TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

N° RG 25/51495 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DLH

N° : 6-CH

Assignation du :

26 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 janvier 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société à responsabilité limitée LE CADE exerçant sous l’enseigne “[Adresse 10]”

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Arnaud SALABERT de la SELAFA SALABERT & BESSE, avocats au barreau de PARIS – #K0083

DEFENDERESSE

La société [Adresse 8] exerçant sous le nom commercial “ICF HABITAT LA SABLIERE”

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Brigitte BEAUMONT de la SELEURL CABINET BEAUMONT, avocats au barreau de PARIS – #A0372

DÉBATS

A l’audience du 02 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 30 décembre 2008, la société [Adresse 8] a donné à bail commercial à la société Le Cade des locaux situés [Adresse 4] pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2009.

Par acte du 8 décembre 2017, les parties ont renouvelé le bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2018.

Reprochant au bailleur de ne pas avoir réalisé les travaux nécessaires à la suite d’un dégât des eaux survenu le 17 octobre 2024 et ainsi de ne pas respecter son obligation de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible, et après l’envoi d’une mise en demeure le 10 décembre 2024 restée infructueuse, la société Le Cade a, par acte en date du 26 février 2025, fait assigner la société [Adresse 8] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de :

— juger qu’il existe un trouble manifestement illicite consistant en l’impossibilité d’exploiter intégralement ou partiellement les pièces dans lesquelles les toilettes handicapées et la salle de restaurant se trouvent ;

— juger qu’il existe une obligation non sérieusement contestable consistant en l’obligation pour la société ICF La Sabliere SA D’HLM de réaliser les travaux ;

En conséquence,

— ordonner à la société [Adresse 8] de remettre en état les pièces dans lesquelles se trouvent les toilettes handicapées et la salle de restaurant du local commercial sis [Adresse 3] Pris aux fins d’exploitation, sous astreinte de 200eros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir ;

— condamner la société ICF La Sabiere SA D’HLM de lui payer la somme de 52 400 euros à titre provisionnel en raison du trouble illicite imputable à la société [Adresse 8], sauf à parfaire ;

— condamner la société ICF La Sabliere SA D’HLM à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire, appelée une première fois à l’audience du 13 mai 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Par des conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience de renvoi du 2 décembre 2025 par son conseil, la société Le Cade sollicite du juge des référés de :

— juger qu’il existe un trouble manifestement illicite consistant en l’impossibilité d’exploiter intégralement ou partiellement les pièces dans lesquelles les toilettes handicapées et la salle de restaurant se trouvent ;

En conséquence,

— condamner la société [Adresse 8] à lui payer la somme de 87 200 euros à titre provisionnel en raison du trouble illicite imputable à la société ICF La Sabliere SA D’HLM ;

— condamner la société [Adresse 8] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par des conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 2 décembre 2025 par son conseil, la société ICF La Sabliere SA D’HLM sollicite du juge des référés de :

— déclarer que la société Le Cade a pris acte que les travaux de remise en état des pièces dans lesquelles se trouvent les toilettes handicapées et la salle de restauration ont été exécutées et que toute demande d’exécution est abandonnée car sans objet ;

En tant que de besoin,

— débouter la société Le Cade de toute demande d’effectuer des travaux de remise en état des pièces dans lesquelles se trouvent les toilettes handicapées et la salle de restauration ;

— dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision ;

Par conséquent,

— renvoyer la société Le Cade à mieux se pourvoir au fond ;

— débouter la société Le Cade de sa demande de condamnation provisionnelle en ce qu’elle est dirigée à son encontre ;

En tout état de cause,

— débouter la société Le Cade de toutes ses demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires, dirigées à son encontre ;

— débouter la société Le Cade de toutes demandes de condamnation notamment au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de :

délivrer au preneur la chose louée,d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’obligation de délivrance est l’obligation principale du bailleur. Dans le cas d’un bail commercial, cette obligation lui impose de permettre au locataire d’exploiter les lieux conformément à leur destination contractuelle. Aucune clause du bail ne peut l’en exonérer.

Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1721 dispose enfin qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

Cette dernière disposition n’étant pas d’ordre public, il peut y être dérogé par des conventions particulières, dès lors qu’elles comportent des clauses claires, précises et non équivoques, ces clauses devant être interprétées strictement.

En l’espèce, le bailleur fait valoir que le bail conclu avec la société Le Cade, ainsi que l’avenant de renouvellement, comportent une clause de renonciation à tout recours, de sorte que les dommages dont se prévaut le preneur, visés par les exclusions desdites clauses, ne sauraient donner lieu à aucune prise en charge de la part du bailleur.

La société Le Cade soutient en réponse que les clauses de renonciation à recours n’exonèrent pas le bailleur de son obligation de délivrance.

En l’espèce, l’article 3.5.3 du contrat de bail stipule que « le Bailleur renonce et fera renoncer ses assureurs en cas de sinistre à tout recours qu’il serait fondé à exercer contre le Preneur ou autres occupants des Locaux du chef du Preneur. Le Preneur renonce à tous recours contre le Bailleur, les mandataires du Bailleur, et les assureurs des personnes susvisées, pour la part des dégâts ou dommages dont ces derniers pourraient être responsables à quelque titre que ce soit ».

L’article 3.6 responsabilité -recours du bail rappelle quant à lui que « le preneur renonce à tous recours en responsabilité ou réclamation contre le Bailleur, tous mandataires du Bailleur, leurs assureurs et s’engage à obtenir les mêmes renonciations de tous assureurs notamment pour les cas suivants : (…)

3.6.4 En cas de dégâts causés aux Locaux loués et/ou à tous éléments mobiliers s’y trouvant, par suite de fuites, d’infiltrations, d’humidité ou autres circonstances. »

En outre, l’article 8.1.1 de l’avenant de renouvellement du bail du 8 décembre 2017, précise que « le preneur renonce à tout recours contre le bailleur et ses assureurs du fait de la destruction ou détérioration totale ou partielle de tous matériels, objets mobiliers, valeurs quelconques et marchandises du fait de la privation ou trouble de jouissance des locaux loués et ce, même en cas de perte totale ou partielle du fonds de commerce, y compris les éléments incorporels attachés audit fonds. ».

Il résulte bien des stipulations précitées que le preneur renonce à tout recours en responsabilité à l’encontre du bailleur en cas notamment de fuites, d’infiltrations, d’humidité ou autres circonstances, ainsi que dans l’hypothèse d’un trouble de jouissance des locaux loués.

Toutefois, cette clause ne saurait avoir pour conséquence de décharger le bailleur de son obligation essentielle de délivrance (notamment, Civ. 3e 10 avril 2025, 23-14.974), ni de son obligation d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage auquel elle est destinée.

Il convient de rechercher si la réalisation des désordres au cas présent a entraîné l’impossibilité pour le preneur d’exploiter les lieux conformément à l’usage auquel ils sont destinés.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’un dégât des eaux est survenu le 17 octobre 2024 et que les travaux nécessaires à la remise en l’état du local ont été réalisés par le bailleur le 19 mai 2025.

A l’appui de ses prétentions, la société Le Cade verse notamment aux débats :

— le rapport du cabinet Jean-[Localité 7] Moral, expert désigné par la compagnie Areas Assurances, assureur de la société Le Cade, suite au dégât des eaux survenu le 17 octobre 2024, daté du 6 décembre 2024, indiquant qu’au jour de la réunion expertise du 5 décembre 2024, « les toilettes handicapées et une partie de la salle de restaurant ont été étayées, provoquant une perte de chiffre d’affaires pour l’exploitant de l’ordre de 400 euros HT par jour ». Il précise également que bien qu’aucune rupture de poutre n’ait eu lieu et que la chute de faux-plafond soit la conséquence de l’action directe de l’eau, il doit être procédé à un diagnostic structure pour diagnostic et sécurisation du plancher haut.

« Ces interventions sont indispensables pour permettre la réalisation des travaux de faux plafond par l’assuré et la reprise de l’exploitation de la zone sinistrée ».

— la facture datée du 25 octobre 2024, relative aux travaux réalisés au sein du restaurant à la suite du dégât des eaux à l’initiative de la société Le Cade, précisant les zones concernées par les interventions : le WC PMR au sein duquel il a été mis en place un bastaing en sous face haut, ainsi que deux étais pour sécuriser la zone, ainsi que la zone dégagement des sanitaires où il a également été mis en place un bastaing et deux étais pour sécuriser la zone. Il est mentionné qu’il n’y a pas eu de dépose du faux plafond pour laisser l’activité de restauration.

— une attestation de M. [P], expert-comptable de la société Le Cade, précisant que la perte d’exploitation suite au sinistre survenu entre le 17 octobre 2024 et le 23 mai 2025 peut être estimée à 80 841,48 euros.

Il ressort ainsi de l’ensemble de ces éléments que la société Le Cade a pu continuer d’exploiter son restaurant entre le 17 octobre 2024 et le 19 mai 2025, date à laquelle les travaux ont été réalisés par le bailleur, quand bien même la présence d’étais dans une partie du restaurant ait pu engendrer une baisse de son chiffre d’affaires.

Dès lors, il n’est pas démontré par la requérante que le dégât des eaux et la pose d’étais rendue nécessaire à sa suite, ont entraîné une impossibilité d’exploiter les lieux conformément à l’usage pour lequel ils sont loués, l’activité de restauration ayant perduré sur toute la période concernée.

Par conséquent, il n’est pas établi que la clause de renonciation à tout recours stipulé à l’article 8.1.1 de l’avenant de renouvellement du bail du 8 décembre 2017 a en l’espèce pour conséquence de vider de sa substance l’obligation essentielle de délivrance à la charge du bailleur, le locataire étant toujours en mesure d’exploiter les lieux.

Il s’ensuit que la clause de renonciation à tout recours contre le bailleur constitue une contestation sérieuse à la demande provisionnelle d’indemnisation du préjudice de jouissance résultant des conséquences du dégât des eaux survenu le 17 octobre 2024. Il convient donc d’inviter le requérant à mieux se pourvoir devant le juge du fond.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision.

Sur les demandes accessoires

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En l’espèce, il résulte des éléments versés à la présente procédure que la société [Adresse 8] a procédé aux travaux de remise en état des lieux le 19 mai 2025, soit postérieurement à la délivrance de l’assignation le 26 février 2025. Ainsi, la présente instance a été nécessaire à la société Le Cade pour obtenir la réalisation des travaux et la société [Adresse 8], sera condamnée à payer à la société Le Cade les entiers dépens de la présente procédure.

La société [Adresse 8], est également condamnée, pour les mêmes raisons à payer à la société Le Cade la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée par la société Le Cade au titre de son préjudice de jouissance ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons la société [Adresse 8] à payer à la société Le Cade, la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société [Adresse 8] aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 9] le 13 janvier 2026

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN