TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 18/02/2026

à : – M^e S. GUILLOT-TANTAY

— M^e J. HENTGEN

Copie exécutoire délivrée

le : 18/02/2026

à : – M^e J. HENTGEN

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 25/04212 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VZF

N° de MINUTE :

1/2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 février 2026

DEMANDEURS

Monsieur [X] [T] [J], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sophie GUILLOT-TANTAY, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #B0231

Monsieur [R] [Q], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sophie GUILLOT-TANTAY, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #B0231

DÉFENDERESSE

La Société par Actions Simplifiée KV, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean HENTGEN, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #P0008

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Laurent GOSSART, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 18 février 2026 par Monsieur Laurent GOSSART, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 18 février 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/04212 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VZF

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 2 février 2018, la S.C.I. [Localité 2] a donné à bail à M. [R] [Q] et M. [X] [J], pour une durée de trois années renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3].

L’immeuble dans lequel se trouve ledit logement a été acquis par la société KV.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2025, M. [R] [Q] et M. [X] [J] ont fait assigner la société KV devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— les autoriser à séquestrer les loyers dus au titre du bail entre les mains de tel séquestre qu’il plaira à la juridiction de désigner,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— condamner la société KV au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’audience du 13 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été renvoyée, M. [R] [Q] et M. [X] [J], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

À l’appui de leurs prétentions, M. [R] [Q] et M. [X] [J] font valoir, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, que la société KV a entrepris depuis le mois de mai 2024 des travaux de réhabilitation et de rénovation dans l’immeuble engendrant d’importantes nuisances sonores qui les empêchent de jouir paisiblement de leur logement et que ces nuisances perdureront ensuite, puisque seront aménagés des espaces de co-living et co-working.

M. [R] [Q] et M. [X] [J] font encore valoir que la société KV n’a pas procédé, contrairement à leur engagement du 4 décembre 2024, à la réparation du problème d’étanchéité d’un vélux de leur logement alors que celle-ci est à la charge du bailleur.

M. [R] [Q] et M. [X] [J] arguent, par ailleurs, de ce que les charges de l’année 2020 ont fait l’objet d’une régularisation sans détail et que celles des trois années suivantes n’ont pas fait l’objet d’une régularisation malgré l’accord trouvé dans le cadre de la conciliation judiciaire du 21 novembre 2024.

Enfin, M. [R] [Q] et M. [X] [J] énoncent que la société KV indexe les loyers alors qu’elle ne justifie pas du classement énergétique de leur logement, malgré plusieurs réclamations de leur part.

La société KV, représentée par son conseil, se référant à ses dernières écritures, demande de :

— débouter M. [R] [Q] et M. [X] [J] de leurs demandes,

— les condamner à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société KV fait valoir que les travaux qu’elle a entrepris dans l’immeuble sont extérieurs au logement des demandeurs et concernent des parties communes ou d’autres lots du bien, que ceux-ci sont licites et ont fait l’objet d’une information utile et que le trouble qu’ils causent ne dépasse pas les inconvénients normaux du voisinage.

La société KV ajoute que les demandeurs ne justifient par aucune pièce de ce que les travaux occasionnent un trouble anormal du voisinage et un manquement à ses obligations, prévues à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de délivrer un logement décent et d’en assurer la jouissance paisible. Elle fait la même observation s’agissant des nuisances alléguées du fait de l’occupation par des locataires de certains autres lots de l’immeuble.

La société KV fait valoir qu’aucun problème d’étanchéité du vélux de l’appartement des demandeurs n’est établi. Elle indique, s’agissant des griefs relatifs aux charges locatives, que le nouveau tableau de répartition des charges notifié à M. [R] [Q] et M. [X] [J] résulte d’un accord conclu devant la commission départementale de conciliation le 21 novembre 2024 et que toute contestation relative aux charges est donc irrecevable en application des articles 2044 et suivants du code civil. Enfin, la société KV énonce que le III de l’article 17-1 de la loi du 22 août 2021 interdisant la révision du loyer selon le classement énergétique du bien n’est pas applicable au bail signé par M. [R] [Q] et M. [X] [J], en ce qu’il est antérieur à cette loi, conformément au IV de l’article 159 de cette loi.

La société KV en conclut que les griefs des demandeurs se heurtent à une contestation sérieuse et qu’aucun trouble grave et manifeste n’est caractérisé.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe au 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conditions du référé

Pour qu’il puisse être fait droit à leur demande, M. [R] [Q] et M. [X] [J] doivent démontrer qu’ils se trouvent dans l’un des cas de référé ci-dessous.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner

en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, à l’appui de leur demande, M. [R] [Q] et M. [X] [J] n’allèguent pas de l’existence d’une urgence ou de l’imminence d’un dommage ; aucun élément qu’ils produisent ne caractérise par ailleurs l’un ou l’autre de ces cas de référé. La mesure qu’ils sollicitent, à savoir la mise sous séquestre des loyers, n’est ni une provision ni l’exécution d’une obligation contractuellement prévue par le bail. Dès lors, M. [R] [Q] et M. [X] [J] ne peuvent fonder leur demande en référé que sur l’existence d’un trouble manifestement illicite, cas prévu au premier alinéa de l’article 835. Il leur appartient donc de démontrer l’existence de ce trouble avec l’évidence requise en référé. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

M. [R] [Q] et M. [X] [J] allèguent tout d’abord d’une violation de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant que le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement. À ce titre, le bailleur répond des troubles anormaux de la jouissance soufferts par le locataire de son fait.

Il est constant que la société KV, propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1], fait réaliser depuis l’année 2024 des travaux sur les parties communes et certains lots privatifs de cet immeuble, où se trouve le logement occupé par M. [R] [Q] et M. [X] [J]. Il n’est par ailleurs pas contesté que ces travaux sont une source de désagrément pour les locataires du bien.

Les demandeurs font tout d’abord état de nuisances sonores engendrées par les travaux mais ne produisent aucune pièce de nature à objectiver avec l’évidence requise en référé le fait que celles-ci excèdent les inconvénients normaux de voisinage. En effet, les deux seuls éléments de preuve produits sont, d’une part, une déclaration de main courante effectuée le 2 novembre 2024 par M. [X] [J] lui-même et reproduisant ses propos et, d’autre part, un courriel émanant d’une personne qui ne s’identifie pas et dont il n’apparaît pas qu’elle a elle-même constaté les nuisances (courriel du 8 novembre 2024 à partir d’une adresse-mail “ Groupement locataires [Adresse 4] [Localité 4] [Adresse 5] ”). Il convient par ailleurs d’observer que les demandeurs ont fait établir par un commissaire de justice le 17 mars 2025 un procès-verbal de constat

qui ne relate à aucun moment l’existence de nuisances sonores. Dans ces conditions, le trouble de jouissance ne saurait être considéré comme manifestement illicite.

M. [R] [Q] et M. [X] [J] allèguent également que de nouveaux locataires de l’immeuble seraient à l’origine de nuisances. Ils produisent pour toutes pièces justificatives deux échanges de mails rédigés par une personne non identifiée qui n’a pas elle-même constaté les faits. En outre, le premier échange fait référence à des nuisances qui ne sont pas circonstanciées, de sorte qu’il n’est pas possible d’en inférer qu’elles excèdent les inconvénients normaux de voisinage, et la suspicion de prostitution par une locataire évoquée par le second échange de courriels est contredite par l’organisme en charge de la gestion immobilière (“ la personne en charge des sorties, sensibilisée par les craintes d’une possible activité illicite (…) n’a rien observé lors de la remise des clefs. Elle a procédé à une vérification de la personne et des justificatifs produits, ainsi qu’une vérification des lieux, qui n’ont rien laissé apparaître de suspect ”). L’existence d’un trouble de jouissance ne pouvant en outre être déduit du seul fait que des espaces au sein de l’immeuble sont mis en location de courtes durées, il en résulte que les demandeurs n’établissent pas avec l’évidence requise en référé l’existence d’un trouble de jouissance manifestement illicite.

Les demandeurs sont invités à mieux se pourvoir, la caractérisation de troubles anormaux du voisinage ne pouvant faire l’économie d’un débat au fond.

S’agissant des autres moyens invoqués par M. [R] [Q] et M. [X] [J] à l’appui de leur demande de séquestre des loyers, ceux-ci n’allèguent pas de l’existence de troubles manifestement illicites.

En toutes hypothèses, ceux-ci fussent-ils caractérisés, il convient de rappeler que les mesures que peut prescrire le juge des référés sont celles tendant à la cessation du trouble manifestement illicite justifiant son intervention.

Or, la mise sous séquestre des loyers, sans terme ni délai, n’est pas une mesure qui poursuit directement le but de réparer le joint d’un vélux, d’aboutir à une régularisation conforme des charges locatives ou de régler le différend des parties relatif au défaut de production par le bailleur du diagnostic de performance énergétique du logement dans le cadre de la révision du loyer. Cette mesure ne pourrait donc être prononcée par le juge des référés dans le cas présent.

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [Q] et M. [X] [J], parties

perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la défenderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Condamnons M. [R] [Q] et M. [X] [J] à verser à la société KV la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [R] [Q] et M. [X] [J] aux dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,