TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Stéphanie PARTOUCHE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me Florence GRACIE DEDIEU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/08598 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4LV

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 31 mars 2026

DEMANDERESSE

Madame [V] [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Florence GRACIE DEDIEU, avocat au barreau de TOULOUSE,

DÉFENDERESSE

Madame [Q] [H], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1]

représentée par M^e Stéphanie PARTOUCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0854 (bénéficiaire de l’AJ par décision n°C-75056-2025-026716 du 14 novembre 2025)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 31 mars 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 31 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/08598 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4LV

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 7 août 2007, à effet le même jour, [V] [O] a donné à bail à [Q] [H] un appartement situé au 2ème étage, [Adresse 4], pour une durée de 3 années, moyennant un loyer de 1.227 euros et une provision pour charges de 68 euros.

[V] [O] a consenti une baisse de loyer à [Q] [H] en 2013, qui s’est élevé à la somme de 1.141,99 euros.

Par courrier recommandé en date du 13 avril 2023, [V] [O] a mis en demeure [Q] [H] de permettre l’accès à son logement à l’entreprise ITHAQUE afin de réalisation d’un bilan énergétique de l’appartement loué.

Par ordonnance de référé du 18 avril 2024, signifiée le 27 mai 2024, le juge a enjoint à [Q] [H] de laisser libre accès de l’appartement qu’elle loue aux entreprises mandatées par la bailleresse afin de réalisation de travaux de rénovation et de mise en conformité énergétique.

La cour d’appel de Paris a confirmé l’ordonnance de référé rendue en 1ère instance et condamné [Q] [H] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par exploit d’huissier en date du 30 janvier 2025, [V] [O] a fait délivrer à [Q] [H] un congé pour vendre, à terme le 6 août 2025.

[Q] [H] est demeurée dans les lieux.

Par exploit d’huissier en date du 12 septembre 2025, [V] [O] a fait assigner [Q] [H] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

A l’audience du 17 février 2026, [V] [O] a maintenu ses demandes et sollicité de la juridiction qu’elle :

— constate la validité du congé du 6 février 2025 et constate la fin du bail au 6 août 2025;

— ordonne l’expulsion de [Q] [H] et de tous les occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier;

— condamne [Q] [H] à payer à [V] [O] une indemnité d’occupation égale au dernier loyer et charges soit une somme de 1.141,99 euros après revalorisation, outre 68 euros de charges, à compter du 7 août 2025 et jusqu’à restitution des clés;

— condamne [Q] [H] à payer à [V] [O] la somme de 4.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive;

— assortisse les condamnations prononcées des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée, conformément à l’article 1231-6 du code civil, avec capitalisation des intérêts échus pour une année entière conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— condamne [Q] [H] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, [V] [O] expose que le congé délivré respecte les exigences légales, qu’il est fondé sur l’intention de vendre l’appartement, que la locataire n’a pas justifié de son intention d’acheter les lieux dans les délais de préemption légaux, ce qui entraîne la caducité de l’offre. Elle souligne que l’offre a été faite à la locataire, en personne, et qu’elle n’est pas tenue d’accepter un autre acheteur. Elle indique que la prétendue surestimation du prix de vente n’est pas établie par la défenderesse. [V] [O] rappelle que la situation personnelle de [Q] [H] ne permet pas de refuser l’accès au logement, de ne pas exécuter la décision judiciaire et de se maintenir dans les lieux sans droit, ni titre et que cela est à l’origine d’un préjudice moral indemnisable.

[Q] [H] était représentée et a sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il :

— rejette l’ensemble des demandes de [V] [O],

— annule le congé délivré par [V] [O] le 30 janvier 2025,

— condamne [V] [O] à lui verser la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamne [V] [O] aux dépens et à payer à Maître [E] [C] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse expose avoir voulu acquérir l’appartement avec ses enfants. Elle soulève l’absence d’intention réelle et sérieuse de vendre de la bailleresse, indique que le prix proposé est surestimé et souligne le refus de vente opposé par la demanderesse.

La décision, contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé

En application de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, "Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […]

«En cas d’acquisition d’un bien occupé:

«— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours;

«— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours;

«— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.»

«En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.»

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le bail du 7 août 2007, à effet le même jour, s’est reconduit pour la dernière fois, le 7 août 2022, à terme le 6 août 2025.

[V] [O] a fait délivrer à [Q] [H], par exploit de commissaire de justice du 30 janvier 2025, un congé pour vente, avec offre de préemption au prix de 475.000 euros net vendeur, à terme le 6 août 2025.

[Q] [H] conteste la validité de ce congé pour absence d’intention réelle et sérieuse de vente, surestimation du prix et refus de lui permettre d’exercer son droit de préemption.

[V] [O] justifie de sa volonté de vendre par la signification du congé pour vente, avec l’offre de préemption, du prix proposé dans le congé par l’évaluation du bien par plusieurs experts ou sachants en matière immobilière, qui fixent cette valeur à 475.000 euros pour l’un en date du 21 janvier 2025 et à une somme comprise entre 425.000 et 450.000 euros, d’autre part, pour celle réalisée en février 2015. Elle produit également le courriel du 25 avril 2025 qu’elle a adressé à la défenderesse pour l’inviter à se rapprocher de son notaire afin de manifester son intention d’acquérir l’appartement et l’attestation de son notaire, Maître [N], en date du 28 juillet 2025, que ni [Q] [H], ni son notaire Maitre [I], n’ont poursuivi les échanges pour procéder à l’achat del’appartement.

[Q] [H], quant à elle, ne démontre pas avoir accompli de démarches pour exercer son droit de préemption et avoir voulu acquérir le bien.

Elle ne produit aucune estimation du bien et n’établit pas la surestimation du prix alléguée.

Il convient de considérer que les pièces produites par [V] [O] établissent la volonté de vendre les lieux loués.

Au regard de ces éléments, il convient de déclarer le congé délivré par [V] [O], le 30 janvier 2025, à [Q] [H], valable.

Il convient de constater que le congé a donc régulièrement été délivré pour le 6 août 2025, date d’échéance du contrat de bail, en respectant le préavis légal de six mois.

Ainsi, [Q] [H], qui s’est maintenue dans les lieux après le terme du bail, en est devenue occupante sans droit, ni titre, à compter du 7 août 2025, de sorte que le bailleur a fait délivrer une assignation le 12 septembre 2025.

Sur l’expulsion des occupants

[V] [O], qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera par conséquent autorisée à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [Q] [H], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de [Q] [H], malgré le congé, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, [Q] [H] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel courant, soit la somme mensuelle de 1.141,99 euros, majoré des taxes et charges, soit la somme mensuelle de 68 euros, à compter du 7 août 2025, avec intérêts au taux légal, à compter de la date d’exigibilité de l’échéance mensuelle.

Sur les demandes principale et reconventionnelle de dommages intérêts

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi no 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris;[…]»

En l’espèce, [V] [O] justifie avoir sollicité [Q] [H] à plusieurs reprises afin de faire intervenir des entreprises dans l’appartement objet du bail du 7 août 2007 et s’être vue refusée l’accès alors que la locataire supporte l’obligation de laisser pénétrer les entreprises pour réaliser des travaux, dans les conditions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En outre, le refus de quitter les lieux opposé par [Q] [H] empêche [V] [O] de vendre les lieux conformément à sa volonté, alors que le droit de propriété l’y autorise, celle-ci ayant délivré un congé valable.

En conséquence, [Q] [H] sera condamnée à payer à [V] [O] la somme de 2.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive.

[Q] [H], qui ne justifie ni d’une faute imputable à [V] [O], ni d’un préjudice moral en résultant, sera déboutée de sa demande de dommages intérêts pour préjudice moral.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

[Q] [H], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce non compris le coût du congé pour vente.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de [V] [O], la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Il y a lieu de lui allouer la somme totale de 1.500 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, en condamnant [Q] [H] à la lui payer. [Q] [H] sera déboutée de sa propre demande sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

— Constate la validité du congé délivré par [V] [O] à [Q] [H], le 30 janvier 2025, à effet au 6 août 2025 ;

— Constate que [Q] [H] est occupante sans droit, ni titre des lieux, appartement au 2ème étage, [Adresse 4], depuis le 7 août 2025;

— Autorise [V] [O] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [Q] [H], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, situés au 2ème étage, [Adresse 4] ;

— Dit que l’occupante devra libérer les lieux, remettre les clés et établir un état des lieux de sortie contradictoire avec le bailleur ;

— Dit que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamne [Q] [H] à payer à [V] [O] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel courant, soit la somme mensuelle de 1.141,99 euros, majoré des taxes et charges, soit la somme mensuelle de 68 euros, à compter du 7 août 2025, avec intérêts au taux légal, à compter de la date d’exigibilité de l’échéance mensuelle, jusqu’à libération des lieux;

— Condamne [Q] [H] à payer à [V] [O] la somme de 2.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;

— Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière;

— Déboute [V] [O] du surplus de ses demandes ;

— Déboute [Q] [H] du surplus de ses demandes ;

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes;

— Condamne [Q] [H] aux dépens de l’instance, en ce non compris le coût du congé pour vente ;

— Condamne [Q] [H] à payer à [V] [O] la somme totale de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— Déboute [Q] [H] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

Le greffier Le Juge des contentieux de la protection