TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [O] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lucien MAKOSSO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/07279 – N° Portalis 352J-W-B7J-DASO6

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 21 mai 2026

DEMANDERESSE

COSIVIA anciennement dénommée IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

S.A. D’HLM dont le siège social est siTU2 [Adresse 1]

représentée par M^e Lucien MAKOSSO, avocat au barreau du VAL DE MARNE

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [Y]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 mai 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 21 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07279 – N° Portalis 352J-W-B7J-DASO6

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail verbal, la société Immobilière du Moulin Vert a donné à bail à M. [O] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025, la société bailleresse a fait délivrer à M. [O] [Y] un commandement de payer la somme en principal de 862,54 euros, correspondant au solde dû sur les loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 août 2025, la société Immobilière du Moulin Vert a fait assigner M. [O] [Y] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

prononcer la résiliation du bail portant sur l’appartement pour défaut de paiement des loyers et charge aux échéances convenues,ordonner l’expulsion de M. [O] [Y] ainsi que celles de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,voir ordonner la séquestration des meubles,condamner M. [O] [Y] à lui payer la somme de 1 792,59 euros au titre des loyers et charges impayés au 24 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux,condamner M. [O] [Y] à lui payer la somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [O] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation,rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 07 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 19 mars 2026, la société Immobilière du Moulin Vert, représentée par son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Pour information, elle a indiqué que la dette de loyers s’est aggravée depuis la délivrance de l’assignation ; elle n’actualise pas le montant de sa créance. Elle a par ailleurs précisé que la société Immobilière du Moulin Vert a changé de dénomination ; il s’agit désormais de la SA d’HLM COSIVIA et elle a produit l’extrait Kbis de la société.

Bien que régulièrement assigné par acte d’huissier de justice délivré à étude, M. [O] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il sera relevé que si en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d’une mise à disposition d’un logement à titre principal en contrepartie du versement d’un loyer.

En application des dispositions de l’article 1715 du code civil, le bail verbal se prouve par tous moyens dès lors qu’il a reçu exécution. En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats que des loyers ont été payés par M. [O] [Y] ce qui suffit à établir l’existence du contrat.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

La société Immobilière du Moulin Vert justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que "le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus", et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, la société Immobilière du Moulin Vert verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du commandement de payer le locataire devait la somme de 862,54 euros et la somme de 1 792,59 euros à la date de l’assignation. Il apparaît également qu’au jour de l’audience, la dette s’est aggravée. Le dernier règlement du locataire remonte à janvier 2025.

Au regard de ce qui précède, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée et est de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de M. [O] [Y], et son expulsion.

Aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, La société Immobilière du Moulin Vert verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 juin 2025, M. [O] [Y] lui devait au titre des loyers et charges impayés, la somme de 1 710,74 euros (terme mai 2025 inclus) soustraction faite des frais de procédure.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2025 sur la somme de 862,54 euros et à compter de l’assignation sur le surplus.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société Immobilière du Moulin Vert devenue COSIVIA ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu entre la société Immobilière du Moulin Vert, désormais dénommée COSIVIA d’une part, et M. [O] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], aux torts de M. [O] [Y], résiliation prononcée à compter de la date de la signification du présent jugement,

ORDONNE à M. [O] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DEBOUTE la société COSIVIA, nouvelle dénomination de la société Immobilière du Moulin Vert de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [O] [Y] à payer à la société COSIVIA, nouvelle dénomination de la société Immobilière du Moulin Vert la somme de 1 710,74 au titre de l’arriéré locatif dû au 24 juin 2025 (terme mai 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2025 sur la somme de 862,54 euros et à compter du 06 août 2025 sur le surplus,

CONDAMNE M. [O] [Y] à payer à la société COSIVIA une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [O] [Y] à payer à la société COSIVIA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [Y] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La Juge