TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 25/54868 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHW5

N° : 16

Assignation du :

08 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 décembre 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [E] [B]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Alexandre SECK de l’AARPI MSL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C0586, avocat postulant et par la SELARL CABINET FRANCK ZEITOUN, agissant par M^e Franck Zeitoun, avocat au barreau de VERSAILLES, [Adresse 5], avocat plaidant

DEFENDERESSE

La société IDEM S.A.R.L.

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Nassur ABOU, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – #PC 476

DÉBATS

A l’audience du 03 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Suivant acte sous seing-privé du 13 décembre 2013, le cabinet Debièvre, agissant au nom et pour le compte de Mme [E] [B], a consenti à la société Idem un contrat de bail commercial, portant sur des locaux situés [Adresse 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2014, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 19.688 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a, par exploit délivré le 24 avril 2025, fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme en principal de 32.527,26 euros, visant la clause résolutoire.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, Mme [B] a, par exploit du 8 juillet 2025, fait citer la société Idem devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de ses conclusions régularisées et soutenues oralement à l’audience du 3 novembre 2025, Mme [B], représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« DEBOUTER la SARL IDEM de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement du 24 avril 2025

DECLARER Madame [E] [B] recevable en son action.

La déclarant bien fondée,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail consenti à la SARL IDEM à la date du 24 mai 2025,

ORDONNER l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 3] en vertu du bail et des articles L 145-41 du Code de commerce et 1103 du Code civil, l’évènement prévu au contrat s’étant réalisé, ainsi que celle de toute personne dans les lieux loués avec si besoin est, l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier ;

DIRE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNER par provision la SARL IDEM au paiement des sommes suivantes :

—  42 978,08 € en principal au 29 octobre 2025 inclus

— à compter du 24 mai 2025 date d’acquisition de la clause résolutoire, une indemnité d’occupation égale au loyer non indexé et de la provision sur charges soit 6403.41 €/trimestre TTC qui sera due jusqu’à libération des lieux par remise des clefs.

CONDAMNER la SARL IDEM au paiement des intérêts légaux sur la somme de 32 779.61 € à compter du 24 avril 2025 date du commandement et à compter de l’assignation pour le surplus

Ordonner la capitalisation des intérêts

Dire que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur.

DIRE que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel nommé ILC, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

SE DECLARER INCOMPETENT ET REJETER la SARL IDEM de ses demandes de condamnation de Madame [B] au paiement de la somme de 19.120 euros au titre du préjudice de perte de chance de céder le droit au bail et de la somme de 5.705,34 euros au titre du préjudice de jouissance du studio avec demande de compensation.

DEBOUTER la défenderesse de sa demande de délais sur 18 mois pour régler ses arriérés en plus des loyers et charges courants et de suspension des effets de la clause résolutoire

A titre subsidiaire, accorder 4 mois la SARL IDEM pour régler ses arriérés soit la somme de 42 978,08 € en principal au 29 octobre 2025 inclus en plus des loyers et charges courants à compter du prononcé de l’ordonnance puis les 1er décembre 2025, 1er janvier et 1er février 2026 avec clause de déchéance du terme sans obligation pour le bailleur d’adresser une mise en demeure préalable.

CONDAMNER la SARL IDEM au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La condamner aux dépens qui comprendront le coût du commandement d’un montant de 252.35 € et de l’état d’endettement d’un montant de 63.71 €.».

En réplique, par conclusions régularisées à l’audience et oralement soutenues, la société Idem, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« A titre principal

PRONONCER la nullité du commandement de payer délivrer le 24 avril 2025 en raison de l’absence de décompte détaillé ;

DEBOUTER Madame [E] [B] de toutes ses prétentions et demandes en ce que le commandement de payer du 24 avril 2025 est irrégulier ;

A titre subsidiaire

CONDAMNER par provision Madame [E] [B] à payer à la société IDEM la somme de 19.120 euros au titre du préjudice de perte de chance de céder le droit au bail et compenser cette somme avec la dette locative ;

ACCORDER un délai de 18 mois à la société IDEM pour s’acquitter de la dette de loyer arrêté dans le jugement à venir ;

En conséquence, SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

En tout état de cause

CONDAMNER par provision Madame [E] [B] à payer la somme de 5.705,34 euros à la société IDEM au titre du préjudice de jouissance du studio, et de compenser cette somme avec la dette locative ;

CONDAMNER Madame [E] [B] à payer à la société IDEM une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à venir sur les condamnations qui serait prononcées contre la société IDEM ;».

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures des parties et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 décembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bailleur demandant, au titre d’un bail commercial, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu’il invoque.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Le commandement doit être suffisamment clair et précis pour permettre au preneur de s’assurer de la nature et du détail des sommes dues, afin d’être en mesure de les régulariser s’il estime les sommes exigées incontestables.

Toutefois, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de prononcer la nullité du commandement de payer, son pouvoir se limitant à constater l’existence de contestations sérieuses dans l’hypothèse où la question de la nullité du commandement serait un argument suffisamment sérieux pour s’opposer à ses effets.

Il sera par ailleurs rappelé que si le montant porté au commandement de payer apparaît supérieur au montant réellement dû, le commandement n’est pas pour autant nul mais ne vaut que pour la somme effectivement due, de sorte que les contestations élevées au titre du loyer ou des charges ne sont pas de nature à invalider l’acte.

*

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer et accessoires ou encore en cas d’inexécution d’une seule des clauses et conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré au preneur le 24 avril 2025, mentionne le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend par ailleurs les dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce.

La société Idem soulève, à titre principal, l’existence de contestations qui, selon elle, font obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

La société défenderesse soutient que le premier commandement de payer produit aux débats par la demanderesse ne comportait aucun décompte et que ce n’est que postérieurement qu’elle a produit le commandement de payer « avec l’ensemble des feuillets ». Elle explique que le décompte joint au commandement de payer ne fait aucune ventilation entre les montants appelés au titre des loyers, des provisions pour charges, des intérêts et des frais et estime ainsi que la créance réclamée est incertaine et que le commandement de payer encourt la nullité.

En réplique, la demanderesse indique que le commandement de payer a bien été signifié avec les décomptes joints correspondants, ce qui est corroboré par un courriel du commissaire de justice du 29 octobre 2025 comportant en pièce jointe la copie de l’acte avec les cinq feuillets. Mme [B] ne répond pas sur l’absence de ventilation des sommes appelées au titre du commandement de payer.

*Sur l’annexion d’un décompte au commandement de payer

Au cas particulier, il sera relevé que le commandement de payer produit en pièce 5 par la demanderesse ne comporte que 4 feuillets alors qu’il est fait mention sur la dernière page, comportant les mentions de signification, de ce que « Le présent acte comporte 5 feuilles sur la copie ».

Toutefois, la demanderesse produit un courriel du 29 octobre 2025 du commissaire de justice ayant délivré l’acte, confirmant que les décomptes ont bien été joints au commandement de payer délivré à la société Idem et incluant une copie du commandement de payer, comportant cette fois-ci 5 feuilles, dont un décompte des sommes dues.

Ainsi le commandement de payer délivré à la société Idem comporte bien un décompte des sommes dues, lui permettant d’en critiquer les causes.

En conséquence, cette contestation n’apparaît pas sérieuse.

*Sur l’imprécision du décompte joint au commandement de payer

Il résulte du décompte joint au commandement de payer que celui-ci reprend un solde initial débiteur de 16.796,67 euros, sans expliquer aux termes du commandement comment ce solde a été calculé, alors qu’il représente plus de la moitié de la dette.

En outre, le décompte ne fait aucune mention de l’indication précise des loyers et charges détaillés et les échéances appelées varient en fonction des trimestres.

Or un commandement de payer doit être suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bienfondé de sorte que, sans mention de l’indication précise des sommes commandées, loyers ou charges détaillées, l’acte ne permet pas au preneur d’identifier clairement et de manière précise les causes des sommes réclamées et leur bien-fondé.

Le commandement de payer délivré le 24 avril 2025, qui est imprécis, est ainsi affecté d’une irrégularité manifeste et ne saurait produire effet.

En conséquence de ce qui précède, il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de Mme [B] en constatation de la résiliation du bail par l’effet du commandement de payer délivré le 24 avril 2025, visant la clause résolutoire inscrite au bail, mais également sur ses demandes subséquentes tendant au prononcé de l’expulsion du preneur sous astreinte, à la condamnation de la société Idem à lui payer une indemnité d’occupation et à l’indexation de cette indemnité selon les dispositions prévues au bail, ainsi que la demande relative aux meubles et à la conservation du dépôt de garantie à titre de clause pénale.

Mme [B] sera renvoyée à mieux se pourvoir au principal sur ces chefs de demandes.

Compte tenu du sens de la présente décision ; il n’y a pas de statuer sur la demande subsidiaire de délais de la société Idem, ni sur la demande subsidiaire de provision au titre du préjudice de perte de chance de céder le droit au bail.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Mme [B] sollicite le paiement de la somme provisionnelle de 42.978,08 euros arrêtée au 29 octobre 2025.

Il résulte du décompte actualisé au 30 novembre 2024 et des avis d’échéances détaillés arrêtés au 29 octobre 2025 produits par la demanderesse que la société Idem reste lui devoir la somme de 42.978,08 euros, somme dont il convient de déduire les frais « Remboursement frais d’huissier » pour 480 euros.

La société Idem sera donc condamnée à lui payer la somme 42.498,08 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 29 octobre 2025, échéance du 4ème trimestre 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle de provision de la société Idem

Aux termes de l’article 835 alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

Il sera rappelé que le juge des référés n’a pas le pouvoir de prononcer des condamnations au principal et de condamner au paiement de dommages et intérêts.

Par ailleurs, s’il peut allouer une provision à valoir sur une créance d’indemnisation non sérieusement contestable, encore faut-il qu’il soit établi la preuve d’une obligation non sérieusement contestable d’indemniser pesant sur le bailleur.

La société Idem sollicite la condamnation de la demanderesse à lui payer une provision au titre du préjudice de jouissance subi dans le studio compris dans les locaux pris à bail et constituant le lot n°32 de l’immeuble. Elle explique que ce studio est à usage d’habitation et que le frère de la gérante qui résidait dans ce studio a dû se reloger en raison de travaux qui ont été entrepris par la bailleresse. Elle explique par ailleurs qu’aucune remise en état des lieux n’a été faite, de telle sorte que le studio est dans un « état très dégradé ». Elle estime qu’au regard de l’intensité du trouble subi et de sa durée, le quantum de la provision doit être fixé à la somme de 5.705,35 euros.

En réplique, la bailleresse rappelle que les dispositions du bail interdisent expressément que les locaux loués soient affectés à un usage d’habitation. Elle souligne par ailleurs que la défenderesse ne produit aucune pièce qui démontrerait qu’elle aurait accepté un usage d’habitation dans les locaux.

Au cas particulier, le bail du 13 décembre 2013 comporte la description des locaux pris à bail suivante :

« *Lot N°29 du Règlement de copropriété de l’immeuble :

Bâtiment « A » au rez-de-chaussée, un magasin et une petite pièce à la suite à gauche en entrant

(…)

Lot N°30 du Règlement de copropriété de l’immeuble :

Bâtiment « A » au rez-de-chaussée, une pièce sur cour à droite en entrant

(…)

Lot N°32 du Règlement de copropriété de l’immeuble :

Bâtiment « A » au sous-sol, une grande chambre

(…) ».

Le contrat de bail stipule par ailleurs en page 5 que « Les locaux loués strictement à l’usage COMMERCIAL ( lot 29) ne pourront, en aucun cas et sous peine de résiliation immédiate servir à l’habitation. ».

Ainsi, l’existence d’une « grande chambre » est expressément mentionnée au bail commercial et aucune clause du bail n’en interdit l’occupation par le preneur.

Toutefois, la seule qualification de ce lot comme une « grande chambre » par le règlement de copropriété de l’immeuble et le contrat de bail ne suffit pas à lui conférer la qualification de local à usage d’habitation, le contrat de bail ne spécifiant pas, au demeurant, que cette chambre est à usage d’habitation.

En outre, si la société Idem explique que le frère de la gérante a affecté cette chambre à son usage d’habitation, il doit être relevé que cette pièce n’est pas utilisée par le preneur comme son habitation principale, de telle sorte que, même si l’existence d’un préjudice était démontrée, celui-ci n’est pas personnellement subi par le preneur, qui ne peut donc s’en prévaloir pour solliciter une indemnisation.

Enfin, les seules pièces produites aux débats par la défenderesse, à savoir quelques échanges de courriels avec le bailleur et des photographies non datées, ne permettent pas d’établir, avec l’évidence requise en référé, l’existence d’un trouble de jouissance imputable au bailleur, ni d’un préjudice qui serait résulté d’un tel manquement.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande reconventionnelle de provision au titre du préjudice de jouissance formée par la société Idem.

Sur les demandes accessoires

La société Idem, qui succombe partiellement, sera tenue aux dépens, excluant le coût du commandement de payer et de l’état des endettements qui demeureront à la charge de la bailleresse, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à la requérante la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, afin de les indemniser des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par Mme [E] [B] en constatation de la résiliation du bail, ni sur ses demandes subséquentes tendant au prononcé de l’expulsion sous astreinte, à la condamnation de la société Idem à lui payer une indemnité d’occupation et à l’indexation de cette indemnité, ainsi que sur la demande relative aux meubles et à la demande relative à la clause pénale ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes subsidiaires de délais et de provision au titre du préjudice de perte de chance présentées à titre reconventionnel par la société Idem ;

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal ;

Condamnons la société Idem à payer à Mme [E] [B] la somme provisionnelle de 42.498,08 euros au titre de l’arriéré locatif échu au 29 octobre 2025, échéance du 4ème trimestre 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre du préjudice de jouissance présentée à titre reconventionnel par la société Idem ;

Condamnons la société Idem à payer à Mme [E] [B] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Idem aux dépens, excluant le coût du commandement de payer délivré le 24 avril 2025 et le coût de l’état des endettements ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 08 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON