TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Septembre 2025

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 10 Juillet 2025

GROSSE :

Le 26 septembre 2025

à M^e KALIFA Ludovic

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 26 septembre 2025

à M^e Sandrine WERNERT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02567 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6MFB

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [X] [T]

née le 11 Janvier 1952 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Ludovic KALIFA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Z] [V]

née le 08 Février 2002 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représentée par M^e Sandrine WERNERT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 5 février 2024, Mme [X] [T] a donné à bail à Mme [Z] [V] un appartement situé [Adresse 3], moyennant une échéance mensuelle de 625 euros, outre 25 euros de provision sur charges, au moment de la conclusion du bail.

Le 9 décembre 2024, Mme [X] [T] a fait signifier à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat, aux fins d’obtenir le paiement de la somme principale de 1.454 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2025, Mme [X] [T] a fait assigner en référé Mme [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de bail signé par les parties ;Condamner Mme [Z] [V] à lui verser la somme provisionnelle de 4.853,73 euros, comptes arrêtés au 28 avril 2025 ;Ordonner l’expulsion immédiate de Mme [Z] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire ;Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce, jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;Condamner Mme [Z] [V] à verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer contractuellement prévu, soit la somme de 650 euros, jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner Mme [Z] [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;Condamner Mme [Z] [V] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 juillet 2025.

A cette audience, Mme [X] [T], représentée par son conseil, s’est référée à son assignation à laquelle il est renvoyé pour une plus ample description des moyens et a actualisé sa créance à la somme de 3.947,78 euros, selon décompte arrêté au 9 juillet 2025, terme du mois de juillet inclus.

Mme [Z] [V], représentée par son conseil, a déposé des conclusions en défense. Elle indique qu’elle a dû faire face à de graves difficultés financières, familiales et de santé. Elle fait valoir qu’elle est de bonne foi et qu’elle a repris le paiement des loyers, un plan d’apurement ayant été signé avec l’agence de location. Elle sollicite les plus larges délais de paiements et la suspension de la clause résolutoire ainsi que le rejet du surplus des demandes du bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du Code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même Code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autre que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail en cas d’impayés de loyers, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation en cas d’impayés de loyers, est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Mme [X] [T] justifie avoir notifié son commandement de payer le 10 décembre 2024 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, soit plus de deux mois avant la date de l’assignation du 7 mai 2025.

Mme [X] [T] justifie en outre avoir notifié cette assignation à la préfecture des BOUCHES DU RHÔNE le 9 mai 2025, soit plus de de six semaines avant l’audience du 10 juillet 2025.

Par conséquent, Mme [X] [T] est recevable en sa demande de constat de résiliation du contrat de bail.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail objet du présent litige contient une clause résolutoire (article VIII) laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Mme [X] [T] a adressé à sa locataire un commandement de payer des dettes locatives aux fins d’obtenir le paiement de la somme principale de 1.454 euros le 9 décembre 2024.

Ledit commandement de payer vise la clause résolutoire et le délai légal de six semaines laissé au locataire pour payer. Cependant, il est resté infructueux. La mise en œuvre de la clause résolutoire est donc conforme aux exigences légales en ce que le commandement de payer est resté sans effet durant plus de six semaines.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation du 5 février 2024 conclu entre Mme [X] [T] et Mme [Z] [V], portant sur un appartement situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 20 janvier 2025.

La résiliation du contrat sera donc constatée par l’effet de la clause résolutoire à la date du 20 janvier 2025.

Mme [Z] [V] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [Z] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [Z] [V] par remise des clés ou expulsion au montant du loyer contractuellement prévu, soit la somme de 650 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, et de condamner Mme [Z] [V] à son paiement.

Mme [X] [T] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 3.947,78 euros au 9 juillet 2025.

Mme [Z] [V] ne conteste pas la dette, ni dans son principe ni dans son montant.

Le relevé de compte produit permet de déterminer avec l’évidence requise en référé, le montant de la créance au 9 juillet 2025, échéance du mois de juillet incluse, à la somme de 3.947,78 euros.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 3.947,78 euros au 9 juillet 2025, Mme [Z] [V] sera condamnée à payer à Mme [X] [T] la somme de 3.947,78 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêtés au 9 juillet 2025, échéances du mois de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce Mme [Z] [V] a sollicité des délais de paiements et la suspension de la clause résolutoire.

Toutefois, il ressort du décompte produit aux débats que le dernier paiement effectué par Mme [Z] [V] correspond à une somme de 290 euros le 9 juillet 2025. Mme [Z] [V] verse aux débats une capture d’écran d’un virement de 350 euros mais celui-ci est non identifiable et non daté. Elle ne justifie donc pas, au jour de l’audience, avoir repris le paiement intégral du loyer.

En outre, il résulte des éléments du dossier qu’un plan d’apurement a été conclu avec l’agence immobilière en charge de la gestion de la location en date du 23 mai 2025 mais que celui-ci n’a pas été respecté. Mme [Z] [V] ne produit aucun élément concernant sa situation financière.

Les pièces du dossier ne permettant pas d’apprécier si la locataire est en situation de régler sa dette locative et la condition légale de reprise du paiement du loyer au jour de l’audience n’étant pas remplie, le juge des référés ne peut ni accorder de délais ni suspendre les effets de la clause résolutoire.

Du fait de la résiliation du bail intervenue de plein droit, Mme [Z] [V] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail et devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [Z] [V] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique;

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner Mme [Z] [V] qui succombe, au paiement des entiers dépens, outre à une somme de 100 euros à Mme [X] [T] au titre des frais exposés pour l’instance et non compris dans les dépens.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision vu l’urgence :

DECLARONS Mme [X] [T] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 20 janvier 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties, au 20 janvier 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de Mme [Z] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef de l’appartement sis [Adresse 3], au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsés d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés à locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du loyer contractuellement prévu, soit la somme de 650 euros, l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Mme [Z] [V] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

CONDAMNONS Mme [Z] [V] à payer à Mme [X] [T] la somme de 3.947,78 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés 9 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Mme [Z] [V] à payer à titre provisionnel à Mme [X] [T] l’indemnité d’occupation mensuelle fixée à 650 euros, à compter du 21 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTONS Mme [X] [T] de sa demande d’astreinte pour quitter les lieux ;

CONDAMNONS Mme [Z] [V] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié ;

CONDAMNONS Mme [Z] [V] à payer à Mme [X] [T] la somme de 100 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE