TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabrice POMMIER ; M^e Elie AZEROUAL ; Monsieur [M] [Z]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05690 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CMR

N° MINUTE :

1-2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 25 septembre 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. PARIS HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDERESSE

Madame [B] [L], domiciliée : chez Madame [X] [Z], [Adresse 1]

représentée par M^e Elie AZEROUAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0010

Monsieur [M] [Z], domicilié : chez Madame [X] [Z], [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 juin 2025

Délibéré le 25 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 septembre 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Antonio FILARETO Greffier lors du délibéré

Décision du 25 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05690 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CMR

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 8 décembre 1999, l’OPAC de PARIS, devenu PARIS HABITAT-OPH, a consenti à Mme [X] [Z] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de 4 pièces situé [Adresse 1] à [Localité 5], escalier B, étage 1, porte G, outre une cave.

Dans le cadre de l’enquête annuelle 2022 sur l’occupation du parc social, Mme [X] [Z] a déclaré, le 25 janvier 2022, vivre avec Mme [B] [L].

Mme [X] [Z] est décédée le 1er novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Mme [B] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, notamment au visa de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, afin de :

Voir juger que le bail est résilié de plein droit du fait du décès de la locataire en titre, Voir juger que Mme [B] [L] en est occupante sans droit ni titre, Être autorisée à reprendre possession du logement, Obtenir la libération des lieux et la remise des clés, Voir ordonner, à défaut, l’expulsion de Mme [B] [L] et celle de tous les occupants de son chef avec suppression du délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,Voir dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution, Voir condamner Mme [B] [L] à lui verser la somme de 13 307,59 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2024 (mois de décembre 2023 inclus) ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2024, égale au dernier loyer majoré de 30% outre les charges jusqu’à libération des lieux, Voir condamner Mme [B] [L] à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

Appelée à l’audience du 12 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée au 5 mars 2024. A cette date, M. [M] [Z], fils de la locataire en tire, est intervenu volontairement à l’instance et l’affaire a fait l’objet d’un nouveau renvoi.

Lors de l’audience du 25 juin 2025, PARIS HABITAT-OPH, représenté par son conseil maintient les termes de son assignation et actualise le montant de la dette à la somme de 31 241.03 euros arrêtée au 13 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, en précisant que pouvait être déduite la somme de 1451.21 euros correspondant au montant de la dette avant le décès de la preneuse.

Le requérant forme toutes ses demandes également à l’encontre de M. [M] [Z] dont il demande ainsi la condamnation in solidum avec Mme [B] [L] au paiement des sommes susmentionnées.

Décision du 25 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05690 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CMR

Enfin, il s’oppose à la demande de transfert de bail formée par ce dernier et à sa demande de délais pour quitter les lieux.

Mme [B] [L], représentée par son conseil, dépose des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle demande de débouter PARIS HABITAT-OPH de l’intégralité de ses demandes, de le condamner à lui verser 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

Elle indique qu’elle ne vit pas dans le logement litigieux, qu’elle ne peut donc pas être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation et qu’en aucun cas, elle ne peut être tenue au paiement de l’arriéré locatif, n’ayant jamais été titulaire du bail.

M. [M] [Z], comparaissant seul, ne conteste pas le montant de la dette. Il demande le transfert du bail et un échéancier pour s’acquitter des sommes dues sur deux ans. À titre subsidiaire, il demande des délais pour quitter les lieux.

Il indique que Mme [B] [L], qui avait été « adoptée » par Mme [X] [Z] a quitté les lieux courant septembre 2022, que lui-même a toujours vécu avec sa mère dans le logement, qu’il y demeure encore avec ses deux enfants et qu’il est, par conséquent, éligible au transfert de bail. Concernant la dette, il explique ne pas avoir réglé le loyer en raison de l’infestation de souris.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire de M. [M] [Z]

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, M. [M] [Z] indique intervenir volontairement à l’instance. Il est le fils de Mme [X] [Z] titulaire du contrat de bail et demeure au sein du logement litigieux. C’est ainsi qu’il sollicite le transfert du bail à son profit et dispose du droit d’agir.

Son intervention à l’instance sera donc reçue.

Sur le sort du contrat de bail

Conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Par ailleurs, l’article 40 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’article 14 est applicable aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation, à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

En l’espèce, il est établi que le contrat de bail portant sur l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 5], escalier B, étage 1, porte G a été conclu entre l’OPAC DE PARIS, devenu PARIS HABITAT-OPH et Mme [X] [Z], laquelle est décédée le 1er novembre 2022, selon l’acte de décès versé au dossier.

Mme [B] [L] ne sollicite pas le transfert du bail et indique ne pas demeurer dans l’appartement. Elle expose l’avoir quitté courant septembre 2022, ce qui est confirmé par les propos de M. [M] [Z]. Elle se domicile [Adresse 3] à [Localité 5].

M. [M] [Z], quant à lui, indique avoir toujours vécu avec sa mère et satisfaire ainsi aux conditions rappelées ci-dessus pour bénéficier du transfert de bail.

Cependant, la réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social faite par Mme [X] [Z] le 25 janvier 2022, aux termes de laquelle elle indique vivre avec Mme [B] [L] ne fait pas mention de la présence de M. [M] [Z] et les pièces qu’il produit sont insuffisantes à démontrer qu’il cohabitait avec elle depuis au moins un an avant la date de son décès (soit depuis le mois de novembre 2021).

En effet, hormis les documents établis par le trésor public qui démontrent de ce qu’il a fait de cette adresse son domicile fiscal, M. [M] [Z] verse au dossier une facture de plombier datée du 7 juin 2019 et une convocation des services de police en date du 6 mars 2020, pièces insuffisantes à démontrer qu’il en a fait son domicile effectif, a fortiori pendant la période requise.

Par conséquent, M. [M] [Z] ne justifie pas réunir les conditions pour bénéficier du transfert du bail. La résiliation du contrat sera donc constatée au jour du décès de Mme [X] [Z], à savoir, le 1er novembre 2022, date à compter de laquelle M. [M] [Z], qui admet demeurer dans le logement litigieux, en est donc devenu occupant sans droit ni titre.

Il sera ainsi enjoint de libérer les lieux dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision. A défaut de libération volontaire dans ce délai, PARIS HABITAT-OPH sera autorisé à poursuivre son expulsion et celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

S’agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, qui permettent d’en régler le sort et il n’y a pas lieu de prévoir d’autres dispositions lesquelles ne sont pas à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7. Le délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, PARIS HABITAT-OPH ne soutient pas que M. [M] [Z] est entré dans les lieux par voie de fait, manœuvres, menaces ou contraintes et ne démontre pas qu’il est de mauvaise foi, le seul fait qu’il ne s’acquitte d’aucune indemnité d’occupation depuis le mois de février 2023 étant insuffisant à en rapporter la preuve.

La demande formée par PARIS HABITAT-OPH de ce chef sera donc rejetée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux formée par M. [M] [Z]

L’article L412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

L’article L412-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dispose qu’il peut être accordé ce délai de 1 mois à 1 an pour quitter les lieux , selon des critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

M. [M] [Z] sollicite des délais pour quitter les lieux sans motiver particulièrement sa demande.

En tout état de cause, il sera relevé qu’il ne justifie pas de sa situation sociale. S’il indique vivre au domicile avec ses deux enfants, il n’en justifie pas (la seule capture d’écran d’une proposition du [Localité 4] FC de signer une licence pour [V] [Z] étant insuffisante). Il ne produit pas non plus d’éléments relatifs à ses ressources ou à ses charges et ne fait donc état d’aucunes difficultés financières obérant ses chances de trouver un autre logement.

Par conséquent, sa demande délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur la demande en paiement de PARIS HABITAT-OPH

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de l’expiration du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, seule Mme [X] [Z], titulaire du contrat de bail jusqu’à sa résiliation, peut être tenue à la dette locative née avant son décès.

Par conséquent, la somme de 1451.14 euros, due au 10 novembre 2022 après règlement de l’échéance du mois d’octobre 2022, selon le relevé de compte produite par PARIS HABITAT-OPH, sera déduite du montant des sommes demandées qui ne peuvent être réclamées qu’au titre de l’indemnité d’occupation.

A cet égard, il sera relevé que M. [M] [Z] est intervenu volontairement à l’audience et qu’il ne conteste pas demeurer dans le logement litigieux depuis le décès de sa mère alors que le bail était résilié.

Par conséquent, il sera condamné à verser une indemnité d’occupation à PARIS HABITAT-OPH à compter du mois de novembre 2022 inclus, jusqu’à la libération effective des locaux. Celle-ci sera payable et révisable dans les conditions prévues au contrat de bail résilié et son montant sera égal à celui du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi outre les charges, rien ne justifiant la majoration sollicitée par le requérant.

Ainsi, à la date du 13 juin 2025, il était redevable, selon le décompte produit, de la somme de 29 789.89 euros (31 241.03-1451.14 euros).

M. [M] [Z], qui ne conteste pas cette dette, sera donc condamné à verser cette somme à PARIS HABITAT-OPH au titre des indemnités d’occupation échues depuis le 1er novembre 2022, échéance du mois de mai 2025 incluse.

En revanche, PARIS HABITAT-OPH, qui ne démontre pas que les lieux sont également occupés par Mme [B] [L], sera débouté de sa demande de condamnation in solidum à son encontre.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, il devra verser à PARIS HABITAT-OPH une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. Les circonstances et la nature du litige ne conduisent pas à devoir l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REÇOIT l’intervention volontaire de M. [M] [Z],

DÉBOUTE M. [M] [Z] de sa demande de voir ordonner à son profit le transfert du bail conclu le 8 décembre 1999 entre l’OPAC de PARIS, devenu PARIS HABITAT-OPH et Mme [X] [Z] portant sur l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 5], escalier B, étage 1, porte G,

CONSTATE que ledit bail s’est trouvé résilié le 1er novembre 2022 minuit du fait du décès de la preneuse,

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux, formée par M. [M] [Z],

ORDONNE à M. [M] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision, les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 5], escalier B, étage 1, porte G ainsi que tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DÉBOUTE PARIS HABITAT-OPH de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE ainsi que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et hors période hivernale,

RAPPELLE que le sort des meubles garnissant le logement est régi par les articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE PARIS HABITAT-OPH de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif né avant le 1er novembre 2022,

CONDAMNE M. [M] [Z] à verser à PARIS HABITAT-OPH, à compter du 1er novembre 2022, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE M. [M] [Z] à verser à PARIS HABITAT-OPH la somme de 29 789.89 euros au titre des indemnités d’occupation échues au 13 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

DÉBOUTE PARIS HABITAT-OPH de toutes ses demandes à l’encontre de Mme [B] [L],

CONDAMNE M. [M] [Z] à payer à PARIS HABITAT-OPH la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [Z] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées,

Le greffier La juge des contentieux de la protection