N° RG 25/00150 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EXJY

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 12 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

MORBIHAN HABITAT – Office Public de l’Habitat, dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par Monsieur [O] [Y], muni d’un pouvoir

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [U], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 03 Avril 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 12 Juin 2025 par mise à disposition au greffe

Le : 12/06/2025

Exécutoire à : MORBIHAN HABITAT

Copie à : M. [U] [B]

M. le Préfet du département

N° RG 25/00150 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EXJY. Jugement du 12 Juin 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 28 février 2023, l’Office public de l’Habitat du Morbihan, Morbihan Habitat, a donné à bail à M. [B] [U] un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 274,09 euros, outre les sommes mensuelles de 37,52 euros à titre de provision sur charges, 9,51 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et 13,57 euros pour la contribution partage économie charges.

Par courrier recommandé reçu le 27 novembre 2024, Morbihan Habitat a mis M. [B] [U] en demeure de payer la somme de 1168,38 euros au titre des loyers et des charges impayés.

Le 24 janvier 2025, le conciliateur de justice a dressé constat de carence à la tentative de conciliation amiable.

Par acte du commissaire de justice en date du 10 février 2025, Morbihan Habitat a fait assigner M. [B] [U] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties,ordonner l’expulsion de M. [B] [U] et tous occupants si besoin avec l’assistance de la force publique,condamner M. [B] [U] à lui payer :1820,95 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement,à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer en cours majoré des charges, indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction,condamner M. [B] [U] aux entiers dépens de l’instance et aux dépens d’exécution éventuelle.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 11 février 2025.

A l’audience du 3 avril 2025, le Juge des contentieux de la protection a soumis au débat contradictoire les conclusions de l’évaluation sociale de la situation de M. [B] [U] exposant que ce dernier percevait des pensions de retraite ; qu’il envisageait de déposer un dossier de surendettement avec l’aide de l’assistante sociale et ne bénéficiait pas des ressources suffisantes pour solder sa dette ; qu’il évoquait une agression par ses voisins et le non aboutissement de la tentative de médiation initiée par le bailleur ; qu’il souhaitait quitter le logement et partir s’installer en Allemagne pour travailler et régler les impayés locatifs

.

Morbihan Habitat, valablement représenté par M. [Y] muni d’un pouvoir, a confirmé ses demandes et actualisé le montant de sa créance à la somme de 2913,15 euros au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 31 mars 2025, sans reprise de paiement des loyers depuis juin 2024.

M. [B] [U] n’a pas contesté le montant de la dette.

Il a précisé que le danger représenté par son voisinage ne lui permettait pas de se maintenir dans les lieux, que Morbihan Habitat n’avait pas correctement géré la situation et qu’il entendait se rendre en Allemagne pour y travailler, mais n’était pas en mesure de régler sa dette dans l’immédiat.

Il a sollicité un délai pour quitter les lieux jusqu’au 1er juillet 2025.

Sur interrogation du juge, M. [B] [U] a indiqué qu’il n’avait pas encore saisi la commission de surendettement.

Morbihan Habitat ne s’est pas opposé à la demande de délais pour quitter les lieux, dans les termes sollicités.

La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

(…).

Morbihan Habitat justifie que la Caisse d’Allocations Familiales a été avisée de la situation d’impayés par courrier en date du 19 décembre 2023, laquelle a proposé un plan d’apurement par courrier du 17 juillet 2024.

Cette information a bien été transmise deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Il résulte du bail et du décompte fourni, et actualisé au jour de l’audience comme prévu dans l’assignation, que les loyers et charges dus s’élèvent à la somme de 2913,15 euros.

Selon l’article 1353, alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

M. [B] [U] ne conteste pas le montant de sa dette.

En conséquence et au vu des éléments du dossier, il convient dès lors de condamner M. [B] [U] à verser à Morbihan Habitat la somme de 2913,15 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 31 mars 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement.

N° RG 25/00150 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EXJY. Jugement du 12 Juin 2025

Sur la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du locataire l’obligation de payer son loyer et les charges aux termes convenus.

Il s’agit d’une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte que son inobservation est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1741, 1224 et suivants du même code, à condition toutefois que le manquement, apprécié à la date de l’audience, soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, il apparaît que M. [B] [U] n’a pas réglé l’intégralité des loyers échus depuis juin 2024 et ce malgré une mise en demeure et une tentative de conciliation amiable à laquelle il n’a pas déféré.

À l’audience, M. [B] [U] n’a pas sollicité d’éventuels délais de paiement, indiquant qu’en tout état de cause, il n’était actuellement pas en mesure de régler sa dette et qu’il n’entendait pas se maintenir dans le logement pour préserver sa propre sécurité.

Les impayés répétés de loyers constituent de graves manquements aux obligations pesant sur les locataires qui justifient le prononcé de la résiliation du bail, laquelle prendra effet à compter du présent jugement.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [B] [U], et de tous occupants de son fait, en application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [B] [U] occupe les lieux sans droit ni titre à compter de la résiliation, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et l’Office HLM sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

Cette indemnité sera due à compter du 12 juin 2025.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Selon l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [U] a sollicité un délai pour quitter les lieux jusqu’au 1er juillet 2025, ce qu’a accepté Morbihan Habitat.

Compte tenu de la date de délibéré du 12 juin 2025 et dans la mesure où les dispositions précitées prévoit que M. [U] doit avoir quitté les lieux dans les deux mois du commandement de quitter, qui ne pourra être délivré qu’avec la signification de la présente décision, il n’y a pas lieu à octroyer un délai supplémentaire.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [B] [U], sera condamné aux dépens et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISE Morbihan Habitat, à défaut pour M. [B] [U] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à accorder un délai supplémentaire au délai de deux mois déjà prévus à l’article L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [B] [U] à payer à Morbihan Habitat la somme de 2913,15 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 31 mars 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement ;

CONDAMNE M. [B] [U] à payer à Morbihan Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, à compter du 12 juin 2025 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités à échoir impayées ;

DIT que Morbihan Habitat sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de M. [B] [U] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

CONDAMNE M. [B] [U] aux entiers dépens de l’instance et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE