TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— M^e Jesse SERFATI

Copie certifiée conforme à :

— M^e Jesse SERFATI

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/06833

N° Portalis 352J-W-B7J-C7XP4

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Mai 2025

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires [Adresse 1], représenté par son syndic, REPUBLIQUE IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne LAFORET IMMOBILIER, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0635

DÉFENDERESSE

Madame [Q] [W]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non-représentée

Décision du 07 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/06833 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XP4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 19 Février 2026 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Q] [W] est propriétaire du lot 42 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Estimant que Mme [Q] [W] n’avait pas payé ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause, par l’intermédiaire de son conseil, lui a adressé une mise en demeure par lettre recommandée présentée le 11 janvier 2023 d’avoir à payer la somme de 13.911,01 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 6 janvier 2023.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] a fait citer Mme [Q] [W] en paiement d’arriérés de charges de copropriété arrêtées au 16 avril 2025 devant le tribunal judiciaire de Paris.

Au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« CONDAMNER Madame [Q] [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 43.637,15 euros, à titre d’arriérés de charges de copropriété dues, à la date du 16 avril 2025, avec intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter de la lettre RAR en date du 10 janvier 2023 ;

— CONDAMNER Madame [Q] [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter de la lettre RAR du 10 janvier 2023 ;

— CONDAMNER Madame [W] aux frais nécessaires, justifiés et exposés par le Syndicat des Copropriétaires, s’élevant à la somme de 300 euros, pour le recouvrement de la créance et qui seront imputés au seul défendeur, au titre des charges générales de gestion et d’administration ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER Madame [Q] [W] aux entiers dépens de la présente procédure ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

— CONDAMNER Madame [Q] [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires, la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le Syndicat des Copropriétaires supporte les frais non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans caution. »

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), Mme [Q] [W] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 février 2026 puis mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’arriéré de charges et travaux

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 40.756,22 euros au titre des charges et travaux de copropriété arrêtés au 1er avril 2025 incluant l’appel de fonds et l’appel travaux du 1er trimestre 2025 et déduisant les frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* l’attestation immobilière en date du 27 avril 2022 établissant la qualité de copropriétaire de Mme [Q] [W] du lot 42,

* 3 décomptes des sommes dues aux 13 octobre 2023, 22 mai 2024 et 16 avril 2025,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à Mme [Q] [W] entre le 1er juin 2022 et le 1er avril 2025,

* les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du syndicat des 7 juin 2019, 14 décembre 2020, 25 juin 2021, 10 juin 2022, 6 juillet 2023 et 1er juillet 2024 portant notamment approbation des comptes des années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 et votant le budget prévisionnel des années 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025,

* les procès-verbaux des assemblées générales extraordinaires des 9 février 2022, 6 décembre 2022 et 3 décembre 2024 votant les travaux de ravalement des façades et de réhabilitation de l’immeuble,

* le contrat de syndic à effet du 6 juillet 2023 au 6 juillet 2026.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas des frais datés du 7 avril 2022, intitulés « Mut.AT SCI VOLTA/[W] » à hauteur de 2.221,41 euros et intégrés dans le décompte général, ceux-ci ne seront pas pris en compte.

Il en est de même de la somme totale de 2.970,86 euros incluse dans le décompte général correspondant à des frais de recouvrement qui seront examinés ci-après.

En application des textes précités et au regard des pièces produites, la créance en principal du syndicat des copropriétaires, pour la période du 1er juin 2022 au 1er avril 2025, est établie à hauteur de la somme de 38.534,81 euros.

Mme [Q] [W] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er avril 2025, 2ème appel de fonds 2025 inclus.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

La condamnation au paiement des charges sera donc assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2023 sur la somme de 13.911,01 euros et de l’assignation pour le surplus.

Le syndicat des copropriétaires sera en revanche débouté de sa demande de majoration de l’intérêt légal laquelle n’apparaît pas juridiquement fondée.

Sur les frais

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 2.880,93 euros intégrée dans le décompte général et se décomposant :

Mise en demeure 12/09/2022 : 30,00 €

Relance après MED 08/11/2022 : 30,00 €

Mise en demeure 10/01/2023 : 240,00 €

Frais avocat procédure impayés 14/02/2023 : 1.680,00 €

Transmission dossier avocat 15/02/2023 : 210,00 €

Assignation huissier 02/03/2023 : 261,19 €

Suivie procédure impayés 14/07/2023 : 90,00 €

Frais huissier 14/11/2023 : 263,57 €

Signification huissier 31/05/2024 : 124,10 €

Frais de relance 12/11/2024 : 42,00 €

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise ne demeure adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 avant celle de son conseil en date du 10 janvier 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date, soit en l’espèce les frais de mises en demeure des 12 septembre et 8 novembre 2022, d’un coût unitaire de 30 euros.

Les honoraires d’avocat relatifs à la mise en demeure du 10 janvier 2023 (240 €) et de la procédure (1.680 €) font l’objet d’une indemnisation spécifiquement prévue par les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et seront analysés à ce titre.

Les honoraires du syndic au titre de la transmission du dossier à l’avocat (210 €) et du suivi de la procédure d’impayés (90 €) ne sauraient être imputés au copropriétaire défaillant sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 car correspondant à des frais de gestion administrative, lesquels relèvent de la mission de base du syndic et ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement ne s’analysent pas en des diligences exceptionnelles excédant la gestion courante du syndic.

En effet, le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires.

Les frais d’huissier (263,57 €), de signification (124,10 €) et de relance (42,00 €) ne sont pas justifiés.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande indemnitaire

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, le demandeur sollicite la somme de 3.000 euros, exposant que la carence de Mme [Q] [W] a été préjudiciable pour les autres copropriétaires qui ont dû faire l’avance des fonds en ses lieu et place.

Il ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [Q] [W] succombant, sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [Q] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 38.534,81 euros, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2025 (provisions du 1er trimestre 2025 incluses), avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2023 sur la somme de 13.911,01 euros et de l’assignation pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] de sa demande de majoration de l’intérêt légal ;

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] formées au titre des charges de copropriété ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] de ses demandes au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [Q] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mme [Q] [W] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 07 Mai 2026

La Greffière La Présidente