TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [Z] [H] [U] [J] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Charles DULAC

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03678 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJR7

dossier joint RG 25/03971

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet CHRISTIAN [O] sis [Adresse 1]

représenté par M^e Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G 121

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [H] [U] [J] [N]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Présidente

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 février 2026 par Pascale DEMARTINI, Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 05 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03678 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJR7

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [H] [U] [J] [N] est propriétaire du lot n°17 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8], soumis au régime de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice en date des 1er et 15 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet CHRISTIAN [O], a assigné M. [Z] [H] [U] [J] [N] devant le tribunal judiciaire de PARIS – pôle civil de proximité en paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts:

—  3841,95 euros au titre des charges de copropriété et frais, au 3ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2025,

—  2500 euros de dommages et intérêts,

—  2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 1er décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de sa demande, il a fait valoir que M. [Z] [H] [U] [J] [N] ne payait pas ses appels de charges et que cela entraînait pour lui des difficultés de gestion.

Assigné à étude, M. [Z] [H] [U] [J] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la jonction des procédures

En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, la même assignation a été délivrée deux fois et a été enregistrée sous les numéros RG n°25/03678 et 25/03971. Leur jonction sera ordonnée sous le premier numéro.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif au lot n°17,

— les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 3ème trimestre 2022 au 3ème trimestre 2025,

— les régularisations de charges 2022, 2023, 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2023, 20 mars 2024 et 21 mai 2025 comportant :

o vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2024 et 2025,

o approbation des comptes 2022, 2023, 2024

o vote des travaux et dépenses suivantes : travaux box (assemblée générale du 28 juin 2023 résolution 19), départ à la retraite gardien (assemblée générale du 28 juin 2023 résolution 13), réfection loge gardien (vote rappelé assemblée générale 28 juin 2023 résolution 14), réfection porte cochère (assemblée générale du 20 mars 2024, résolution 16), remplacement colonne (assemblée générale du 20 mars 2024, résolution 16),

— un décompte en date du 13 juin 2025,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, la reprise travaux pavés cour n’est pas justifiée par un vote en assemblée générale et il convient de déduire la somme de 9,48 euros portée au décompte.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 1433,97 euros selon décompte du 13 juin 2025, 3ème trimestre 2025 inclus.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 mai 2025, date de réception de la mise en demeure du 7 mai 2025.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme totale de 2398,50 euros et aucune précision n’est apportée par le demandeur sur la répartition de ces frais.

Dès lors, il convient de se reporter au décompte communiqué sur lequel apparaissent les sommes suivantes ne relevant pas de charges et correspondant au montant demandé:

—  521,24 euros injonction de payer,

—  2,32 euros de relances,

—  100 euros de 3ème rappel,

—  120 euros transmission huissier de justice,

—  120 euros suivi dossier avocat,

—  258,30 euros courrier avocat,

—  4,64 euros envoi ordonnance,

—  372 euros suivi procédure,

—  132 euros transfert juridique,

—  768 euros facture 202505.65.

Il n’est justifié d’aucune diligence particulière ou exceptionnelle s’agissant de la transmission du dossier au commissaire de justice et du suivi de dossier.

Les frais concernant une injonction de payer, dont il n’est en outre aucunement fait mention par ailleurs, ne peuvent être supportés par le défendeur dans le cadre de la présente instance.

Aucun justificatif de courrier d’avocat ou de frais de relance n’est communiqué.

Aucune facture n’est versée en procédure et il n’est donné aucune explication sur une facture « 202505.65 ».

Le « transfert juridique » n’est pas davantage expliqué.

Le seul élément joint à la procédure est une lettre de mise en demeure dont il n’est pas explicitement demandé le paiement et dont le montant n’apparaît pas compris dans la somme globale demandée.

L’ensemble des frais seront ainsi laissés à la charge du syndicat des copropriétaires.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Ce mécanisme, appelé anatocisme, est destiné à compenser le préjudice du créancier pour le retard de paiement et inciter le débiteur à y mettre fin.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts ayant été demandée, elle sera ordonnée.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que M. [Z] [H] [U] [J] [N] ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires évoque à l’appui de sa demande des difficultés de trésorerie tout en communiquant le procès-verbal de sa dernière assemblée générale qui évoque un solde créditeur des comptes des charges. Il échoue ainsi à démontrer le moindre préjudice que lui créerait un impayé de 1433,97 euros.

De plus, au regard du montant de la dette et des tantièmes détenus par M. [Z] [H] [U] [J] [N] (53/10142), sa condamnation à des dommages et intérêts ne se justifie pas.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Deux assignations identiques ayant été délivrées à quinze jours d’intervalle, M. [Z] [H] [U] [N] ne pourra être condamné qu’à en payer une seule.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au regard de la facture communiquée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures numéros RG n°25/03678 et 25/03971 sous le premier numéro,

CONDAMNE M. [Z] [H] [U] [J] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 8], représenté par son syndic en exercice le cabinet CHRISTIAN [O], la somme de 1433,97 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte du 13 juin 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet CHRISTIAN [O], de ses demandes au titre des frais nécessaires au recouvrement et de dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE M. [Z] [H] [U] [J] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice le cabinet CHRISTIAN [O], la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [H] [U] [J] [N] aux dépens qui ne comprendront les frais que d’une seule assignation,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 5 février 2026, et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente