TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 25/00860 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HN2S

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [O]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, substituée par M^e Charlène BRAULT, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [G] [O]

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, substituée par M^e Charlène BRAULT, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [M]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 27 Janvier 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [O] et Madame [G] [N] épouse [O] ont donné à bail à Monsieur [J] [M] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], par contrat du 28 décembre 2023, moyennant un loyer mensuel de 343 euros, outre 73 euros de provision sur charges.

Le 14 mars 2024 Monsieur [Y] [O] et Madame [G] [N] épouse [O] ont fait délivrer à Monsieur [J] [M] un premier commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 631,26 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er mars 2024.

Le 10 janvier 2025 Monsieur [Y] [O] et Madame [G] [N] épouse [O] ont fait délivrer à Monsieur [J] [M] un second commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, ledit commandement le sommant également de justifier de l’occupation du logement, pour la somme en principal de 1 254 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er janvier 2025.

Monsieur [Y] [O] et Madame [G] [N] épouse [O] ont fait assigner Monsieur [J] [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte d’huissier de justice signifié à étude le 11 décembre 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [M] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [J] [M] au paiement de la somme de 1 543,34 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, le tout avec intérêts calculés « conformément au contrat de bail » et « pour le surplus » au taux légal à compter du commandement de payer ;condamner Monsieur [J] [M] à payer à Monsieur [Y] [O] et Madame [G] [N] épouse [O] à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges condamner Monsieur [J] [M] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 janvier 2026.

A l’audience, Monsieur [Y] [O] et Madame [G] [N] épouse [O], représentés par leur conseil, ont maintenu toutes leurs demandes et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1 065,80 euros.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, les demandeurs ayant été mis en mesure de présenter leurs observations sur ce point.

Monsieur [J] [M], présent, a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et a sollicité des délais de paiement. Il a expliqué avoir les moyens de payer sa dette sans délai mais ne pas avoir réussi à joindre l’agence pour obtenir le décompte des sommes dues. Il a expliqué être policier et avoir mis en place un prélèvement automatique depuis le mois de mars 2025 pour ne pas oublier de payer son loyer.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Monsieur [Y] [O] et Madame [G] [N] épouse [O] justifient d’une notification de l’assignation à la préfecture le 11 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale.

L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas. Il est constant qu’un délai compté en semaine doit être assimilé à un délai compté en jours pour la computation des délais, le délai de 6 semaines doit donc être comptabilisé comme un délai de 42 jours.

L’article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Le 14 mars 2024 Monsieur [Y] [O] et Madame [G] [N] épouse [O] ont fait délivrer à Monsieur [J] [M] un premier commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 631,26 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er mars 2024.

Il ressort de la lecture de l’historique des paiements que cette somme a bien été réglée par le locataire dans le délai de 6 semaines.

Le 10 janvier 2025 Monsieur [Y] [O] et Madame [G] [N] épouse [O] ont fait délivrer à Monsieur [J] [M] un second commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, ledit commandement le sommant également de justifier de l’occupation du logement, pour la somme en principal de 1 254 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er janvier 2025.

Or, d’après l’historique des versements, ladite somme n’a pas été réglée par Monsieur [J] [M] dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 février 2025.

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Monsieur [Y] [O] et Madame [G] [N] épouse [O] produisent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 décembre 2025, Monsieur [J] [M] leur est redevable de la somme de 1093,34 euros. La demande ayant été cantonnée à la somme de 1065,80 euros pour tenir compte du versement effectué en janvier, Monsieur [J] [M] sera donc condamné à payer cette somme à ses bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 janvier 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de cette même loi dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.(…)Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [J] [M] sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire tout en expliquant être en mesure de payer sa dette immédiatement. Il est constant qu’il a repris le paiement du loyer courant avec régularité depuis plusieurs mois.

Monsieur [J] [M] sera dès lors autorisé à se libérer du montant de la dette en deux mensualités dont les modalités seront rappelées au dispositif.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas :

Il sera ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [Y] [O] et Madame [G] [N] épouse [O].

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [M], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût des deux commandements de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner Monsieur [J] [M] à verser à Monsieur [Y] [O] et Madame [G] [N] épouse [O] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [Y] [O] et Madame [G] [N] épouse [O] recevables en leur action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 28 décembre 2023 entre Monsieur [Y] [O] et Madame [G] [N] épouse [O] d’une part et Monsieur [J] [M] d’autre part, portant sur un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2] sont réunies depuis le 25 février 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] à payer à Monsieur [Y] [O] et Madame [G] [N] épouse [O] la somme de 1065,80 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 27 janvier 2026 ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 janvier 2025 ;

AUTORISE Monsieur [J] [M] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 2 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 530 euros, la dernière échéance étant constituée du solde de la dette ;

DIT que les règlements devront intervenir en même temps que le loyer et au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 février 2025

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [M] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [J] [M] sera condamné à verser à Monsieur [Y] [O] et Madame [G] [N] épouse [O] à titre de provision, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Monsieur [J] [M] à verser à Monsieur [Y] [O] et Madame [G] [N] épouse [O], la somme de 800 euros à titre de provision sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

CONDAMNE à titre de provision, Monsieur [J] [M] aux entiers dépens comprenant notamment le coût des deux commandements de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,