N° Minute : 25/178

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

— --------

Pôle civil – Section1

Contentieux général

— Copie certifiée conforme revêtue de la

formule exécutoire délivrée le

à

— Copie certifiée conforme délivrée le

à

N° RG 23/00040 – N° Portalis DBXQ-W-B7H-EOC7

Code : 54G

JUGEMENT RENDU LE 09 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [J] [W] [K] [V]

né le 05 Octobre 1959 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Lucie TEIXEIRA, avocat au barreau de BESANCON

DEFENDEUR(S) :

Société SEGER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Estelle BROCARD de la SELARL BROCARD-GIRE, avocats au barreau de BESANCON

SCCV [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Estelle BROCARD de la SELARL BROCARD-GIRE, avocats au barreau de BESANCON

Formation : Juge unique

Juge rédacteur : Olivier MOLIN, vice-président

Les avocats des parties ont accepté que la procédure se déroule conformément aux dispositions de l’article L212-5-1, le délibéré a été fixé au 09 Septembre 2025.

DECISION :

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe par Olivier MOLIN assistée de Christine MOUCHE, Greffier lors de la mise à disposition,

********

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un contrat de réservation du 4 octobre 2018, M. [J] [V] a acquis de la SCCV [Adresse 2], dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, un appartement (lot 406) et un garage en sous-sol (n°8) dans un immeuble situé [Adresse 4], moyennant le prix total de 239 000 euros. L’acte authentique de vente a été régularisé le 26 mars 2019 et l’acquéreur est entré en possession de l’appartement le 11 janvier 2022.

Se plaignant d’un retard de livraison et de désordres, ainsi que de non-conformités, M. [J] [V] a, par acte d’huissier de justice du 10 janvier 2023, fait citer la SAS Seger et la SCCV [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Besançon aux fins d’obtenir, au visa des articles 1792-6 et 1231-1 du code civil, la condamnation de la SCCV, représentée par la société Seger, à achever les travaux et à les mettre en conformité, ainsi qu’à lui verser la somme de 16 418 euros en réparation de ses préjudices.

Suivant une ordonnance du 11 juillet 2024, le juge de la mise en état a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCCV [Adresse 2] et la SAS Seger pour défaut d’intérêt à agir de M. [J] [V] à l’encontre de la SAS Seger ;

— rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que les dépens de l’incident suivraient le sort des dépens de l’instance principale.

***

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°2 transmises par voie électronique le 12 février 2025, M. [J] [V] demande au tribunal de condamner la SCCV [Adresse 2] à achever les travaux à fournir et poser la porte séparant le couloir de la salle à manger et à mettre en conformité les malfaçons, non façons, non-conformités, désordres, dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard.

Par ailleurs, il sollicite sa condamnation à l’indemniser à hauteur des sommes suivantes :

—  5078 euros au titre des frais exposés liés au retard de livraison ;

—  750 euros en réparation de la perte de jouissance dans l’attente de la livraison de l’appartement ;

—  50 euros par semaine à titre de dédommagement des nuisances liées aux travaux, à compter du 11 janvier 2022, à la date de livraison des parties communes de l’immeuble, soit une somme totale de 350 euros ;

—  240 euros pour l’entrepôt de la cuisine chez AB Concept pour une période de deux mois

—  10 000 euros en réparation de la tromperie dont il estime avoir été victime lors de son achat ;

— soit un montant total de 16 418 euros, à parfaire.

Enfin, il sollicite le rejet de l’ensemble des demandes adverses et la condamnation de la SCCV [Adresse 2] à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Dans leurs conclusions récapitulatives n°3 transmises par voie électronique le 28 novembre 2024, la SCCV [Adresse 2] et la SAS Seger demandent au tribunal de débouter M. [J] [V] de l’intégralité de ses demandes et de le condamner à leur verser chacune une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, elles demandent que l’exécution provisoire ne soit pas ordonnée.

***

L’instruction de l’affaire a été clôturée par le juge de la mise en état le 5 juin 2025.

Les parties ont donné leur accord pour que la procédure se déroule conformément à l’article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et ont été invitées à déposer leur dossier au greffe de la juridiction avant le 10 juillet 2025. L’affaire a été mise en délibérée au 9 septembre 2025.

Il est renvoyé, pour l’exposé des moyens des parties, à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur les demandes de mise en conformité

En application des articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur en l’état futur d’achèvement est tenu de réaliser un immeuble conforme aux prévisions du contrat.

Suivant l’article 1646-1 du code civil, le vendeur d’immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-même tenus en application de des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil.

Suivant l’article 1642-1 du code civil : «Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer».

Il convient de rappeler que les désordres apparents à la livraison qui affectent un immeuble vendu en état futur d’achèvement sans revêtir de gravité décennale ou biennale relèvent exclusivement de la garantie de l’article 1642-1 du code civil, et que, contrairement à ce que font conclure conclure les parties demanderesses, le vendeur en l’état futur d’achèvement n’est pas tenu de la garantie de parfait achèvement de l’article 1792 -6 du Code civil (Civ 3 ème, 30 mars 1994, pourvoi n° 92-17.225).

Les vices de construction et défaut de conformité apparents sont ceux révélés par un examen superficiel ou susceptibles d’être détectés par un homme sans compétence technique particulière, procédant à des vérifications élémentaire (Civ 3 ème , 6 oct. 2010, pourvoi n° 09-66.521).

Doit être ainsi considéré comme un désordre apparent tout vice ou défaut de conformité apparu avant le plus tardif des deux événements que sont :

— soit la réception des travaux effectuée avec ou sans réserve ;

— soit l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession de l’immeuble par l’acquéreur.

La réception des travaux prononcée sans réserve par le vendeur en l’état futur d’achèvement est sans effet sur l’obligation de ce vendeur de livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles (Civ 3 ème , 4 juin 2009, pourvoi n° 08-13.239).

Ainsi, le vendeur ne peut pas invoquer, contrairement à ce que fait conclure la SCCV [Adresse 2], l’absence de réserve formulée lors de la réception pour dénier sa garantie en présence de vices ou de défauts de conformité affectant l’immeuble.

Toutefois, il convient de constater, à la lecture du dispositif des conclusions de la partie demanderesse, qui seul saisit le tribunal, conformément aux dispositions de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, que celle-ci se contente, sur le fondement au demeurant erroné de la garantie de parfait achèvement, de demander la condamnation de la SCCV [Adresse 2] « à achever les travaux à fournir et poser la porte séparant le couloir de la salle à manger et à mettre en conformité les malfaçons, non façons, non-conformités, désordres », sans préciser les malfaçons, non façons, non-conformités, désordres devant faire l’objet des travaux d’achèvement, de sorte que le tribunal n’est saisi d’aucune demande à ce titre, à l’exception de celle portant sur la porte séparant le couloir de la salle à manger.

Sur ce point, la partie défenderesse ne conteste pas l’absence de la porte séparant le couloir de la salle à manger, affirmant que M. [V] se serait opposé à l’intervention de la société en charge de la pose de cette porte, ce qui est confirmé par un message électronique adressé le 3 novembre 2022 par M. [V] à la SCCV [Adresse 2], de sorte qu’il ne saurait être reproché à cette dernière aucun manquement à son obligation au titre de la garantie prévue par l’article 1642-1 susvisé.

M. [V] est donc débouté de sa demande de condamnation sous astreinte à poser la porte séparant le couloir de la salle à manger.

Sur les demandes au titre du retard de livraison

Suivant l’article 1601-1 du code civil, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

En application de l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement, conclu par acte authentique, doit préciser le délai de livraison.

Aux termes de l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

En application des articles 1610 et 1611 du même code, si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.

Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

En l’espèce, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre les parties le 26 mars 2019 prévoit les délais d’exécution des travaux suivants, en référence aux dispositions de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation :

— le troisième trimestre 2020 pour l’achèvement des travaux de construction

— dans les trois mois suivant l’achèvement des parties privatives s’agissant de l’achèvement des parties communes et des espaces extérieurs.

Comme le soutient la société défenderesse, le délai a été prorogé de deux semaines par un avenant n°1 signé entre les parties le 29 décembre 2020, puis d’une semaine par un nouvel avenant du 20 septembre 2021, portant le délai d’achèvement des travaux au 21 octobre 2020.

Un procès-verbal de remise des clés a été établi entre les parties le le 11 janvier 2022 dans lequel l’acquéreur atteste prendre possession des lieux après avoir acquitté le paiement intégral du prix, et qui mentionne six réserves.

Dans ces conditions, M. [V] ne saurait affirmer que l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement n’aurait pas été achevé au sens des dispositions de l’article R. 261-1 susvisé et que la livraison ne serait jamais intervenue.

S’agissant du retard pour la période du 21 octobre 2020 au 11 janvier 2022, la SCCV [Adresse 2] invoque plusieurs causes justificatives au sens des dispositions contractuelles.

À cet égard, le contrat de vente stipule :

« Le vendeur s’oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipements communs définis ci -dessus soient achevés dans le délai qui est prévu dans l’acte de vente, sauf survenance de cas de force majeure ou plus généralement d’une cause légitime de suspension du délai de livraison.

Toutefois ce délai sera, le cas échéant, majoré des jours d’intempérie au sens de la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment ; ces jours seront constatés par une attestation de l’architecte ou du bureau d’études auquel les parties conviennent de se rapporter à cet égard. Le délai sera également majoré des jours de retard consécutifs à la grève ou au dépôt de bilan d’une entreprise et, de manière générale, en cas de force majeure.

Causes légitimes de suspension de délai de livraison

Pour l’application de cette disposition, seront considérées comme cause légitimes de suspension du délai de livraison, les événements suivants :

« – intempéries prises en compte par les Chambres Syndicales Industrielles du Bâtiment ou la Caisse du Bâtiment et des Travaux Publics, empêchant les travaux ou l’exécution des “Voies et Réseaux Divers” (V.R.D.) selon la réglementation des chantiers du bâtiment,

— grève (qu’elle soit générale ou particulière à l’industrie du bâtiment ou à ses industries annexes ou encore aux professions dont l’activité dépend de celles-ci, la grève du secteur socio-professionnel des transports ou encore spéciale aux entreprises travaillant sur le chantier),

— retard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire ou la déconfiture des ou de l’une des entreprises mais également leurs sous-traitants (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente cause produira quand même tous ses effets),

— retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le VENDEUR à l’acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’Œuvre du Chantier à l’Entrepreneur défaillant),

— retard provenant de la résiliation d’un marché de travaux due à la faute d’une entreprise,

— retard entraîné par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci,

— retard provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous les éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-œuvre d’immeubles avoisinants) et, plus générale ment, tous les éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation,

— injonction administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au vendeur,

— troubles résultant d’hostilité, révolutions, cataclysmes naturels, chutes d’aéronefs ou accidents de chantier, la découverte de pollution du sous-sol entraînant un retard du fait de travaux supplémentaires destinés à remédier à cette pollution,

— retards imputables aux compagnies concessionnaires (EDF-GDF-PTT-Compagnie des Eaux, etc.…),

— retard pour instruction de tout permis de construire modificatif nécessité par des contraintes techniques,

— retard de paiement de l’acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepté de réaliser.

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal à celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du Maître d’Œuvre. »

Au préalable, il convient de remarquer que M. [V], fait état, dans les motifs de ses conclusions, des dispositions du code de la condamnation relatives aux clauses abusives, sans, pour autant, solliciter, dans le dispositif de ses écritures, que les stipulations susvisées soient, en tout ou partie, déclarées non écrites. En tout état de cause, il n’articule aucun moyen de fait, ne précisant pas, dans les motifs de ses conclusions, la clause qui serait abusive et les éléments constitutifs de l’abus. Dans ces conditions, il n’y a pas eu de statuer sur l’existence d’une clause abusive.

S’agissant des causes de prorogation de délai, la SCCV [Adresse 2], invoque, en premier lieu, la découverte de dolines en sous-sol, mais ne produit aucun élément de preuve, en particulier les rapports du bureau d’étude dont elle se prévaut dans ses écritures. Dans ces conditions, le délai d’achèvement des travaux ne saurait être prorogé pour ce motif.

Par ailleurs, il est constant que les mesures prises par les ordonnances du 25 mars 2020 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire pour faire face à la pandémie de Covid19 n’ont pas interdit aux entreprises de construction de continuer leur activité, de sorte qu’elles ne sauraient être considérées comme une cause légitime suspension du délai de livraison au sens des dispositions contractuelles susvisées ou comme un cas de force majeure.

L’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 invoqué par la société défenderesse, relatif aux effets et à la suspension des astreintes, clauses pénales, clauses résolutoires, et clauses de déchéance ayant expiré pendant la période du 12 mars 2020 au 23 juin 2020 ou ayant pris effet avant avant le 12 mars 2020, est sans rapport avec le présent litige, qui ne concerne pas l’application d’une clause pénale. Dès lors, le délai ne saurait avoir été prorogé de ce chef.

La société défenderesse invoque en outre le placement en redressement judiciaire de la société E Pascual, en charge du lot carrelage. Le courrier d’information adressé à la SCCV [Adresse 2] par le liquidateur judiciaire le 18 novembre 2021 fait seulement état d’un placement en liquidation judiciaire par un jugement du tribunal de commerce de Dijon du 19 octobre 2021. Elle invoque également la défaillance de l’entreprise SMIT en charge du lot menuiserie intérieure, placée en redressement judiciaire le 21 juillet 2021. Toutefois, ces deux événements sont postérieurs à la date de livraison contractuellement prévue le 21 octobre 2020, de sorte qu’ils ne sauraient avoir prorogé un délai déjà expiré.

Par conséquent, la SCCV [Adresse 2] a manqué à son obligation de livrer l’ouvrage dans les délais contractuellement prévus, manquement constitué par un retard de 448 jours.

En l’absence d’indemnité de retard prévue au contrat, il appartient à M. [V] de rapporter la preuve des préjudices consécutifs à ce retard.

En l’occurrence, il invoque le remboursement de frais à hauteur d’une somme de 5118 euros, qui ne sont non seulement pas expliqués, mais ne sont étayés par aucun élément de preuve. La demande est donc rejetée de ce chef.

Par ailleurs, M. [V] se prévaut d’un préjudice résultant des nuisances liées aux travaux à compter du 11 janvier 2022 qui n’est étayé par aucun élément, ce qui entraîne également le rejet de la demande à ce titre.

En outre, il sollicite la réparation d’une tromperie qui ne repose sur aucun moyen développé dans ses conclusions et qui est en lien avec le manquement constitué par le retard dans la livraison de l’immeuble. La demande est donc rejetée de ce chef.

En revanche, c’est à bon droit qu’il sollicite une réparation au titre d’une perte de jouissance, qu’il convient de fixer, en l’absence de tout élément autre que la durée du retard, à la somme demandée, soit 750 euros.

Sur les demandes accessoires

Perdant le procès, la SCCV [Adresse 2] est condamnée aux dépens de l’instance.

En revanche, la solution retenue justifie de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance particulière ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [J] [V] de sa demande de condamnation sous astreinte de la SCCV [Adresse 2] à poser la porte séparant le couloir de la salle à manger.

DÉBOUTE M. [J] [V] des demandes suivantes :

—  5078 euros au titre des frais exposés liés au retard de livraison ;

—  50 euros par semaine à titre de dédommagement des nuisances liées aux travaux, à compter du 11 janvier 2022, à la date de livraison des parties communes de l’immeuble, soit une somme totale de 350 euros ;

—  240 euros pour l’entrepôt de la cuisine chez AB Concept pour une période de deux mois

—  10 000 euros en réparation de la tromperie dont il estime avoir été victime lors de son achat.

CONDAMNE la SCCV [Adresse 2] à payer à M. [J] [V] la somme de 750 euros au titre de la perte de jouissance résultant du retard de livraison de l’appartement.

CONDAMNE la SCCV [Adresse 2] aux dépens de l’instance.

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT