TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

■

N° RG 25/57983 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBKIA

N° : 1-CH

Assignation du :

20 Novembre 2025

21 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 janvier 2026

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic le Cabinet CAZALIERES, société par actions simplifiée

[Adresse 4]

[Localité 11]

représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS – #R0093

DEFENDERESSES

Madame [P] [T]

[Adresse 5]

[Adresse 14]

[Localité 13]

Madame [W] [J] [T] épouse [L]

[Adresse 1]

[Localité 12]

Madame [G] [M] [T]

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentées par Maître Richard COHEN, avocat au barreau de PARIS – #C1887

DÉBATS

A l’audience du 14 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Vu l’assignation en référé à heure indiquée délivrée les 20 et 21 novembre 2025, sur autorisation du président, par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 16] à Mmes [P], [W] et [G] [T], aux fins de voir :

— autoriser un commissaire de justice à pénétrer dans l’appartement des défenderesses, occupé par Mme [G] [T], pour :

y dresser un constat des lieux ;procéder au nettoyage des lieux (retrait des déchets et fientes d’oiseaux) par une entreprise spécialisée, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur de l’appartement (balcon) ;s’adjoindre l’assistance du service vétérinaire compétent en cas de présence de pigeons à l’intérieur de l’appartement, afin d’évacuer les volatiles dans des conditions adaptées ;autoriser la présence d’un inspecteur de salubrité (direction du logement et de l’habitat) et d’un inspecteur en protection, santé animale et environnement (direction départementale de la protection des populations) ;- condamner solidairement les défenderesses à faire cesser tout nourrissage d’oiseau à l’intérieur et à l’extérieur (balcons), sous astreinte de 1.000 euros par infraction à compter de deux semaines

passées au-delà du nettoyage ;

— condamner à titre provisionnel et solidairement les défenderesses au paiement de la somme de 5.000 euros ;

— condamner in solidum les défenderesses aux dépens et au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu le renvoi ordonné à l’audience du 3 décembre 2025 en raison de la demande d’aide juridictionnelle formée par Mme [G] [T] ;

Vu les conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 14 janvier 2026 par le demandeur, qui maintient ses demandes;

Vu les conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 14 janvier 2026 par Mmes [T] aux termes desquelles elles sollicitent de :

— déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable pour défaut de qualité et d’intérêt à agir ;

A défaut,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [G] [T] la somme de 2.000 euros pour procédure abusive ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens et au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu la demande des défenderesses formée à l’audience tendant à voir écarter des débats les pièces n° 16 à 23 du demandeur, produites le jour de l’audience ;

Vu les dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile ;

MOTIFS

Sur la demande tendant à voir écarter des débats les pièces produites par le demandeur le jour de l’audience

Selon l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

L’avocat des défenderesses fait valoir que de nouvelles pièces lui ont été communiquées tardivement, le jour de l’audience. Il en sollicite le rejet pour violation du principe de la contraction.

Toutefois, l’affaire a fait l’objet d’une autorisation d’assigner à heure indiquée en application de l’article 485 du code de procédure civile, au regard de la célérité requise, et l’avocat des défenderesses, qui n’a pas sollicité le renvoi de l’affaire, a pu prendre connaissance à l’audience des quelques pièces supplémentaires produites en demande et s’expliquer sur leur contenu, la procédure étant orale.

Au regard du faible nombre de ces pièces, qui tiennent en quelques pages et ne nécessitent aucune analyse approfondie, aucune violation du principe de la contradiction n’est établie.

Il n’y a donc pas lieu de les écarter des débats.

Sur l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires soulevée par les défenderesses

L’article 15, alinéas 1 et 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. »

Ainsi, le syndicat des copropriétaires représente les copropriétaires dans les actions pour lesquelles l’article 15 de la loi de 1965 lui donne qualité à agir, c’est-à-dire les actions qui concernent son objet. Cet objet est défini à l’article 14 de la même loi comme étant « la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. »

Un syndicat a donc qualité pour agir en vue de la sauvegarde matérielle et juridique des parties communes ou chaque fois que se trouve en jeu la protection de l’immeuble.

Mmes [T] soulèvent l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires pour défaut de qualité et d’intérêt à agir, au visa de l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, au motif que le nourrissage des pigeons par Mme [G] [T] allégué par le demandeur n’est dénoncé que par deux copropriétaires et qu’il s’agit d’un différend purement privatif, qui n’affecte pas les parties communes et ne revêt pas un caractère collectif.

Toutefois, l’action du syndicat des copropriétaires a été engagée à raison du retard engendré sur le chantier de ravalement de l’immeuble par le nourrissage allégué des pigeons par Mme [G] [T], la présence de nombreux pigeons sur l’échafaudage empêchant les ouvriers de travailler sur le chantier.

Il est ainsi relevé, dans le compte-rendu de chantier du 20 novembre 2025 :

« L’architecte note, une nouvelle fois, lors du présent RV de chantier, la présence massive de plusieurs dizaines de pigeons au niveau de deux balcons au 3ème étage de la façade F.

L’échafaudage et deux balcons au 3ème étage sont très largement souillés par d’importantes déjections de pigeons.

Les niveaux inférieurs de l’échafaudage aux deuxième et premier étages sont aussi très largement souillés par ces importantes déjections.

L’entreprise [O] précise à l’architecte que ses compagnons ne peuvent pas travailler sur toute la partie de gauche des trois niveaux compte tenu des problématiques évidentes d’hygiène et de cohabitation avec les volatiles.

L’architecte acte de cette situation et demande à l’entreprise [O] de neutraliser cette zone ».

Dans son courriel du 19 décembre 2025, l’architecte précise que « la situation sanitaire au niveau des balcons de Mme [T] est toujours la même. Il n’y a aucune évolution. L’entreprise [O] ne peut donc toujours pas intervenir aux 3ème, 2ème et 1er étages de la façade F (escalier E et F). Ceci est extrêmement dommageable pour l’organisation des tâches et le bon avancement du chantier ».

L’action engagée par le syndicat des copropriétaires avait donc pour enjeu la poursuite du chantier de ravalement de l’immeuble et la protection d’un intérêt collectif, non la protection des droits personnels de copropriétaires attachés aux parties privatives de leurs lots.

Le syndicat des copropriétaires avait par conséquent qualité et intérêt à agir au jour de l’assignation, étant rappelé que l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action.

Il s’ensuit que l’action est recevable.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à accéder au logement de Mme [G] [T]

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les troubles anormaux de voisinage, de même que la violation manifeste du règlement de copropriété d’un immeuble peuvent, lorsqu’ils sont caractérisés, constituer des troubles manifestement illicites qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les défenderesses, l’appréciation d’un trouble anormal de voisinage n’échappe pas aux pouvoirs du juge des référés.

Au cas présent, le règlement de copropriété de l’immeuble stipule que « tout propriétaire restera responsable, à l’égard de ses copropriétaires, des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence ou par le fait d’une personne, d’un bien ou d’un animal dont il est légalement responsable ».

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que Mme [G] [T], qui occupe le lot n° 662 de la copropriété située [Adresse 7] à [Localité 16] appartenant aux trois défenderesses, nourrit des pigeons sur le balcon de son appartement et à l’intérieur même de celui-ci.

Ces faits de nourrissage de pigeons au sein de l’immeuble sont attestés par les pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment, la pétition signée par 49 copropriétaires et adressée à la mairie du 11ème arrondissement le 29 juillet 2025, faisant état de « graves nuisances » liées aux agissement de Mme [G] [T], qui « consistent à nourrir une centaine de pigeons sur son balcon et dans son logement et portent atteinte à la salubrité de l’immeuble, à la santé de Mme [T] en premier lieu, à la santé des habitants de l’immeuble » et nuisent « à la tranquillité des occupants ». Sont ainsi déplorés des « nuées de pigeons sur les balcons », des « pigeons s’introduisant dans les logements (impossibilité de laisser les fenêtres ouvertes) », des « déjections de pigeons sur les balcons, sur la façade et les passants » et une « dégradation de la façade ».

Dans une lettre au syndic du 14 novembre 2025, l’architecte en charge du ravalement de l’immeuble expose également avoir « constaté, une nouvelle fois, lors du rendez-vous de chantier du 6 novembre 2025, la présence massive et ininterrompue de plusieurs dizaines de pigeons au niveau des balcons de Mme [T] au 3ème étage de la façade F ». Il précise que « l’échafaudage et les deux balcons au 3ème étage sont très largement souillés par d’importantes déjections de pigeons. Les niveaux inférieurs de l’échafaudage et les nez de balcons du deuxième et premier étages sont aussi très largement souillés par ces importantes déjections. L’entreprise [O] m’a à nouveau précisé que ses compagnons ne peuvent pas travailler sur toute la partie de gauche des trois niveaux compte tenu des problématiques évidentes d’hygiène et de cohabitation avec les volatiles ».

Il ajoute avoir « pris acte de cette situation inacceptable », celle-ci engendrant un blocage du chantier et induisant « un retard significatif sur le planning des travaux », ainsi que des « surcoûts financiers dus au décalage de la dépose de l’échafaudage ».

Dans sa lettre adressée au maire du [Localité 2], M. [Z], copropriétaire et voisin immédiat de Mme [G] [T], expose que « la situation a encore empiré ces dernières semaines car nous sommes en plein ravalement de façade et un filet de protection a été installé. Les pigeons, que Mme [T] continue de nourrir, se retrouvent donc piégés et ne peuvent pas sortir librement de l’échafaudage. De fait, nous vivons véritablement dans un pigeonnier, c’est un enfer. Cela risque par ailleurs de mal se terminer car Mme [T] est de plus en plus agressive, m’insultant et proférant des menaces ».

Les défenderesses soutiennent que le syndicat des copropriétaires est défaillant dans la preuve des faits qu’il invoque, la pétition produite étant dépourvue de valeur probante et M. [Z], le seul copropriétaire à se plaindre réellement de la présence de pigeons, faisant preuve de harcèlement à l’égard de Mme [G] [T], alors que son appartement, y compris son balcon, est propre et entretenu, comme en atteste le procès-verbal de constat du 12 janvier 2026 qu’elles produisent.

Elles ajoutent que Mme [G] [T] possède trois pigeons domestiqués, qu’elle nourrit dans son appartement, ce qui est licite et ne crée par de trouble aux autres copropriétaires.

Elles font encore valoir que le pigeon n’est pas un parasite et ne présente, en lui-même, aucun danger pour l’homme, n’étant pas porteur de maladies, de sorte qu’aucune atteinte à la salubrité de l’immeuble n’est caractérisée.

Cependant, M. [Z] n’est pas le seul copropriétaire à se plaindre de la présence nombreuse de pigeons dans l’immeuble, une pétition, non dépourvue de valeur probante, ayant été signée par 48 autres copropriétaires.

De plus, Mme [E], une autre copropriétaire, a elle aussi adressé une lettre au syndic le 6 octobre 2025, faisant état d’une situation d’insalubrité liée aux pigeons et dénonçant leur « présence constante » dans l’immeuble, engendrant des nuisances multiples (« dépôts importants de fientes, odeurs nauséabondes, dégradation des revêtements, risques sanitaires notables »), le tout affectant « l’intégrité des parties communes et privatives ».

De même, M. [I], occupant de l’appartement mitoyen de celui de Mmes [T] depuis décembre 2025, atteste que Mme [G] [T] « nourrit les pigeons dans son logement » et que, son balcon étant adjacent au sien, il peut « clairement constater que les pigeons entrent et sortent librement et très régulièrement dans son appartement et y picorent ».

Enfin, le commissaire de justice qui s’est rendu sur place le 12 janvier 2026 atteste, dans son procès-verbal produit par le syndicat des copropriétaires, que « face au logement de Mme [T] […] le voile de l’échafaudage présente un trou circulaire dans sa maille. Au pied de cette zone, il existe de nombreuses fientes de pigeons tant sur les montants métalliques de l’échafaudage que sur les trappes d’accès et les rebords. Le tout est d’aspect extrêmement crasseux, sale, malodorant et gluant ».

Il précise : « pendant quelques minutes, j’ai pu observer sept pigeons venant se positionner juste devant le logement de Mme [T] en passant par le trou mentionné. Les étages inférieurs sont également marqués par des fientes de pigeons sur les plateaux et ce, dans l’axe dudit logement. […] Des pigeons circulent et volent entre les plateaux de l’échafaudage ».

Les photographies jointes au procès-verbal de constat confirment les constatations du commissaire de justice.

Les défenderesses ne peuvent soutenir que les pigeons seraient des pigeons domestiques alors que les témoins attestent de leurs allées et venues vers l’extérieur.

Contrairement à ce qu’elles prétendent, cette situation est à l’évidence génératrice d’un risque pour l’hygiène et la sécurité des habitants de l’immeuble, la circulation de pigeons dans les parties communes et leurs allées et venues entre l’extérieur et le logement de Mme [G] [T] étant à l’origine de nombreuses salissures et fientes sur l’échafaudage en cours ainsi que sur la façade de l’immeuble.

De même, les allées et venues de pigeons présentent un danger pour les personnes et les biens et perturbent de manière anormale la vie des habitants de l’immeuble.

Le trouble anormal de voisinage et la violation manifeste du règlement de copropriété sont donc caractérisés et, par suite, l’existence d’un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Mme [G] [T], contactée à de nombreuses reprises par le syndic et l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 15], a toujours refusé de cesser le nourrissage des pigeons et d’ouvrir sa porte.

La demande du syndicat des copropriétaires tendant à être autorisé à pénétrer dans son appartement, en présence d’un commissaire de justice, pour y dresser un constat des lieux et procéder, au besoin, à leur nettoyage, est par conséquent justifiée.

Il sera en outre enjoint à Mme [G] [T], sous astreinte, de cesser tout nourrissage d’oiseau à l’intérieur et à l’extérieur de son appartement (sur les balcons).

Sur la demande de provision formée par le syndicat des copropriétaires

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires produit un devis de nettoyage des façades et balcons des étages affectés de fientes de pigeons, ainsi que de l’échafaudage, pour un montant de 2.005 euros.

Une provision de 2.000 euros lui sera donc allouée à ce titre, l’obligation des défenderesses de réparer le préjudice causé à la copropriété n’étant pas sérieusement contestable.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par les défenderesses

L’issue du présent litige implique le rejet de la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les frais et dépens

Les défenderesses, partie perdante, seront tenues in solidum aux dépens et, par suite, au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, afin d’indemniser le syndicat des copropriétaires des frais qu’il a été contraint d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande des défenderesses tendant à voir écarter des débats les pièces n° 16 à 23 du demandeur ;

Déclarons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 16] recevable en ses demandes ;

Autorisons un commissaire de justice à pénétrer dans l’appartement de Mmes [P], [W] et [G] [T], occupé par Mme [G] [T], avec, si besoin est, le concours de la force publique, de deux témoins ou de toute personne visée à l’article L. 142-1 du code des procédures civiles d’exécution, aux fins de :

dresser un constat des lieux ;faire procéder, si nécessaire, au nettoyage des lieux (retrait des déchets et fientes d’oiseaux) par une entreprise spécialisée, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur de l’appartement (balcon) ;s’adjoindre l’assistance du service vétérinaire compétent en cas de présence de pigeons à l’intérieur de l’appartement, afin d’évacuer les volatiles dans des conditions adaptées ;autoriser la présence d’un inspecteur de salubrité (direction du logement et de l’habitat) et d’un inspecteur en protection, santé animale et environnement (direction départementale de la protection des populations) ;

Condamnons Mme [G] [T] à cesser tout nourrissage de pigeons à l’intérieur et sur les balcons de son appartement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée, le coût du procès-verbal de constat restant à sa charge ;

Condamnons in solidum Mmes [P], [W] et [G] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 16] une provision de 2.000 euros en réparation de son préjudice ;

Rejetons la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Mme [G] [T] ;

Condamnons in solidum Mmes [P], [W] et [G] [T] aux dépens ;

Condamnons in solidum Mmes [P], [W] et [G] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] [Localité 3] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 15] le 28 janvier 2026

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY