TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [E] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sophie BILSKI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03974 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQ3E

N° MINUTE :

8 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic le Cabinet CROITORU

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Sophie BILSKI, avocat au barreau de PARIS, toque : R93

DÉFENDERESSE

Madame [E] [Z]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique assisté de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 février 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 19 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03974 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQ3E

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [E] [Z] est propriétaire du lot n° 444 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic le cabinet CROITORU a fait assigner Madame [E] [Z] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 de la condamner à lui payer avec exécution provisoire les sommes suivantes :

—  5 444,34 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2025,

—  204 euros au titre des frais de recouvrement,

—  1 500 euros de dommages et intérêts,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l’audience du 3 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation.

Assignée à domicile par remise de l’acte à son fils, Madame [E] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété susdéfinies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, conformément à l’article 1315 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble relatif au lot n° 444, la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété, ainsi que l’acte de notoriété du 25 janvier 2020 établissant la qualité de copropriétaire de Madame [E] [Z],l’extrait du compte copropriétaire de Madame [E] [Z] pour la période du 1er janvier 2018 au 1er avril 2025 arrêté à la somme de 5 648,34 euros en ce inclus 204 euros de frais de recouvrement,les procès-verbaux des assemblées générales des 7 mars 2018, 19 mars 2019, 21 octobre 2020, 19 avril 2021, 12 janvier 2022, 17 janvier 2023, 17 janvier 2024 et 20 janvier 2025 avec les attestations de non-recours correspondantes comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets prévisionnels en cours, vote du fonds ALUR et des opérations suivantes : installation d’une caméra de surveillance (assemblée générale du 21 octobre 2020, résolution n°19 et assemblée générale du 19 avril 2021, résolutions n°18 à 20), remplacement de la porte de la cour et pose d’un Vigik (assemblée générale du 21 octobre 2020, résolutions n°14 à 18), réfection de la cage d’escalier assemblé général du 20 janvier 2025, résolutions n°20 à 23),les différents appels de fonds adressés à Madame [E] [Z] pour la période du 1er janvier 2018 au 1er avril 2025 faisant apparaître les relevés de compte individuel,les mises en demeure de payer par le syndicat des copropriétaires des 9 juin 2022,6 décembre 2022,21 février 2023,6 décembre 2023 et 23 décembre 2024 (sans les accusés de réception),la mise en demeure de payer par avocat du 30 janvier 2025 (avec l’accusé de réception),les contrats de syndic,les notes de frais et honoraires de l’avocat des 30 janvier, 15 avril et 11 juillet 2025.

Il résulte du relevé de compte produit et tel que l’expose le syndicat des copropriétaires que la somme de 204 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Madame [E] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 444,34 euros (5 648,34 euros – 204 euros de frais de recouvrement) selon décompte arrêté au 14 avril 2025, appels provisionnels du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2025, date de première présentation de la mise en demeure sur la somme de 4 987,35 euros (5191,35 euros du au 1er janvier 2025 – 204 euros de frais de recouvrement), conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas la mise en demeure de payer du 30 novembre 2021. La demande portant sur ces frais ne sera donc pas retenue (33,60 euros).

En outre, à défaut de justifier de l’envoi à la copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception comme requis par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, le syndicat ne peut pas solliciter la prise en charge des frais des mises en demeure du 9 juin 2022, 6 décembre 2022, 21 février 2023, 6 décembre 2023 et 23 décembre 2024. La demande portant sur ces frais sera donc également rejetée (33,60 euros x 4 + 36 euros).

Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires pour le recouvrement des charges.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce en omettant de s’acquitter des charges dues, Madame [E] [Z] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l’allocation de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Madame [E] [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [E] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet CROITORU, les sommes suivantes :

—  5 444,34 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 14 avril 2025, appels provisionnels du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 987,35 euros à compter du 3 février 2025,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Madame [E] [Z] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,