TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/02524

N° Portalis DBX4-W-B7J-ULPZ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 18 Décembre 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[M] [N] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e LAKEHAL

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 18 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB greffier lors des débats et de Aurélie BLANC greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 30 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition le 27 novembre 2025 prorogé au 18 décembre 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [N] [O],

demeurant [Adresse 6]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 septembre 2021, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [M] [N] [O] un appartement sis [Adresse 5]) pour un loyer mensuel de 430,61 euros et une provision sur charges mensuelle de 76,68 euros.

Le 14 mars 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [M] [N] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. la SA CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Monsieur [M] [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement par provision :

— de la somme de 5278,10 euros au titre des loyers et charges et/ou indemnité d’occupation impayés, selon décompte arrêté au 30 juin 2025, mensualité du mois de juin 2025 comprise, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, du commandement de payer;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 juillet 2025.

A l’audience du 30 septembre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6958,91 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle du mois de septembre inclus. La SA CDC HABITAT SOCIAL souligne qu’aucun paiement n’a été réalisé depuis le mois de janvier 2025.

Monsieur [M] [N] [O] comparaît personnellement. Il expose avoir rencontré des difficultés sur le plan famililal mais indique son intention de rembourser. Il précise être titulaire d’un contrat de travail depuis 2018.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juillet 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 17 septembre 2021 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 14 mars 2025, pour la somme en principal de 3496,03 euros.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 mai 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 14 mai 2025 et Monsieur [M] [N] [O] est depuis occupant sans droit ni titre.

Il sera demandé à Monsieur [M] [N] [O] de quitter les lieux dans un délai de deux mois, délai de principe prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

L’expulsion de [M] [N] [O] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte du 30 septembre 2025 démontrant que Monsieur [M] [N] [O] reste devoir la somme de 6958,91 euros, mensualité de septembre comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Monsieur [M] [N] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 6958,91 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2025 sur la somme de 3496,03 euros, du 18 juillet 2025 sur la somme de 5278,10 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [M] [N] [O] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 15 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, étant précsié que l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 14 mai 2025 au 30 septembre est déjà compris dans la somme provisoire octroyée.

Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [N] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [M] [N] [O] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 septembre 2021 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [M] [N] [O] concernant un appartement sis [Adresse 5]) sont réunies à la date du 14 mai 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [N] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [N] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [N] [O] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 6958,91 euros (décompte arrêté au 30 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2025 sur la somme de 3496,03 euros, du 18 juillet 2025 sur la somme de 5278,10 euros au titre des loyers et charges impayés, somme arrêtée au 30 juin 2025, mensualité du mois de juin 2025 comprise euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [N] [O] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 15 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [N] [O] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [N] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 27 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Candys DUQUEROIX, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, Greffière.

La Greffière, Le juge,