Min N° 24/00641

N° RG 24/01195 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOV7

Mme [O] [I] épouse [S]

C/

Mme [T] [E] épouse [W]

M. [G] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 28 août 2024

DEMANDERESSE :

Madame [O] [I] épouse [S]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Carine FONTAINE, avocat de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [T] [E] épouse [W]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante et non représentée

Monsieur [G] [W]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Sonia PANGLOSE BAUMGARTNER,

Greffier lors des débats : Madame Maria DE PINHO

Greffier lors du prononcé : Madame Véronique SABBEN

DÉBATS :

Audience publique du : 29 mai 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Copie délivrée

le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 14 novembre 2006, avec prise d’effet le 15 novembre 2006, Madame [O] [I] épouse [S] a donné à bail à Madame [T] [E] épouse [W] et Monsieur [G] [W] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 599 euros et 201,30 euros de provision sur charges.

Par jugement du tribunal de MEAUX en date du 8 juin 2011, il a été constaté l’acquisition de la clause résolutoire et prononcé l’expulsion de Madame [T] [E] épouse [W] et de Monsieur [G] [W], qui ont également été condamnés à rembourser leur arriéré locatif. Par accord verbal Madame [O] [I] épouse [S] a autorisé Madame [T] [E] épouse [W] et Monsieur [G] [W] à rester dans les lieux après avoir remboursé leur dette locative.

Des loyers étant demeurés impayés depuis le mois de mars 2023, Madame [O] [I] épouse [S] a, par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2023, fait signifier aux locataires une sommation de payer la somme de 1.792,65 euros, en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2024, Madame [O] [I] épouse [S] a fait assigner Madame [T] [E] épouse [W] et Monsieur [G] [W] en référés, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du bailordonner leur expulsion,faire ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs,les condamner solidairement au paiement de la somme de 5.288,75 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal, la somme de 737,54 euros au titre de l’indemnité d’occupation et ce jusqu’à complète libération des lieux, augmenté d’un intérêt au taux légal, outre une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 16 janvier 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience de référé du 12 mars 2024, et renvoyée au fond devant le Juge des contentieux de la protection de Meaux à l’audience du 29 mai 2024.

A l’audience, Madame [O] [I] épouse [S], représentée reprend les termes de son assignation, et précise que les locataires auraient quitté le logement, mais sans remettre les clés.

Madame [O] [I] épouse [S] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [G] [W] et Madame [T] [E] épouse [W], régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, conformément aux dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [T] [E] épouse [W] et Monsieur [G] [W] assignés à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le Département le 16 janvier 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [O] [I] épouse [S] aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des courriers de demande de paiement envoyés aux locataires entre les mois de mars et juin 2023, ainsi que des extraits de compte, que Madame [O] [I] épouse [S] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 491,26 euros imputée pour des frais, dont certains non justifiés.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Cependant, Monsieur [G] [W] et Madame [T] [E] épouse [W] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [G] [W] et Madame [T] [E] épouse [W] à payer à Madame [O] [I] épouse [S] la somme de 8.160,26 euros, au titre des sommes dues au 28 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à la somme de 8.160,26 euros selon décompte au 28 mai 2024.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 12 janvier 2024, date de l’assignation.

A défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [T] [E] épouse [W] et Monsieur [G] [W] sera ordonnée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [T] [E] épouse [W] et Monsieur [G] [W] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 janvier 2024, date de l’assignation, Monsieur [G] [W] et Madame [T] [E] épouse [W] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [G] [W] et Madame [T] [E] épouse [W] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [G] [W] et Madame [T] [E] épouse [W] succombant en la cause, il convient de les condamner in solidum aux dépens de l’instance.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner in solidum Monsieur [G] [W] et Madame [T] [E] épouse [W] à payer à Madame [O] [I] épouse [S] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de Madame [O] [I] épouse [S] aux fins de résiliation judiciaire du bail,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail verbal conclu entre Madame [O] [I] épouse [S] d’une part, et Monsieur [G] [W] et Madame [T] [E] épouse [W] d’autre part, concernant les locaux situés

[Adresse 1] à [Localité 4], au jour de l’assignation, le 12 janvier 2024 ;

DIT que Monsieur [G] [W] et Madame [T] [E] épouse [W] sont occupants sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [G] [W] et Madame [T] [E] épouse [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [G] [W] et Madame [T] [E] épouse [W] à compter du 12 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [W] et Madame [T] [E] épouse [W] à payer à Madame [O] [I] épouse [S] la somme de 8.160,26 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 mai 2024 échéance du mois de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [W] et Madame [T] [E] épouse [W] à payer à Madame [O] [I] épouse [S] l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [E] épouse [W] et Monsieur [G] [W] à payer à Madame [O] [I] épouse [S] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [E] épouse [W] et Monsieur [G] [W] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE