TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Eric SCHODER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Alexandra BOISSET

M^e Laurence TARTOUR

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02836 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LVH

N° MINUTE :

1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 février 2026

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Eric SCHODER de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [J], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0368 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C7505620255975 du 26/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Madame [W] [J], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laurence TARTOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0123 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C7505620255971 du 26/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 décembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 février 2026 par Lucie BUREAU, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 17 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02836 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LVH

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 11 septembre 2019, la RIVP a donné à bail à M. [U] [J] et Mme [W] [J] des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3] à [Localité 2].

La RIVP a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer le 26 août 2024 portant sur la somme en principal de 1585,30 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025, la RIVP a fait assigner M. [U] [J] et Mme [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ;

ordonner l’expulsion de M. [U] [J] et Mme [W] [J], et de tous occupants de leur chef, et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, des lieux loués ;

dire que les meubles et objets mobiliers meublant les lieux seront transportés aux frais de l’intéressé à ses risques et périls, en garde-meubles ou éventuellement séquestrés et notamment dans tout ou partie du local objet de la procédure ;

condamner solidairement M. [U] [J] et Mme [W] [J] à lui payer la somme provisionnelle de 6959,34 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de l’assignation, outre les intérêts au taux légal ;

condamner solidairement M. [U] [J] et Mme [W] [J] à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale à ce que serait le montant des loyers et charges, jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire ;

condamner solidairement M. [U] [J] et Mme [W] [J] à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion si nécessaire.

Après renvois, l’affaire a été appelée et examinée à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé du 15 décembre 2025.

La RIVP, représentée par son conseil, maintient les demandes exposées dans son assignation, sauf à actualiser la dette locative globale à la somme de 6354,70 euros au 12 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Elle indique que s’agissant de la contestation de la dette tenant aux charges, elle ne dispose pas d’autres justificatifs que les documents qui constituent les pièces n°10 et 11 de M. [U] [J].

Elle précise que les défendeurs ont repris le paiement du loyer courant.

M. [U] [J], représenté par son conseil, sollicite de voir débouter la RIVP de ses demandes compte tenu de la contestation sérieuse affectant les sommes réclamées dans le cadre du commandement de payer. A titre subsidiaire, il demande l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, à hauteur de 50 euros par mois pendant 6 mois, puis de 150 euros par mois.

Il souligne qu’ils ont toujours réglé leur loyer, mais que la dette provient de deux régularisations de charges de plus de 2000 euros pour la première et plus de 4000 euros pour la seconde ; que la surconsommation d’eau provient de désordres établis, mais dont les réparations relèvent de la charge du bailleur et non des locataires. Les deux rattrapages n’étant pas justifiés, aucune somme n’était due à la date du commandement de payer.

Mme [W] [J], représentée par son conseil, conteste la compétence du juge des référés en présence d’une contestation sérieuse relative aux sommes dues. Elle sollicite que la RIVP soit déboutée en conséquence de l’ensemble de ses demandes. A titre subsidiaire, elle sollicite l’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 50 euros par mois pendant trois ans.

Ils soulignent que le FSL a rendu une décision favorable les concernant en mars 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026, date de prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet par la voie électronique le 25 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX, le 27 août 2024 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 26 août 2024, pour la somme en principal de 1585,30 euros. Il est joint un décompte audit commandement de payer couvrant la période du 1er juin 2024 au 23 août 2024. Selon ledit décompte, la somme réclamée est constituée par le non paiement du loyer du mois de juin 2024 de 751,75 euros et de celui du mois de juillet 2024 pour 833,55 euros.

Les défendeurs contestent que toute somme ait été due à cette date. Ils produisent deux notifications de régularisation de charges, l’une en date du 23 septembre 2024, soit postérieurement au commandement de payer, pour la période de novembre 2022 à octobre 2023. Mais ils produisent également une première régularisation de charges en date du 7 février 2024 pour la période de novembre 2021 au 31 octobre 2022 pour une somme de 2508,35 euros.

Le bailleur produit plusieurs décomptes mais le plus ancien débute en mai 2024. Aucun des décomptes produits ne couvre la période de février 2024, mais il ressort de la notification de la régularisation de charges pour la période de novembre 2021 à octobre 2022 que cette somme de 2508,35 euros a effectivement été imputée aux locataires, et se répercute de ce fait sur l’existence d’une dette au jour du commandement de payer du 26 août 2024.

Cette première régularisation de charges est relative à une consommation très importante d’eau tant par l’usage des WC que de la salle de bains.

Or, les époux [J] justifient d’un rapport d’intervention de la société ACORUS à leur domicile le 18 novembre 2024 en recherche de fuites. Il y est conclu qu’au niveau de la cuisine, il faut remplacer tout l’évier et son tuyau d’alimentation en eau chaude ; qu’il faut réparer la colonne d’évacuation qui fuit ; que les toilettes et leur robinet doivent être changés. Dans un second rapport du 10 décembre 2024, la société relate les interventions faites, mais qu’après avoir essayé de changer les toilettes, il s’avère que la fonte doit être remplacée dans les toilettes et dans la cuisine.

Les désordres ainsi décrits apparaissent à l’origine de la surconsommation d’eau des époux [J].

Compte tenu de la nature des travaux visés, il doit être relevé l’existence d’une contestation sérieuse du fait que ces réparations relèveraient des réparations locatives au sens du décret n°87-712 du 26 août 1987, et par voie de conséquence du fait que les époux [J] étaient redevables au jour du commandement de payer des sommes visées.

Compte tenu de ces éléments, la validité du commandement de payer est elle-même affectée d’une contestation sérieuse.

La RIVP sera ainsi déboutée de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation du 11 septembre 2019, et par voie de conséquence des demandes d’expulsion, relative aux meubles et d’indemnités d’occupation.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré locatif

Comme indiqué ci-dessus, le juge des référés ne peut que condamner au paiement d’une dette qui apparaît dénuée de toute contestation sérieuse.

Le dernier décompte produit par la RIVP en date du 12 décembre 2025 comporte un solde de 6354,70 euros. Ce solde prend en compte les deux régularisations de charges visées ci-dessus, la première de 2508,35 euros en février 2024 au titre des charges pour la période de novembre 2021 à octobre 2022, et la seconde (qui apparaît au décompte) de 4260,02 euros en octobre 2024 pour la période de novembre 2022 à octobre 2023, soit un total de 6768,37 euros, supérieur au solde du décompte.

Or, comme indiqué ci-dessus, il existe une contestation sérieuse sur le fait que ces régularisations de charges, correspondant à une surconsommation d’eau, soient imputables à M. [U] [J] et Mme [W] [J].

Par conséquent, la RIVP ne justifie pas que les défendeurs soient redevables d’une dette locative non affectée d’une contestation sérieuse. Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

La RIVP succombant en ses demandes principales, elle sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, et déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse sur les régularisations de charges intervenues en février et octobre 2024 pour les périodes de novembre 2021 à octobre 2022 et de novembre 2022 à octobre 2023, ainsi que par voie de conséquence sur la validité du commandement de payer délivré le 26 août 2024 ;

DEBOUTONS la RIVP de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 11 septembre 2019 avec M. [U] [J] et Mme [W] [J] ;

DEBOUTONS en conséquence la RIVP de ses demandes subséquentes en expulsion, relative aux meubles et en indemnité d’occupation pour ce bail ;

DEBOUTONS la RIVP de sa demande en condamnation de M. [U] [J] et Mme [W] [J] au paiement d’une dette locative ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DEBOUTONS la RIVP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la RIVP aux dépens de l’instance ;

REJETONS toutes demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT