RE F E R E

N°

Du 12 Décembre 2025

N° RG 25/00599 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LXJV

30B

c par le RPVA

le

à

M^e Valérie LEBLANC

— copie dossier

—  2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Valérie LEBLANC

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEURS AU REFERE:

Madame [V] [M] née [N], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie LEBLANC, avocat au barreau de RENNES

substituée par M^e ORESVE, avocat au barreau de Rennes,

Monsieur [O] [H] [M], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Valérie LEBLANC, avocat au barreau de RENNES

substituée par M^e ORESVE, avocat au barreau de Rennes,

DEFENDEUR AU REFERE:

S.C.I. DAVEN, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

LE PRESIDENT: Alice MAZENC, Présidente

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et Graciane GILET, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 12 Novembre 2025,

ORDONNANCE: réputée contradictoire , prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 12 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 4] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte authentique en date du 22 octobre 2021, monsieur et madame [M] ont donné à bail commercial à la SCI DAVEN, un local commercial sis [Adresse 3] à Rennes (35000). Le loyer annuel est de 26 400 € hors taxes et hors charges, payable par avance par fractions mensuelles de 2200 €. Le réajustement du loyer s’effectue annuellement à la date de l’entrée en jouissance et sur indexation .

Le bail prévoit une clause résolutoire en cas de non-exécution des obligations du preneur. Cette dernière prévoit également que le preneur sera débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent.

Le 7 mai 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été signifié à la SCI DAVEN à défaut de paiement dans un délai de un mois de la somme de 32 293,45 € correspondant aux loyers impayés depuis août 2024, ainsi qu’aux charges et à la taxe foncière.

Le commandement de payer est resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, monsieur et madame [M] ont assigné en référé la SCI DAVEN, au visa des articles L. 145-41 du Code de commerce, 834 et 835 du Code de procédure civile aux fins de voir :

— Constater la résiliation du contrat de bail ayant pris effet le 7 juin 2025 ;

— En conséquence déclarer la SAS La Communaute occupante sans droit ni titre des lieux loués ;

— Ordonner son expulsion ainsi que de celle de tout objet mobilier ou de toute personne relevant de son chef et, avec si besoin est, l’aide de la force publique et d’un serrurier, le tout sous astreinte de 150,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance et pourra être liquidé à défaut d’exécution passé un délai de 15 jours;

— Condamner à titre provisionnel la SCI DAVEN à payer la somme de 33 030,37 € correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges pénalités exigibles et frais de procédure outre intérêts légaux à compter du commandement de payer; ;

— Condamner à titre provisionnel la SCI DAVEN à payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer majoré de 50% depuis la date de résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux loués ;

— ordonnoner la capitalisation des intérêts

— Condamner la SCI DAVEN à payer la somme de 3.500,00 € sur fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront les frais de commandement et de saisies attribution.

Lors de l’audience du 12 novembre 2025, monsieur et madame [M], représentés par avocat, ont sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la SCI DAVEN n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la notification aux créanciers inscrits

Aux termes de l’article L. 143-2 du Code de commerce :

« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus".

La présente demande en constat de la résiliation du bail peut être examinée dans la mesure où la bailleresse a justifié, par la production d’un état d’endettement de son locataire, de l’absence de créanciers inscrits.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce :

“ Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

En l’espèce, monsieur et madame [M] sollicitent que soit constatée la résiliation du bail commercial la liant à la SCI DAVEN, faisant valoir qu’un commandement de payer a été signifié à cette dernière le 7 mai 2025, visant la clause résolutoire, d’un montant de 32 293,45 € correspondant à l’arriéré locatif et charges dus à cette date, laquelle somme n’a pas été réglée dans un délai d’un mois.

Il résulte des éléments versés aux débats par la demanderesse que :

— un contrat de bail a bien été conclu avec monsieur et madame [M], prévoyant un loyer annuel de 26 400€ Hors Taxes, payable mensuellement,

— un commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la preneuse à bail le 7 mai 2025, portant sur la somme totale de 32 293,45 € au titre des loyers et charges restés impayés est demeuré infructueux.

En outre, la défenderesse, qui n’a pas constitué avocat, n’a pas contesté s’être abstenue de régler la somme visée dans le commandement durant le mois suivant, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

La SCI DAVEN devenue occupante sans droit ni titre sera expulsée selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance. En l’espèce, il sera prévu de requérir à la force publique si nécessaire, et au serrurier le cas échéant, de sorte que le prononcé d’une astreinte devient sans objet. Il n’y sera pas fait droit.

S’agissant des meubles garnissant le local loué, il sera renvoyé à cet égard, à la procédure prévue par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficultés, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur les indemnités provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum.

Les articles 1103 et 1104 du Code civil énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, de la privation de la libre disposition de son bien.

L’article L.145-40-2 du Code de commerce prévoit que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux ».

Au terme de son acte introductif d’instance, les bailleurs sollicitent la condamnation de la SCI DAVEN à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer augmenté de la provision sur charge, depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux loués.

La SCI DAVEN sera condamnée à payer la somme de 3 158,22 € par mois d’occupation correspondant au montant du loyer, augmenté de la taxe sur la valeur ajoutée, à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à parfait libération des lieux.

Les intérêts n’étant pas dus pour une année entière au moins, il n’y a pas lieu d’ordonner leur capitalisation.

Sur la provision réclamée au titre de la dette locative

L’article L.145-40-2 du Code de commerce prévoit que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux ».

Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui lie les parties (pièces n°1 et 2 demanderesse).

Il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges (Civ 3ème 17 septembre 2020, 19-14.168).

Le bailleur produit un décompte des loyers d’août 2024 au 7 juin 2025, d’un montant de 3 023,75 €, montant indexé à la somme de 3 158,22 € à compter de novembre 2024. Les bailleurs sollicitent en outre une somme de 5 758,22 € au titre du terme de décembre 2024 sans plus de précision. Il semblerait que les bailleurs aient intégré le remboursement de la taxe foncière sans en justifier à hauteur de 2600 €, somme qui sera en conséquence déduite.

Dès lors, la SCI DAVEN sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 29 693,45 € au titre des loyers impayés arrêtés au 7 juin 2025.

Sur la clause pénale

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Ainsi, il appartient aux juges du fond, souverains dans l’appréciation du préjudice subi par le créancier, de fixer librement le montant de l’indemnité résultant de l’application d’une clause pénale, dès lors qu’ils l’estiment manifestement excessive. Par suite, l’appréciation de la clause pénale relève de la compétence du juge du fond.

En l’espèce, monsieur et madame [M] sollicitent l’application de la clause du contrat de bail qui prévoit que le défaut de paiement du loyer emporte l’application d’une indemnité forfaitaire de 50 % sur les sommes dues. La clause dont le bénéfice est invoquée par les bailleurs revêt la nature d’une clause pénale soumise au pouvoir souverain du juge du fond. Cette demande provisionnelle sera donc rejetée à ce stade du débat.

Sur les demandes accessoires

La SCI DAVEN, qui succombe sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 1 000 € (mille euros) par application de l’article 700 du code de procédure civile et supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :

Constatons la résiliation de plein droit du bail du 22 octobre 2021 liant les parties, à compter du 7 juin 2025, portant sur le local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 5];

Ordonnons, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de la SCI DAVEN tant de sa personne que de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef du local sis [Adresse 3] à Rennes (35000) avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Condamnons la SCI DAVEN à payer à monsieur et madame [M], le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle arrêtée à la somme de 3 158,22€ (trois mille cent cinquante huit euros et vingt deux centimes) par mois d’occupation correspondant au montant du loyer augmenté de la taxe sur la valeur ajoutée, à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à parfait libération des lieux.

Condamnons la SCI DAVEN à payer à monsieur et madame [M] la somme provisionnelle de 29 693,45 € (Vingt neuf mille six cent quatre vingt treize euros et quarante cinq centimes ) au titre des loyers impayés arrêtés au 7 juin 2025,

Condamnons la SCI DAVEN de la présente instance, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire ;

Condamnons la SCI DAVEN à payer à monsieur et madame [M] la somme de 1 000 € (mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire des parties.

Ainsi rendu, au nom du peuple français, les jour, mois et an susdits.

La greffière Le juge des référés