1ère chambre civile

[D] [P]

, [U] [V] [N]

c/

[Y] [J]

, S.A.R.L. FB DDIAGCONSEIL IMMO

, Compagnie d’assurance ALLIANZ IARD

copies et grosses délivrées

le

à M^e GALET

à M^e VERFAILLIE

à M^e HERMARY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 23/01739 – N° Portalis DBZ2-W-B7H-HYZI

Minute: 532 /2026

JUGEMENT DU 17 DECEMBRE 2025

DEMANDEURS

Madame [D] [P]

née le 03 Septembre 1987 à MEKLA, demeurant 39 rue d’Athènes – 62300 LENS

représentée par M^e Alicia GALET, avocat au barreau de BETHUNE

Monsieur [U] [V] [N]

né le 10 Août 1986 à DOUALA, demeurant 39 rue d’Athènes – 62300 LENS

représenté par M^e Alicia GALET, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [J]

né le 06 Juin 1957 à LENS (PAS-DE-CALAIS), demeurant 41 rue d’Athènes – 62300 LENS

représenté par M^e Pauline VERFAILLIE-LECOMTE, avocat au barreau de BETHUNE

S.A.R.L. FB DDIAGCONSEIL IMMO, dont le siège social est sis 18 rue Condorcet – 62680 MERICOURT

représentée par M^e Maxime HERMARY, avocat au barreau de BETHUNE

Compagnie d’assurance ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis 1 Cours Michelet CS 30051 – 92076 PARIS LA DEFENSE CEDEX

représentée par M^e Maxime HERMARY, avocat au barreau de BETHUNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : LEJEUNE Blandine, juge, siégeant en juge unique

Assistée lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 Juin 2025 fixant l’affaire à plaider au 21 Octobre 2025 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 17 Décembre 2025.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Suivant acte authentique reçu le 2 octobre 2019 par devant Maître [F] [L], notaire associé de la SCP Anne Seroux, Sandrine Hannebicq-Merlier, [F] [L], Adrien Dumas, M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] ont acquis auprès de M. [Y] [J], une maison à usage d’habitation située 39 rue d’Athènes à Lens (62300), cadastrée AI 301, au prix de 127 000 euros.

M. [Y] [J] est propriétaire de la parcelle voisine, située 41 rue d’Athènes à Lens (62300), cadastrée AI 302.

Dans le cadre de cette vente, les diagnostics techniques ont été réalisés et annexés à l’acte.

Le rapport amiante avant-vente établi le 10 décembre 2018 par la société à responsabilité limitée FB Diagconseil Immo (ci-après la société FB Diagconseil Immo) fait mention d’éléments révélant la présence d’amiante à plusieurs endroits de l’habitation.

Le 16 novembre 2021, à la demande des acquéreurs, un géomètre-expert a dressé un projet de procès-verbal de bornage amiable des parcelles.

Par lettre recommandée du 25 avril 2022, réceptionnée le 29 avril 2022, le conseil de M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] a mis en demeure M. [Y] [J] de procéder à la démolition du mur litigieux, de rembourser les sommes facturées au titre d’une surconsommation d’eau et d’électricité liée à un défaut de changement des compteurs et d’indemniser le coût du désamiantage liés à la découverte de conduit amianté dans la salle de bains et la cuisine, non relevés par le diagnostiqueur.

Par lettre recommandée du 1er juillet 2022, réceptionnée 2 juillet 2022, le conseil de M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] a mis en demeure la société FB Diagconseil Immo afin d’obtenir des explications quant à la découverte desdits conduits.

Par actes de commissaire de justice des 17 et 23 mai 2023, M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] ont fait assigner M. [Y] [J] et la société FB Diagconseil Immo, et son assureur, la société anonyme Allianz Iard (ci-après la société Allianz Iard) devant le tribunal judiciaire de Béthune, aux fins de démolition du mur litigieux et d’indemnisation dans leurs préjudices.

La clôture de l’instruction est intervenue le 18 juin 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour et l’affaire a reçu fixation pour plaidoiries à l’audience des débats du 21 octobre 2025 devant le juge unique.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Au soutien de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 6 janvier 2025, M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] demandent au tribunal de :

juger M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions,

débouter M. [Y] [J], la société FB Diagconseil Immo et la société Allianz Iard de toutes leurs prétentions,

juger illégal l’empiétement occasionné par M. [Y] [J] sur la parcelle de M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P],

ordonner la démolition du mur empiétant sur la parcelle,

à titre subsidiaire, si la démolition n’était pas ordonnée,

juger que tout propriétaire de la parcelle AI 302 aura interdiction de construire tout étage sur la parcelle AI 302 au droit du mur d’empiétement ainsi que sur le mur pignon de M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P], la présente décision étant transmise au Notaire chargé de la vente et étant opposable à M. [Y] [J] qui ne pourra vendre son bien sans en informer ses futurs acquéreurs,

condamner M. [Y] [J] à payer à M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] la somme de 20 000 euros au titre de la perte de la valeur vénale de l’immeuble liée à la mitoyenneté,

condamner M. [Y] [J] à payer à M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] la somme de 20 000 euros au titre du préjudice lié à l’empiétement,

en tout état de cause,

condamner solidairement M. [Y] [J], la société FB Diagconseil Immo et la société Allianz Iard à payer à M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] la somme de 20 400 euros au titre des travaux de désamiantage,

condamner M. [Y] [J] à payer à M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] la somme de 294,99 euros au titre des consommations d’eau,

condamner M. [Y] [J] à payer à M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] la somme de 2 974,07 euros au titre des consommations d’électricité,

condamner M. [Y] [J] à payer à M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral,

condamner M. [Y] [J] à payer à M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] la somme de 3 000 euros au titre de la résistance abusive,

condamner M. [Y] [J] à payer à M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [Y] [J] aux entiers frais et dépens de la présente instance,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs demandes relatives au mur litigieux, M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] se fondent de manière générale sur les articles 544, 545, 1641 et 1137 du code civil. Ils dirigent ainsi leurs demandes, contre M. [J], d’une part en sa qualité de voisin, sollicitant la démolition dudit mur et d’autre part en sa qualité de vendeur du bien litigieux.

Au soutien de leurs demandes dirigées à l’encontre de M. [J] en qualité de voisin, au titre de l’empiètement, les demandeurs font valoir que l’acte de vente est accompagné d’un extrait cadastral faisant état d’une séparation strictement linéaire entre les parcelles AI 301 et AI 302. Ils exposent qu’à la suite de l’acquisition du bien, lors du nettoyage de leur terrasse, ils ont découvert un mur de la parcelle voisine empiétant sur leur parcelle. Ils précisent que lors de la visite de l’immeuble, ils n’ont pu avoir entièrement accès au jardin, du fait de nombreux arbres et détritus empêchant la visibilité. Ils exposent que sur les conseils de l’agent immobilier à l’origine de la vente, ils ont sollicité un géomètre-expert afin de déterminer clairement les limites séparatives entre les parcelles et l’ampleur de l’empiétement découvert, le bornage ayant débouché sur une proposition de modification des limites séparatives en leur défaveur. Les acquéreurs estiment que l’édification du vendeur empiétant sur leur parcelle est illégale et constitutive d’une violation de leur droit de propriété, en ce qu’elle réduit la superficie de leur parcelle et ne figure pas au plan cadastral annexé à l’acte de vente. Si la démolition du mur empiétant n’était pas ordonnée, les demandeurs craignent une aggravation ultérieure de l’empiètement, par la construction par de futurs potentiels acquéreurs d’un étage sur la construction existante.

Au titre de leur demande d’indemnisation dirigée à l’encontre de M. [J], en qualité de vendeur, M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] arguent d’un préjudice lié à la perte vénale de l’immeuble du fait de la mitoyenneté. Ils font valoir qu’à l’occasion de la tentative de bornage amiable, ils ont également découvert que le mur pignon de leur habitation est considéré comme un mur mitoyen, alors qu’ils pensaient avoir acquis le bien immobilier en tant que maison individuelle. Ils estiment que ces informations ont été volontairement cachées par le vendeur lors de la vente. S’agissant de leur demande d’indemnisation de leur préjudice tiré de l’empiètement, les demandeurs se prévalent d’un préjudice tiré de la moins-value de leur immeuble, du fait de la réduction de superficie de leur parcelle.

Au soutien de leur demande d’indemnisation du coût relatif au désamiantage, au visa des articles 1641 et 1240 du code civil, M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] exposent avoir acquis le bien immobilier avec l’information selon laquelle il existait un conduit d’amiante dans le sous-sol et au niveau du garage de leur habitation, conformément au diagnostic annexé à l’acte de vente. Ils indiquent qu’à l’occasion d’un projet de rénovation de leur salle de bains (installation d’une VMC), l’entreprise mandatée a découvert l’existence d’un conduit d’amiante, celui-ci n’ayant pas été repris dans le diagnostic. Ils allèguent que cette découverte est intervenue en l’absence de réalisation de travaux destructifs, soulignant que l’amiante était visible pour un professionnel du bâtiment. Lors du chiffrage du coût relatif au désamiantage par une société spécialisée, cette dernière a découvert l’existence d’un nouveau conduit situé au niveau de la cuisine. M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] font valoir que dans le cadre d’une vente, la mission du diagnostiqueur permet des investigations approfondies, non destructives, par le biais notamment de sondages ou de prélèvements en cas de doute quant à la présence d’amiante. Ils ajoutent que le diagnostiqueur est tenu, conformément à la norme Afnor NF X46-020, de procéder à une inspection approfondie de l’ensemble des conduits, dont ceux relatifs à la ventilation. Les acquéreurs précisent que le conduit de ventilation existait et était visible grâce à une grille présente dans le plafond et qu’il suffisait de procéder à son retrait pour opérer toute vérification utile. Ils se fondent à ce titre sur un procès-verbal réalisé par un commissaire de justice démontrant la parfaite accessibilité et visibilité des conduits litigieux qui ressortent en toiture et ne pouvaient être ignorés par le diagnostiqueur lors de sa visite d’investigation, ce dernier ayant mentionné l’absence d’amiante dans la salle de bains et la cuisine. Se prévalant de la dangerosité de ce matériau, ils indiquent que s’ils avaient eu connaissance de cette situation, ils n’auraient pas acquis le bien immobilier. Dès lors, les acquéreurs font valoir d’une part, que le vendeur, au titre de la garantie des vices cachés, ne pouvait ignorer l’existence de ces conduits contenant de l’amiante et d’autre part, que le diagnostiqueur est à l’origine d’un acte inefficace engageant sa responsabilité délictuelle, ainsi que celle de son assureur.

Au soutien de leur demande d’indemnisation au titre des factures d’eau et d’électricité, M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] font valoir qu’à l’occasion d’une coupure d’électricité intempestive, ils se sont aperçus que le garage appartenant à M. [Y] [J] était raccordé à leur habitation, tant pour l’eau que l’électricité. Ils exposent que les demandes de raccordement et de mise en service sont intervenues postérieurement à la vente, caractérisant dès lors une faute du vendeur, à l’origine de leur préjudice lié à la facturation à leur charge, des consommations relatives aux deux immeubles.

À l’appui de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice moral, les demandeurs se prévalent de la réalisation de multiples démarches amiables dont l’issue s’est avérée vaine, et du désintérêt total des défendeurs, leur ayant généré du tracas.

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] font valoir la résistance abusive de M. [Y] [J] dans le cadre de l’instance.

Au soutien de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 27 mai 2025, M. [Y] [J] demande au tribunal de :

juger M. [Y] [J] recevable et bien fondé en ses demandes,

à titre principal,

rejeter l’intégralité des demandes formulées par M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] à l’encontre de M. [Y] [J],

juger que la société FB Diagconseil Immo est seule responsable du préjudice résultant de la présence d’amiante,

à titre subsidiaire,

juger que la société FB Diagconseil Immo est seule responsable du préjudice résultant de la présence d’amiante,

condamner la société FB Diagconseil Immo à payer à M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] la somme de 20 400 euros au titre des travaux de désamiantage,

rejeter les demandes plus amples ou contraires,

en tout état de cause,

juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

condamner M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] à payer à M. [Y] [J] la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] aux entiers dépens en ceux compris les éventuels frais d’exécution.

S’opposant aux demandes formées par M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] à son encontre, M. [Y] [J], conteste l’existence d’un empiètement et allègue que le procès-verbal de bornage du géomètre-expert mandaté par les acquéreurs, détermine clairement les limites séparatives des parcelles AI 301 et AI 302, et ne fait état d’aucun empiètement. S’agissant de l’obstruction alléguée par les acquéreurs lors de la visite du bien, M. [Y] [J] dément cet élément et indique que ces derniers se sont rendus chez lui et ont pu voir le bien proposé à la vente depuis sa parcelle.

Pour s’opposer aux demandes subsidiaires formées par les acquéreurs, M. [Y] [J] fait valoir que le bien litigieux constitue un garage et un atelier, construits dans le respect des plans et prescriptions d’urbanisme du permis de construire, délivré en 1991. Il expose que le préjudice invoqué par les demandeurs doit être actuel et certain pour être indemnisable, et qu’en l’espèce, leur préjudice repose sur une hypothèse. Si l’empiètement devait être retenu, le défendeur considère que celui-ci est minime et ne saurait justifier le montant sollicité par les demandeurs. Il argue également du fait que le préjudice tiré de la perte de valeur vénale de la propriété n’est pas démontré et que le lien de causalité fait défaut. S’agissant de la mitoyenneté, outre le fait qu’elle ressort du plan cadastral versé par les demandeurs, M. [Y] [J] soutient que le mur mitoyen était parfaitement visible, de sorte qu’il ne peut être constitutif d’un vice caché. En outre, il estime que la perte de valeur vénale ne peut fonder l’engagement de la garantie légale des vices cachés.

Pour s’opposer aux demandes formées par les acquéreurs s’agissant des conduits d’amiante, M. [Y] [J], au visa de l’article 1641 du code civil, fait valoir d’une part, qu’il n’est pas à l’origine de l’installation des conduits litigieux pour être né postérieurement à la construction du bien immobilier et d’autre part, que la détection de la présence d’amiante relève d’un diagnostiqueur professionnel, dont la mission incombait à la société FB Diagconseil Immo qu’il a lui-même mandatée.

S’opposant aux demandes relatives aux consommations d’eau et d’électricité sollicitées par M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P], M. [Y] [J] expose d’une part, que les demandes formées par les acquéreurs ne sont pas fondées en droit et d’autre part, que si les mises en service sont intervenues postérieurement à la vente, les demandes de raccordement ont été formulées deux mois avant celle-ci. Le défendeur expose, en outre, qu’il réside en Dordogne, que sa propriété est inoccupée, qu’il n’y a aucune consommation d’électricité et que l’alimentation d’eau est coupée dans le garage/atelier. Il considère également que les surconsommations ne sauraient résulter d’un simple garage/atelier. Il allègue, enfin, que les sommes invoquées par les demandeurs comprennent également leur propre consommation d’eau et d’électricité.

Pour rejeter la demande d’indemnisation au titre du préjudice moral, il invoque l’absence de justification de l’existence d’un tel préjudice par les demandeurs.

Sur la demande au titre de la résistance abusive formée à son encontre, M. [Y] [J] fait valoir que la résistance abusive suppose que soit caractérisée l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi qu’un préjudice subi en conséquence de cet abus. Il estime que les demandeurs ne rapportent pas la preuve ni de l’un ni de l’autre.

Au soutien de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 11 septembre 2024, les sociétés FB Diagconseil Immo et Allianz Iard demandent au tribunal de :

débouter M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] ainsi que M. [Y] [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions formées contre les sociétés FB Diagconseil Immo et Allianz Iard,

condamner solidairement M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] à payer à la société FB Diagconseil Immo la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

condamner solidairement M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] à payer aux sociétés FB Diagconseil Immo et Allianz Iard une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code civil, outre aux entiers dépens de l’instance,

en tout état de cause,

déduire la franchise contractuelle d’assurance de 10% du montant du sinistre avec un minimum de 200 euros et un maximum de 1 150 euros, de toute condamnation pécuniaire prononcée contre la société Allianz Iard en sa qualité d’assureur de la société FB Diagconseil Immo.

Au soutien de leur demande de rejet des demandes formées à leur encontre par M. [U] [V] [N], Mme [D] [P] et M. [Y] [J], les sociétés FB Diagconseil Immo et Allianz Iard, se fondant sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, font valoir que la mission de diagnostic amiante avant-vente est limitée aux matériaux visibles et accessibles, sans investigations destructrices. Elles considèrent que le procès-verbal du commissaire de justice dressé à la demande des acquéreurs démontre l’existence d’un sondage destructif ayant permis la découverte du conduit litigieux, ce que ne permettait pas la mission de diagnostic avant-vente. S’agissant notamment du conduit amianté rempli de béton servant de poteau de soutien à l’entrée du sous-sol en façade arrière, les défenderesses relèvent qu’en l’absence de plan localisant ce poteau, il est impossible de vérifier qu’il ne s’agissait pas du conduit amiante-ciment signalé par le diagnostiqueur au niveau du garage. Elles font également valoir que la preuve de l’existence d’autres conduits amiantés non répertoriés n’est pas rapportée, considérant que les conduits signalés dans le diagnostic sont les mêmes que ceux dont se plaignent les demandeurs. Elles estiment qu’au regard de la norme Afnor NF X46-020, le diagnostiqueur n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité. En outre, les défenderesses allèguent de ce que les conduits litigieux ne sauraient présenter aucun danger sanitaire, le retrait n’étant ni nécessaire ni imposé par la réglementation. Elles déduisent du caractère habitable de l’habitation et du bon état de conservation des éléments amiantés diagnostiqués, l’absence de préjudice subi par les demandeurs. Elles précisent que la préconisation du diagnostiqueur était une simple évaluation périodique n’entraînant, dès lors, aucune obligation de dépose par les acquéreurs. S’agissant du chiffrage relatif au désamiantage, les sociétés FB Diagconseil Immo et Allianz Iard estiment que le devis produit par les demandeurs ne contient pas le détail des matériaux retirés et porte sur des conduits déjà signalés dans le diagnostic avant-vente.

À l’appui de leur demande indemnitaire reconventionnelle pour procédure abusive, les sociétés FB Diagconseil Immo et Allianz Iard, au visa des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, font valoir que les demandeurs ont acquis en parfaite connaissance de cause un bien immobilier comportant des conduits amiantés non dangereux, et ne démontrent aucune faute, ni de préjudice, ni de lien de causalité. Elles estiment que l’action diligentée à l’encontre de la société FB Diagconseil Immo, outre le fait de constituer une mauvaise publicité, est susceptible de nuire à sa réputation et engendre un préjudice moral. Elles considèrent que l’assignation constitue, au sens des dispositions du code des assurances, un sinistre grevant les statistiques et entraînant des risques de résiliation ou de majoration de primes.

Au soutien de sa demande relative aux limites de la garantie de sa police d’assurance, se fondant sur les dispositions de l’article L112-6 du code des assurances, la société Allianz Iard, en qualité d’assureur de la société FB Diagconseil Immo, allègue que la franchise contractuelle devant rester à la charge de l’assuré est opposable à la victime.

MOTIFS

I) Sur les demandes au titre du mur litigieux

a. Sur les demandes au titre de l’empiètement

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En vertu de l’article 545 du même code, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

La sanction d’un empiètement, même minime, est la démolition de l’ouvrage implanté, partiellement ou non, sur le fonds d’autrui, alors même que le constructeur aurait agi en toute bonne foi est, en effet, admis que la défense du droit de propriété contre un empiètement ne saurait dégénérer en abus.

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La preuve de la propriété de la superficie litigieuse revendiquée au soutien de la demande en démolition, incombe non pas à celui qui est en possession de la partie du terrain où se situe sa construction, mais au revendiquant. Les modes de preuve de la propriété sont libres, les énonciations du cadastre ayant la valeur de simples indices, et ne peuvent constituer une preuve irréfragable de la propriété.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 2 octobre 2019 comporte en annexe l’extrait cadastral relatif aux parcelles AI 301 et AI 302, lesquelles y apparaissent délimitées sans irrégularité ni empiètement.

Ces indications sont néanmoins à elles seules insuffisantes à démontrer la consistance des biens contigus.

Les demandeurs versent par ailleurs au débat un procès-verbal provisoire de bornage amiable réalisé à leur demande par un géomètre-expert postérieurement à la vente le 23 juin 2021, et qu’ils ont refusé de valider, en ce que le mur litigieux y est considéré comme privatif à la parcelle AI 302.

Ainsi, les demandeurs versent au débat deux éléments contradictoires, quant à la situation du mur litigieux sur l’une ou l’autre des parcelles.

En conséquence, les demandeurs, sur lesquels repose la charge de la preuve de l’empiètement invoqué, seront déboutés de leur demande de démolition de l’ouvrage, de leur demande subsidiaire tendant à l’interdiction de l’édification de nouvelles constructions, et de leur demande de dommages-intérêts y afférente.

b. Sur les demandes indemnitaires

Aux termes de leurs écritures, les demandeurs citent, sans les développer, les articles 1641 et 1137 du code civil, relativement relatifs au vice caché et au dol.

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, le vice et l’erreur invoqués résident dans la présence d’un mur mitoyen, dont l’existence n’aurait pas été mentionnée avant la vente, l’annonce faisant référence à un semi plain-pied individuel.

Or, aucun des éléments versés au débat ne permet de conclure au caractère mitoyen du mur litigieux, le géomètre intervenu amiablement ayant au contraire proposé de considérer ce mur comme étant privatif à la parcelle AI 302, appartenant à M. [J].

Dès lors, l’existence d’une représentation erronée de la réalité, préalable nécessaire à la caractérisation d’un dol, fait ici défaut.

De même, l’existence même d’un vice, outre l’absence de preuve de l’impropriété du bien à son usage, fait également défaut.

En conséquence, les demandes indemnitaires formulées par M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] à titre subsidiaire seront rejetées.

II) Sur la demande d’indemnisation des travaux de désamiantage

A) Sur l’existence d’une faute du vendeur

Conformément aux dispositions de l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

En vertu de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 dudit code ajoute qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’acte authentique de vente contient une clause exonérant le vendeur des vices cachés, sauf s’il s’agit d’un vendeur professionnel, ou s’il est prouvé par l’acquéreur qu’il avait connaissance des vices affectant le bien.

Il est constant que M. [J] a fait réaliser un diagnostic amiante avant-vente par la société FB Diagconseil Immo, diagnostiqueur certifié. Cette diligence était de nature à permettre à l’acquéreur d’être éclairé sur la présence éventuelle de matériaux amiantés dans le bien.

M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] soutiennent que M. [Y] [J] ne pouvait ignorer l’existence des conduits litigieux. Toutefois, ils ne produisent aucun élément démontrant que le vendeur connaissait la présence des éléments amiantés ou leur localisation.

Dans ces conditions, aucune faute ne peut être imputée au vendeur et les demandeurs seront, par conséquent, déboutés de leur demande dirigée contre M. [Y] [J].

B) Sur l’existence d’une faute du diagnostiqueur

Il résulte de l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 2e du 2e alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné.

À cet égard, le diagnostiqueur doit procéder à une recherche systématique de l’ensemble des matériaux susceptibles de contenir de l’amiante et ne peut limiter son intervention à un simple contrôle visuel ou à certaines parties de l’immeuble, mais doit mettre en œuvre les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission. Il engage également sa responsabilité s’il n’a émis aucune réserve relative aux zones non analysées, au titre de son obligation d’information et de conseil à l’égard de son client.

En effet, en application des dispositions combinées des articles L1334-13 et R1334-18 du code de la santé publique, avant toute vente, le vendeur doit faire réaliser un repérage des matériaux et produits des listes A et B de l’annexe 13-9 dudit code contenant de l’amiante.

Le repérage des matériaux et produits de la liste A et B contenant de l’amiante consiste, en vertu des articles R1334-20 et R1334-21 du même code, à rechercher la présence desdits matériaux et produits accessibles sans travaux destructifs, à identifier et localiser les matériaux et produits qui contiennent de l’amiante et évaluer l’état de conservation des matériaux et produits contenant de l’amiante. Lorsque la recherche révèle la présence de matériaux ou produits de la liste A ou B, et si un doute persiste sur la présence d’amiante dans ces matériaux ou produits, un ou plusieurs prélèvements de matériaux ou produits sont effectués par la personne réalisant la recherche. Ces prélèvements font l’objet d’analyses selon les modalités définies à l’article R1334-24 du code précité.

Selon la norme NF X 46-020, dans sa version de décembre 2008 applicable en la cause, un matériau ou produit accessible est défini comme celui que l’on peut atteindre soit par inspection visuelle directe soit après des investigations visuelles approfondies qui n’impliquent aucune dégradation de l’ouvrage ou du volume. Si un doute persiste sur la présence d’amiante dans les matériaux ou produits des listes A et B, l’opérateur doit procéder à des prélèvements.

La responsabilité du diagnostiqueur ne se trouve engagée que lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et qu’il se révèle erroné.

Enfin, le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle en application de l’article 1240 du code civil, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. Dès lors, l’acquéreur d’un immeuble ayant reçu une information erronée est fondé à rechercher la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur en raison du dommage que lui cause la mauvaise exécution, par ce technicien, du contrat qu’il a conclu avec le vendeur.

En l’espèce, il est constant que préalablement à la vente de l’immeuble, la société FB Diagconseil Immo, diagnostiqueur, est intervenue sur demande du vendeur afin d’établir les constats et diagnostics à remettre en application des dispositions du l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation, et notamment le diagnostic amiante avant-vente.

Aux termes de son rapport du 10 décembre 2018, la société FB Diagconseil Immo conclut au repérage d’éléments amiantés au sein de l’habitation. Dans la partie du rapport intitulée « résultats détaillés du repérage », le diagnostiqueur relève la présence d’amiante dans plusieurs pièces du bien, à savoir :

la véranda (conduit coffrage perdu, poteau près de l’escalier),

le grenier (conduit),

le garage (conduit),

façade avant et arrière (bardeaux bitumeux),

toiture logement (conduit).

La lecture de ce tableau détaillé permet, en outre, d’observer que le diagnostiqueur mentionne l’absence d’amiante dans la salle de bains et la cuisine, par la mention « non ».

Il ressort du devis daté du 11 juin 2024 par la société Batia Environnement, spécialiste du désamiantage et mandatée en vue du chiffrage des travaux de désamiantage, les constats suivants : « plusieurs éléments en amiante ciment sont visibles depuis l’extérieur. Ces éléments n’ont pas été repérés dans le rapport amiante avant-vente alors qu’ils sont parfaitement visibles. Les sorties en toiture laissent présumer qu’il s’agit de conduits de fumée et d’aération traversants. Il est d’ailleurs possible d’entrevoir une gaine en amiante ciment à l’intérieur d’un conduit de cheminée en briques démarrant depuis le sol-sol de la maison à côté de la chaudière via un trou existant (voir photo). Le poteau en rdc est quant à lui un conduit en amiante ciment dans lequel du béton a été coulé. Ce poteau, placé au milieu du passage présente quelques traces de coups susceptibles de libérer des fibres d’amiante ».

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice réalisé le 5 juin 2024, corrobore les éléments rapportés par la société Batia Environnement et les photographies annexées permettent de constater que de l’amiante pouvait être repérée sans investigation destructive.

Il est ainsi établi que d’autres pièces de l’immeuble acquis par M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] contenaient de l’amiante que la société FB Diagconseil Immo n’a pas mentionnée dans son rapport, alors que l’amiante était détectable sans travaux destructifs. Les constatations du diagnostiqueur étant laconiques, il s’en déduit que son intervention s’est limitée à un simple contrôle visuel, alors qu’il devait mettre en œuvre les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission.

La société FB Diagconseil Immo a donc commis une faute à l’égard de M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] à l’origine du préjudice certain résultant de travaux de désamiantage.

C) Sur la condamnation de la société FB Diagconseil Immo

En cas d’erreur dans le diagnostic établi, le préjudice de l’acquéreur correspond au coût des travaux de désamiantage que le diagnostiqueur est tenu d’indemniser.

Si l’état de conservation de l’amiante découverte par la société Batia Environnement n’est pas précisé dans son devis, et que le risque de libération d’amiante n’est ainsi pas prouvé, il n’en demeure pas moins que la certitude du préjudice de l’acquéreur est caractérisée du seul fait de la présence d’amiante, alors même que le diagnostic obligatoire préalable à une vente a précisément pour but de garantir les acquéreurs de l’existence ou non d’amiante dans le bien.

Or, la présence d’amiante déprécie la valeur du bien. Elle empêche par ailleurs la réalisation de travaux dans des conditions normales et génère un surcoût significatif de protection ou de retrait des matériaux amiantés.

Dès lors, le diagnostiqueur doit indemniser l’intégralité du préjudice résultant de l’inexactitude de son rapport, même s’il n’est prouvé aucun danger sanitaire pour les occupants.

Il ne saurait en revanche être tenu de prendre en charge le désamiantage total du bien, les zones sur lesquelles il avait relevé la présence d’amiante devant être exclues de toute condamnation.

À l’appui de leur demande d’indemnisation, M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] produisent un devis daté du 11 juin 2024 chiffrant le coût des travaux de désamiantage à la somme de 20 400 euros.

Ledit devis fait référence à des « travaux de désamiantage/ouvrage intérieur et extérieur des bâtiments », sans distinguer les différentes pièces concernées.

Or, il résulte de ce qui précède que l’amiante non-relevée dans le diagnostic concernait :

le conduit d’aération de la salle de bains

le poteau situé à l’extérieur au rez-de-chaussée

Le diagnostic avait néanmoins relevé la présence d’amiante sur les éléments suivants :

la véranda (conduit coffrage perdu, poteau près de l’escalier),

le grenier (conduit),

le garage (conduit),

façade avant et arrière (bardeaux bitumeux),

toiture logement (conduit).

A défaut de détails du devis produit, il y a lieu d’évaluer le préjudice lié à la faute du diagnostiqueur correspondant 1/7e du devis de désamiantage versé au débat, soit la somme de 2 914,28 euros.

La société FB Diagconseil Immo, dont la responsabilité est engagée, sera condamnée à hauteur de la somme de 2 914,28 euros.

D) Sur la condamnation de la SA Allianz Iard

L’article L .112-6 du code des assurances dispose que l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

La SA Allianz Iard, qui ne dénie pas sa garantie, verse au débat les conditions particulières du contrat la liant avec la société FB Diagconseil Immo, non contestées par cette dernière, faisant apparaître une franchise de 10% de l’indemnité d’assurance avec un minimum de 200 euros et un maximum de 1 150 euros.

En application de cette clause, opposable aux tiers, et la société FB Diagconseil Immo étant condamnée à hauteur de 2 914,29 euros, le montant de la franchise contractuelle, à déduire de la condamnation in solidum de l’assureur est d’un montant de 291,48 euros.

En conséquence, la société Allianz Iard sera condamnée in solidum avec la société Diagconseil Immo à hauteur de 2 623,32 euros.

III) Sur la demande d’indemnisation relative aux consommations d’eau et d’électricité

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] se prévalent de consommations anormales d’eau et d’électricité postérieures à la vente, qu’ils imputent au maintien de raccordements communs entre leur bien et celui de M. [Y] [J].

Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats, d’une part, que des factures distinctes ont été émises par le service de distribution d’eau au nom et à l’adresse de chacune des parties, ce qui exclut toute confusion dans la facturation, et d’autre part, que les factures d’électricité produites par les demandeurs couvrent une période comprise entre le 18 août 2020 et le 21 septembre 2021, soit plus d’un an après la vente du 2 octobre 2019, sans qu’aucun élément technique ne permette d’établir un lien entre ces consommations et un défaut de séparation des compteurs imputable au vendeur.

S’il est constant que M. [Y] [J] a admis l’existence, avant la vente, d’un seul compteur desservant les deux parcelles, il ressort également des pièces de la procédure que la demande de raccordement a été engagée avant la signature de l’acte authentique, la mise en service étant intervenue postérieurement, sans que cela ne démontre une carence fautive de sa part. La circonstance que les raccordements soient intervenus postérieurement à la vente n’implique pas que les consommations litigieuses soient imputables à M. [Y] [J], faute pour les demandeurs de démontrer que ces montants ne comprennent pas leur propre usage du service.

En l’absence de preuve d’une faute imputable à M. [Y] [J] susceptible d’engager sa responsabilité, M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] seront, par conséquent, déboutés de leur demande indemnitaire de ce chef.

IV) Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral

Les demandes de M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] à l’encontre de M. [J] étant rejetées, il y a lieu de les débouter de leur demande de dommages-intérêts dirigées à l’encontre de ce dernier au titre du préjudice moral.

V) Sur les demandes d’indemnisation relatives à l’existence d’une résistance et d’une procédure abusive

A) Sur la demande au titre de la résistance abusive formulée par les demandeurs à l’encontre de M. [J]

La résistance abusive suppose, au sens de l’article 1240 du code civil, que le défendeur ait opposé à la prétention de son adversaire une résistance injustifiée, traduisant soit une mauvaise foi, soit une volonté dilatoire, de nature à causer un dommage autonome distinct.

Les demandes de M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] à l’encontre de M. [J] étant rejetées, il y a lieu de les débouter de leur demande de dommages-intérêts dirigées à l’encontre de ce dernier au titre de la résistance abusive.

B) Sur la demande au titre de la procédure abusive formulée par la société Diagconseil Immo et la SA Allianz

De la même façon, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il a été retenu la responsabilité de la société FB Diagconseil Immo à l’égard des demandeurs, de sorte que l’abus du droit d’agir de ces derniers est donc exclu.

En conséquence, la demande reconventionnelle de dommages et intérêts des sociétés FB Diagconseil Immo et Allianz Iard sera rejetée.

VI) Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

M. [Y] [J] et les Les sociétés FB Diagconseil Immo et Allianz Iard, parties perdantes au procès, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance.

M. [Y] [J] et Les sociétés FB Diagconseil Immo et Allianz Iard, seront condamnées in solidum à payer à M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P], la somme 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il convient de rejeter les demandes des sociétés FB Diagconseil Immo et Allianz Iard au titre des frais irrépétibles.

M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P], succombant dans leurs prétentions à l’égard de M. [J], seront condamnés à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

VII) Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, après débat en audience publique, par décision contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

DEBOUTE M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] de leur demande de démolition du mur dépendant de la parcelle n°AI302 de la commune de Lens appartenant à M. [Y] [J] ;

DEBOUTE M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] de leur demande subsidiaire tendant à voir interdire l’édification d’un étage, sur les constructions situées sur la parcelle n°AI302 de la commune de Lens appartenant à M. [Y] [J] ;

DEBOUTE M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] de leur demande de dommages-intérêts dirigée à l’encontre de M. [Y] [J] au titre de l’empiètement invoqué ;

DEBOUTE M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] de leur demande de dommages-intérêts dirigée à l’encontre de M. [Y] [J] au titre du préjudice lié à la mitoyenneté ;

CONDAMNE la société FB Diagconseil Immo à payer à M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] la somme de 2 914,29 euros in solidum avec la société Allianz Iard, à hauteur de 2 623,32 euros ;

DEBOUTE M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] de leur demande de dommages-intérêts dirigée à l’encontre de M. [Y] [J] au titre du préjudice moral ;

DÉBOUTE M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] de leur demande de dommages et intérêts au titre des consommations d’eau et d’électricité dirigée contre M. [Y] [J] ;

DÉBOUTE M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive dirigée contre M. [Y] [J] ;

DÉBOUTE la société FB Diagconseil Immo et la société Allianz Iard de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive dirigée contre M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] ;

CONDAMNE in solidum la société FB Diagconseil Immo et la société Allianz Iard aux dépens,

CONDAMNE in solidum la société FB Diagconseil Immo et la société Allianz Iard à payer à M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE M. [U] [V] [N] et Mme [D] [P] à payer à M. [J] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE la société FB Diagconseil Immo et la société Allianz Iard de leur demande respective au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Le greffier La présidente