une période significative est fautif.

L’apurement des comptes le 16 avril 2024 n’est pas par lui-même cause d’exonération. Ne constitue pas davantage une cause d’exonération, les problèmes de gestion interne auxquels le preneur a dû faire face.

La SARL Le Home Latin Hotel ne saurait davantage invoquer la force majeure pour justifier le non-respect de son obligation de paiement à échéance étant entendu que l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution, le cas échéant par la voie forcée, sur le patrimoine du débiteur et n’est donc pas, par nature, impossible mais seulement plus difficile ou onéreuse.

Pour autant, le bail ne comporte aucune clause pénalisant les retards de paiement et la bailleresse n’établit aucun préjudice financier résultant desdits retards, dès lors que les sommes dues ont été recouvrées, y compris en partie, par la voie forcée. Elle ne produit aucun document comptable, bancaire ou fiscal justifiant des difficultés engendrées par lesdits retards de paiement, étant relevé que le bail prévoit en son article I.1° que le paiement de la taxe foncière lui incombe, et qu’elle ne peut donc faire grief au preneur des impayés à cet égard.

Si les retards de paiement du preneur sur une période aussi longue, en lien avec sa gestion défaillante sont constitutifs d’une faute, la bailleresse échoue également à caractériser le préjudice résultant d’un prétendu surcroît de tracasseries administratives. En effet, elle ne produit au soutien de cette allégation qu’un courrier de sa banque qui a procédé elle-même à des vérifications sur les encaissements des sommes versées par le preneur à sa demande, étant précisé que le suivi attentif du compte locatif incombe à tout créancier diligent et ne saurait constituer en soi un préjudice.

En conséquence, il y a lieu de rejeter sa demande de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’instance a été initiée pour des impayés locatifs reconnus et fautifs qui ont été régularisés qu’en cours d’instance, en conséquence, la SARL Le Home Latin Hotel doit être condamnée aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Jean-Marc Noyer, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En application de ce texte, il y a lieu de rejeter la demande formée par Madame [T] [K], veuve [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

DEBOUTE Madame [T] [K], veuve [E] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SARL Le Home Latin Hotel aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Jean-Marc Noyer, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par Madame [T] [K], veuve [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 05 Février 2026.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON