TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

■

N° RG 25/56615 – N° Portalis 352J-W-B7J-DALUF

N° : 15-CH

Assignation du :

18 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 mars 2026

par Rémi FERREIRA, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1] à, [Localité 2], représenté par son syndic, le cabinet MODERN’IMM GESTION IMMOBILIERE (CITYA MODERN’IMM), société par actions simplifiée,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représenté par Maître Matthieu LEROY, avocat au barreau de PARIS – #P245

DEFENDERESSES

La SCI SABRINE,

[Adresse 1],

[Localité 4]

La SARL BUZENVAL MINI SUPERMARKET,

[Adresse 1],

[Localité 4]

représentés par Maître Ahmed BELLO, avocat au barreau de PARIS – #A0986

DÉBATS

A l’audience du 25 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Rémi FERREIRA, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Greffière,

FAITS ET PROCEDURE

La SCI Sabrine est propriétaire des lots n° 202, 216 et 235 dans l’immeuble situé, [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Le lot n° 202 est une boutique située au rez-de-chaussée de l’immeuble, exploitée par la société Buzenval mini supermarket.

Le lot n° 216 est un appartement situé au 1er étage, tandis que le lot n° 235 est une cave située au sous-sol, portant le n° 8.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de ce que la SCI Sabrine et la société Buzenval mini supermarket ont installé dans une cave un moteur de climatisation ainsi qu’une grille d’aération sur la devanture du commerce, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

C’est dans ces conditions que par acte du 18 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Modern’imm gestion immobilière, a fait assigner la SCI Sabrine et la société Buzenval mini supermarket devant le juge des référés afin de demander notamment la remise en état des parties communes sous astreinte, outre le remboursement des frais qu’il a engagés.

Par conclusions déposées à l’audience du 25 février 2026 et soutenues oralement, le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Modern’imm gestion immobilière, demande au juge des référés de :

Condamner in solidum la SCI Sabrine et la société Buzenval mini supermarket à remettre en état à leurs frais les parties communes, notamment en rebouchant les percements effectués sur le sol du lot n° 202 et le plafond des caves en sous-sol, en retirant tous les câbles électriques et frigorifiques courant le long du couloir des caves et en retirant la grille d’aération installée sur la façade de l’immeuble en bas à gauche de la devanture du local, sous astreinte de 250 € passé le délai d’un mois suivant la notification de la décision à intervenir, pendant une durée de 6 mois,Condamner la SCI Sabrine à lui verser la somme de 424,83 € TTC au titre des frais engagés,Condamner in solidum la SCI Sabrine et la société Buzenval mini supermarket à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

La SCI Sabrine et la société Buzenval mini supermarket, par conclusions déposées à l’audience du 25 février 2026 et soutenues oralement, ont demandé de constater l’absence de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent, de déclarer incompétent le juge des référés, de condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 10 000 € à titre de provision, outre une indemnité de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

Selon l’article 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.

L’article 25 de cette loi dispose que « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

[…]

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; »

En l’espèce, les défenderesses reconnaissent qu’il existe dans la cave n° 8 possédée par la SCI Sabrine un moteur de climatisation qui a récemment fait l’objet d’un remplacement, sans que cela ait entraîné des travaux de modification affectant les parties communes.

La demande de remise en état porte d’abord sur le rebouchage de percement effectués sur le sol du lot n° 202, c’est-à-dire la boutique du rez-de-chaussée, et le plafond des caves en sous-sol, ainsi que sur le retrait de tous les câbles courant le long du couloir des caves.

Cela correspond aux câbles apparaissant sur les photographies du procès-verbal de constat du 28 juin 2024 produit par le syndicat des copropriétaires. Le commissaire de justice indique dans ce procès-verbal constater l’existence d’un percement face à la porte de la cave n° 28, dont des câbles sortent pour ensuite longer le plafond des caves jusqu’à la cave n° 6, dans laquelle ils pénètrent. Le commissaire de justice constate également la présence dans la cave n° 6 d’une unité extérieure de climatisation et d’un compresseur réfrigérant.

Or, il ressort des écritures des parties que la SCI Sabrine est propriétaire non pas de la cave n° 6, mais de la cave n° 8. Par ailleurs, aucun élément ne démontre que le percement effectué dans le plafond des caves abouti, au-dessus, dans le lot n° 202 de la SCI Sabrine, alors que cette dernière conteste tout travaux affectant les parties communes, notamment de percement.

Il résulte de ces éléments qu’il existe un doute sérieux sur le fait que les défenderesses soient à l’origine des travaux litigieux, le trouble allégué ne pouvant donc être imputée à celles-ci avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de remise en état concernant les percements et la présence de câbles dans les caves.

S’agissant de la présence d’une grille d’aération sur la devanture du commerce des défenderesses, celles-ci n’apportent aucune explication sur la présence de cette grille, alors qu’elle n’y apparaissait pas sur les photos produites en demande.

L’installation de cette grille affecte incontestablement l’aspect extérieur de l’immeuble, alors que les défenderesses ne démontrent pas avoir sollicité l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, ni d’ailleurs ne l’allèguent.

L’installation de cette grille constitue par conséquent un trouble manifestement illicite auquel il doit être remédié.

Les défenderesses seront condamnées in solidum à remettre en état à leurs frais les parties communes de l’immeuble en retirant la grille d’aération installée sur la façade de l’immeuble en bas à gauche de la devanture du local commercial, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, pendant une durée de six mois.

Sur la demande en paiement

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI Sabrine à lui rembourser les frais engagés, au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’entre cependant pas dans les pouvoir du juge des référés de condamner une partie au paiement d’une somme, celui-ci ne pouvant qu’accorder des provisions.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande reconventionnelle de provision

La SCI Sabrine et la société Buzenval mini supermarket sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer une provision de 10 000 € sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Cette prétention n’étant cependant soutenue par aucun moyen de droit ou de fait, il n’y a pas lieu de l’examiner.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Sabrine et la société Buzenval mini supermarket, qui succombent, doivent supporter in solidum la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

La SCI Sabrine et la société Buzenval mini supermarket étant tenues aux dépens, elles seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Modern’imm gestion immobilière la somme équitable de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires n’étant ni tenus aux dépens, ni ne perdant son procès, la demande formulée à son encontre au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons in solidum la SCI Sabrine et la société Buzenval mini supermarket à remettre en état à leurs frais les parties communes de l’immeuble en retirant la grille d’aération installée sur la façade de l’immeuble en bas à gauche de la devanture du local commercial, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, pendant une durée de six mois ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état concernant les percements effectués sur le sol du lot n° 202 et le plafond des caves en sous-sol et les câbles électriques et frigorifiques courant le long du couloir des caves ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre des frais engagés ;

Condamnons in solidum la SCI Sabrine et la société Buzenval mini supermarket à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Modern’imm gestion immobilière la somme de 2 000 euros (deux mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande de la SCI Sabrine et la société Buzenval mini supermarket au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum la SCI Sabrine et la société Buzenval mini supermarket aux dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à, [Localité 1] le 25 mars 2026

La Greffière, Le Président,

Célia HADBOUN Rémi FERREIRA