TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [X] [N] (divorcée [F])

Préfecture de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/11432 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBRG2

N° MINUTE :

10/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 31 mars 2026

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT-OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par la SELARL CABINET SALLARD CATTONI en la personne de Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C199

DÉFENDERESSE

Madame [X] [N] (divorcée [F])

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 janvier 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 31 mars 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 31 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/11432 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBRG2

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 septembre 2008 à effet au 10 octobre 2008, l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH (anciennement OPAC DE [Localité 1]), a consenti un bail d’habitation à M. [R] [F] et Mme [X] [N] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3] [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 442,51 euros.

Par avenant en date des 15 et 29 mai 2017, le contrat de location a été établi au seul profit de Mme [X] [N].

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1558,66 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [N] le 12 juin 2025.

Par assignation du 4 décembre 2025, l’établissement public PARIS HABITAT-OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, ordonner l’expulsion de Mme [X] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2338,32 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 décembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 29 janvier 2026, l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, et précisé que la dette locative actualisée au 31 décembre 2025 s’élevait à la somme de 2973,76 euros, terme du mois de décembre 2025 inclus. L’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH a précisé qu’il n’y avait pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et n’a formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Assignée à personne, Mme [X] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 11 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1558,66 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 août 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, Mme [X] [N] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 août 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Par ailleurs, l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 janvier 2026, Mme [X] [N] lui devait la somme de 2973,76 euros terme du mois de décembre 2025 inclus.

Mme [X] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2025 sur la somme de 1558,66 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 779,66 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [X] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer la somme de 250 euros à l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La présente ordonnance sera assortie de l’exécution provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 septembre 2008 et modifié les 15 et 29 mai 2017, entre l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH, et Mme [X] [N] concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3] [Adresse 4] est résilié depuis le 12 août 2025,

ORDONNE à Mme [X] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] ([Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [X] [N] au paiement à titre de provision à l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [X] [N] à payer à l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 2973,76 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 19 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2025 sur la somme de 1558,66 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 779,66 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [X] [N] à payer à l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [X] [N] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 juin 2025,

ORDONNE la communication de la présente décision à M. [A]

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 mars 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge