TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/56365 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAULD

N° : 7-CH

Assignation du :

23 Septembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 04 mai 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole Monsieur [K] [M]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS – #A0727

DEFENDERESSE

La SCI ARCHOS, société civile immobilière

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS – #P0441

DÉBATS

A l’audience du 23 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 23 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris (75014), représenté par son syndic bénévole Mme [S] [A] a fait assigner la SCI Archos devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de la condamner à remettre en état la séparation entre l’immeuble le lot 2 de l’immeuble du [Adresse 2] à PARIS 14e et l’immeuble du [Adresse 4] à PARIS 14e et de la condamner à poser des verres dormants, sur les fenêtres du [Adresse 4] à PARIS 14e et donnant sur la courette de la copropriété du [Adresse 2] à Paris 14e.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 23 mars 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic bénévole, M. [K] [M], sollicite du juge des référés de :

— DEBOUTER la SCI ARCHOS de sa demande d’irrecevabilité

— DEBOUTER la SCI ARCHOS de sa demande de sursis à statuer

— DECLARER recevable et bien fondé le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic M. [K] [M], en ses demandes

— Renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond, Mais dès à présent,

— CONDAMNER, la SCI ARCHOS à remettre en état de la séparation entre l’immeuble le lot 2 de l’immeuble du [Adresse 2] à PARIS 14e et l’immeuble du [Adresse 4] à PARIS 14e , sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, et ce sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble

— CONDAMNER la SCI ARCHOS à poser des verres dormants, sur les fenêtres du [Adresse 4] à PARIS 14e et donnant sur la courette de la copropriété du [Adresse 2] à Paris 14e , sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, et ce sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble,

— JUGER que l’ensemble des travaux susvisés et les honoraires de l’architecte de l’immeuble seront à la charge exclusive de la SCI ARCHOS.

— JUGER que le juge des référés se réservera la liquidation de l’astreinte prononcée,

— CONDAMNER la SCI ARCHOS à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic M. [K] [M] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais de constat sur requête.

En réplique, aux termes de ses dernières conclusions, la SCI Archos demande au juge des référés de :

— A titre liminaire : JUGER irrecevables les prétentions du syndicat des copropriétaires pour défaut de capacité à agir de son syndic irrégulièrement élu.

— A titre principal :

— SURSEOIR à statuer dans l’attente d’une décision définitive dans l’affaire numéro RG 25/15593 pendante devant la 8ème chambre 2ème section du tribunal judiciaire de Paris au regard de la nullité encourue pour l’assemblée générale du 5 septembre 2024 ayant renouvelé le mandat de syndic bénévole de madame [A],

— A titre subsidiaire : DIRE n’y avoir lieu à référé au regard de l’existence de contestations sérieuses,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de toutes ses demandes contraires aux présentes et de sa demande de condamnation de la SCI ARCHOS aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens et à verser à la SCI ARCHOS une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, étant précisé que la SCI ARCHOS sera DISPENSEE de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité

En vertu de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, la copropriété doit être représentée en justice par un syndic régulièrement élu, professionnel ou bénévole.

L’article 31 du code de procédure civile dispose : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.»

L’article 32 du même code ajoute : « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires indique être représenté par son syndic bénévole M. [K] [M] au jour de l’audience, désigné par l’assemblée générale du 23 septembre 2025 à compter du 5 octobre 2025.

La SCI Archos ne conteste pas la réalité de cette désignation mais en conteste la validité, exposant avant saisi le juge du fond aux fins de constater la nullité de ladite assemblée générale et de la désignation d’un nouveau syndic bénévole.

La SCI Archos produit aux débats en pièce n°10 la décision prise le 23 septembre 2025, aux fins de désignation de M. [M] en qualité de syndic bénévole, la notification qui lui a été faite le 10 octobre 2025 par courrier recommandé ainsi que son assignation en saisine du juge du fond aux fins de voir prononcer la nullité de ladite décision.

Au cas présent, il convient de rappeler que le syndic en exercice étant M. [K] [M] désigné par l’assemblée générale du 23 septembre 2025 lui seul a la qualité de représenter le syndicat de copropriété, quand bien même une action en contestation de cette désignation est pendante devant le tribunal, une telle action n’ayant aucun caractère suspensif.

Par conséquent, aucun irrecevabilité de la présente action n’est encourue de ce fait et la fin de non-recevoir ainsi soulevée sera rejetée.

Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Subsidiairement, la SCI Archos sollicite que soit ordonné un sursis à statuer conformément aux dispositions des articles 378 et suivants du code de procédure civile, ceci pour une bonne administration de la justice et afin d’éviter une contrariété de décision, jusqu’à ce qu’une décision définitive soit rendue entre les parties dans le dossier enregistré sous le numéro RG 25/15593 devant la 8ème chambre 2ème section du tribunal judiciaire de Paris renvoyée à l’audience du 8 septembre 2026, étant précisé que les parties ont de nouveau été invitées à rencontrer un médiateur au plus tard le 19 juin 2026.

En réponse, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le sursis à statuer ne peut être ordonné que si la décision attendue est susceptible d’influencer directement l’issue du référé ; que la régularité du mandat du syndic n’a aucun impact sur l’existence du trouble ni sur la nécessité de le faire cesser ; que la SCI ARCHOS présente comme seul argument l’intérêt d’éviter une contrariété de décisions, et l’injonction de rencontrer un médiateur ordonnée par le juge de la mise en état.

En l’espèce, l’issue du litige au fond sur le syndic ayant qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires n’a pas d’incidence sur la présente procédure tendant à des mesures de remise en état fondées sur l’existence de troubles manifestement illicites. La demande de sursis à statuer n’est donc pas justifiée et sera rejetée.

Sur les demandes de remise en état

En application de l’article 835 du Code de Procédure Civile, « le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur le mur

L’article 25 b) dispose en effet que : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…) b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; (…) »

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle également que le gros œuvre des bâtiments est une partie commune.

L’alinéa 3 de l’article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : 12 « 3° Indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence. «

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— La société Archos ne conteste pas qu’elle a bien procédé à la démolition du mur entre le [Adresse 5] et le [Adresse 4], ce qui constitue précisément l’objet de la présente procédure ;

— Il résulte du règlement de copropriété du [Adresse 2] que les parties communes sont « les murs séparatistes, les mitoyennetés acquises ou à acquérir, ainsi que les servitudes actives ou passives pouvant exister ou devant être crées dans l’avenir. » (RCP page 20) ; que « 1° le gros mur à droite partant de la rue et aboutissant au droit de la courette dépendant de l’immeuble vendu est mitoyen suivant l’héberge des deux pavillons et que le prolongement de ce mur au droit de la courette appartient entièrement à la propriété portant le n°52 » (RCP page 13), qu’en conséquence, le mur porteur ayant fait l’objet d’ouvertures pratiquées entre le lot 2 situé au rez-de-chaussée du [Adresse 2] et le local du rez-de-chaussée du [Adresse 4] est bien une partie commune laquelle a fait l’objet d’une ouverture le long de la limite séparative entre les deux immeubles sans autorisation de la copropriété ;

— La SCI ARCHOS prétend, sur le fondement de l’article 41-16, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 applicable aux petites copropriétés, avoir réalisé des travaux de conservation de l’immeuble qui s’imposaient à ses seuls frais, qui n’ont cependant été notifiés que le 13 février 2026, soit deux ans plus tard ;

— La SCI ARCHOS sait pertinemment qu’aucun désordre n’a été retenu par l’expert préventif désigné dans le cadre des travaux du cinéma voisin, concernant les parties communes du rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 6], et en particulier dans les boutiques qu’elle occupe ; qu’elle n’est pas intervenue volontairement à la procédure ayant donné lieu au jugement du 3 octobre 2023, à juste titre puisque le rapport d’expertise ne retenait aucun désordre concernant ses lots, ni les parties communes présentes dans ces derniers ;

En réponse, la SCI Archos fait valoir que :

— Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 13 mars 2026, notifié en application de l’article 41-16 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, elle a informé l’indivision [O] de sa décision de procéder, en sa qualité de copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 2] à des travaux de réhabilitation et de renforcement de la structure du mur mitoyen au rez-de-chaussée des immeubles [Adresse 7] avec l’accord de la SCI 52 ALESIA propriétaire de l’immeuble [Adresse 4], ces travaux étant un préalable indispensable aux travaux d’accessibilité PMR des établissements ART ET BISCUIT, et aucune autorisation préalable de la copropriété n’étant requise ;

— Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni d’une urgence à intervenir ni du trouble manifestement illicite allégué ; que la remise en état du mur séparatif est en tout hypothèse impossible compte tenu de l’état de vétusté et de dégradation dans lequel il se trouvait avant les travaux réalisés ;

— La demande de remise en état du mur séparatif entre l’immeuble du [Adresse 2] et celui du [Adresse 4] à [Localité 5] se heurte à l’existence de contestations sérieuses, et devra être purement et simplement rejetée.

A titre liminaire, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires ne se fonde ni sur l’urgence visée à l’article 834 du code de procédure civile, ni sur l’obligation de faire non sérieusement contestable prévue par l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, mais uniquement sur le trouble manifestement illicite prévu par l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile.

Dès lors, les moyens relatifs à l’absence d’urgence caractérisée ou à l’existence de contestations sérieuses sont indifférents.

Par ailleurs, il convient de relever que la SCI Archos ne conteste pas avoir démoli le mur mitoyen existant initialement entre les immeubles du [Adresse 8] et du [Adresse 2], précisant par ailleurs, exploiter les deux locaux mitoyens ainsi que plusieurs autres locaux voisins et que cette ouverture était nécessaire pour réhabiliter et renforcer la structure du mur mitoyen au rez-de-chaussée des immeubles [Adresse 7] mais également pour entreprendre les travaux d’accessibilité PMR de ses établissements.

Il convient donc d’examiner si les travaux ainsi réalisés portant une atteinte incontestable aux parties communes de l’immeuble du [Adresse 2], sans autorisation préalable de la copropriété, sont justifiés par le recours à l’alinéa 3 de l’article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965.

Afin de démontrer la nécessité de procéder à des travaux de conservation de l’immeuble, en démolissant le mur mitoyen avec l’immeuble voisin dans les locaux du rez-de-chaussée, la SCI Archos produit une attestation technique du 8 octobre 2025 et une attestation sur l’honneur du 2 avril 2024 de la société Ingeconex, mandatée par ses soins, qui conclue que les travaux réalisés ne génèrent aucun risque pour la copropriété du [Adresse 2] et ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble. Par ailleurs, cette même société rapporte que lors de la démolition du mur, il a été constaté que le mur mitoyen était composé de moellons de pierre très friables et galvaudés, dégradés et vétustes, s’expliquant notamment par les travaux du cinéma voisin, les préjudices étant détaillés dans le jugement du tribunal de Paris du 3 octobre 2023 ; que cet état du mur faisait courir un risque à la solidité de l’immeuble ; que le renforcement à l’aide de profilés métalliques a été salutaire pour la solidité de l’immeuble et que l’ouverture partielle ne porte nullement atteinte à la structure de l’immeuble.

Cependant, il ressort des débats que ces éléments techniques ont été établis par une société mandatée par la SCI Archos elle-même et viennent valider à posteriori de la réalisation des travaux la nécessité de ces derniers, sans démontrer nullement que ces travaux ont été entrepris précisément et uniquement en raison de risque pour la structure de l’immeuble tel que prévu par l’alinéa 3 de l’article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965 seul contexte dans lequel la SCI Archos pouvait se dispenser d’une autorisation de la copropriété.

Ce risque pour la structure de l’immeuble ne résulte nullement non plus des opérations d’expertises préventives et des procédures judiciaires engagées dans le contexte des travaux du cinéma voisin, contrairement à ce qu’affirme la société Ingeconex.

Enfin, aucun élément technique produit aux débats ne permet d’affirmer que l’ouverture partielle du mur mitoyen des deux immeubles était la seule solution technique pour renforcer ledit mur et ainsi la structure de l’immeuble, si tant est que cela était nécessaire.

Au contraire, la SCI Archos reconnaît explicitement que cette ouverture a été faite dans l’intérêt de son exploitation des établissements dans lesdits locaux et pour permettre une installation PMR nécessaire à son exploitation.

Par conséquent, il y a lieu de constater que la SCI Archos ne démontre nullement la réunion des conditions d’application de l’alinéa 3 de l’article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965, la notification du recours à cet article deux ans après les travaux demeurant également inexpliquée.

Par conséquent, le trouble manifestement illicite résultant de la violation de l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété est caractérisé et il y a lieu d’ordonner la remise en état dans les conditions du dispositif de la présente décision.

Sur les fenêtres

Le syndicat des copropriétaires expose que :

— Il résulte du règlement de copropriété du [Adresse 2] à [Localité 6] que la courette séparant les deux immeubles appartient à l’immeuble du [Adresse 2] ; que cette courette est une partie commune de l’immeuble dont la SCI ARCHOS a la jouissance privative ;

— Le règlement de copropriété rappelle les dispositions suivantes concernant les servitudes de vue consenties sur cette courette : (RCP page 14) « IV En ce qui concerne les fenêtres donnant sur la courette entre les n° 54 et 52 elles devront au rez-de-chaussée être munies de verres dormants qui seront des verres coulés genre [Localité 7] et les ouvertures devront être à un mètre cinquante centimètres du sol. »

— Or, l’huissier a pu constater que « dans le prolongement de la séparation, une ouverture récente semble avoir été faire avec une fenêtre châssis PVC et de la mousse expansive récente apposée ; que la fenêtre du local commercial du [Adresse 4] donnant sur la courette de l’immeuble a été changée, et ne comporte pas de verres dormants en violation des dispositions précitées.

— Par conséquent, le trouble manifestement illicite, constitué par la violation de la servitude de vue consentie sous réserve de la pose de verres dormants, est pleinement caractérisé et il est bien fondé à solliciter la pose de verres dormants sur les fenêtres du [Adresse 4] donnant sur la courette du [Adresse 2], sous astreinte, et sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble.

En réplique, la SCI Archos expose que :

— Elle n’est pas propriétaire au sein de la copropriété du [Adresse 4] ; que cette fenêtre appartient à la SCI 52 ALESIA qui n’est pas dans la cause ; que la SCI ARCHOS ne peut être condamnée à poser quoique ce soit sur une fenêtre ne lui appartenant pas ; que si le gérant de ces deux sociétés est monsieur [Y], la SCI ARCHOS et la SCI 52 ALESIA sont deux personnes morales distinctes.

— Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera débouté de cette demande mal fondée et mal dirigée.

Aux termes des débats, la SCI [Adresse 4] est propriétaire des lots situés en rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 4], où se situe la fenêtre litigieuse ayant fait l’objet de travaux tandis que la SCI Archos défenderesse à la présente instance n’est propriétaire que des lots situés [Adresse 2]. Dès lors, et malgré la confusion de personnes entre ces différentes SCI et la société exploitant les locaux présentant les mêmes dirigeants, la SCI Archos, ne disposant d’aucun droit sur les locaux où se trouvent la fenêtre litigieuse, ne peut valablement être condamnée à remettre en état ladite fenêtre conformément au règlement de copropriété du [Adresse 2]. Ladite demande est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SCI Archos, partie perdante, est condamnée aux dépens, qui comprendront les frais de constat sur requête du 15 mai 2025 et à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] 75014 [Adresse 9] représenté par son syndic M. [K] [M] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Archos ;

Rejetons la demande de sursis à statuer de la SCI Archos ;

Condamnons la SCI ARCHOS à remettre en état le mur mitoyen constituant une séparation entre le lot n° 2 de l’immeuble du [Adresse 2] à PARIS 14e et l’immeuble du [Adresse 4] à PARIS 14e, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, commençant à courir à l’issue d’une délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et ce sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, dont les frais seront entièrement mis à la charge de la SCI Archos ;

Disons n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état des fenêtres du [Adresse 4] à [Localité 6] et donnant sur la courette de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 6] ;

Condamnons la SCI ARCHOS aux entiers dépens, qui comprendront les frais de constat sur requête du 15 mai 2025, dont distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamnons la SCI ARCHOS à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic M. [K] [M] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais de constat sur requête ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à [Localité 1] le 04 mai 2026

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN