TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [B] [X]

M. [H] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e DEJUMNE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 26/00746 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB4GG

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 10 avril 2026

DEMANDEUR

Monsieur [G] [E], demeurant [Adresse 1] (SUISSE)

représenté par M^e Stéphane DEJUMNE, Cabinet FIDAL avocat au barreau des Hauts-de-Seine

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [F], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [B] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 avril 2026 par Olivier ADAM, Vice-président assisté de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 10 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 26/00746 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB4GG

FAITS ET PROCEDURE

Selon contrat sous seing privé à effet au 1er septembre 2024 Monsieur [E] [G] a donné à bail à Monsieur [F] [H] et Madame [X] [B] un logement meublé sis [Adresse 4] pour une durée d’un an renouvelable.

Les échéances de loyers n’étant pas réglées à compter du mois de décembre 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, comprenant un décompte des échéances impayées s’élevant à 12700 Euros.

A la suite Monsieur [F] [T] a quitté le logement loué en date du 31 août 2025 soit à l’échéance du bail telle qu’initialement prévue tandis que Madame [X] [B] s’est maintenue dans les lieux loués sans règlement des loyers mensuels.

Monsieur [E] [G] a engagé en date du 29 juillet 2025 une procédure ayant conduit à une décision en date du 13 novembre 2025 du juge des contentieux de la protection faisant droit à la résiliation du bail au 13 juillet 2025 et à sa demande d’expulsion de Madame [X] ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation.

Cependant, cette décision ne statue pas s’agissant du paiement de la dette locative à la suite du désistement du bailleur, les locataires s’étant engagés à payer amiablement. Cependant les défendeurs n’ont pas tenu leur engagement de telle sorte qu’en date du 9 décembre 2025 Monsieur [E] [G] a fait assigner Monsieur [F] [H] et Madame [X] [B] aux fins de voir :

— Condamner in solidum Monsieur [H] [F] et Madame [B] [X] à lui verser au titre de la dette de loyer les sommes de :

—  2.200 € avec intérêts au taux légal à compter du 1 er février 2025,

—  2.300 € avec intérêts au taux légal à compter du 1 er mars 2025,

—  2.300 € avec intérêts au taux légal à compter du 1 er avril 2025,

—  2.300 € avec intérêts au taux légal à compter du 1 er mai 2025,

—  2.300 € avec intérêts au taux légal à compter du 1 er juin 2025,

—  890,32 € avec intérêts au taux légal à compter du 1 er juillet 2025,

— Condamner in solidum Monsieur [H] [F] et Madame [B] [X] à lui verser au titre de l’indemnité d’occupation les sommes de :

—  1.409,68 € avec intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2025,

—  2.300 € avec intérêts au taux légal à compter du 1 er août 2025.

— Condamner in solidum Monsieur [H] [F] et Madame [B] [X] à lui payer la somme de 5000 Euros en réparation du préjudice causé par leur maintien dans les lieux loués sans droit ni titre à compter du 13 juillet 2025 ayant fait obstacle à la vente de l’appartement par le bailleur,

— Autoriser Monsieur [G] [E] à conserver le dépôt de garantie de 1000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires en réparation de ce même préjudice,

— Condamner in solidum Monsieur [H] [F] et Madame [B] [X] à lui payer la somme de 5000 € en réparation du préjudice tiré de l’engagement de négociations de mauvaise foi afin de le conduire à se désister de ses demandes pécuniaires lors de l’audience du 8 octobre 2025,

— Condamner in solidum Monsieur [H] [F] et Madame [B] [X] à payer à Monsieur [G] [E] la somme de 2000 € à titre d’indemnité de procédure sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée le 24 février 2026 pour être plaidée.

Monsieur [E] [G], représenté maintient ses prétentions et précise que si le montant du loyer est contesté, la défenderesse est concernée par les indemnités d’occupation qui ne sont pas limitées par un plafond et décidées judiciairement. Il demande le débouté de l’ensemble des demandes reconventionnelles.

Monsieur [F] [H], a comparu personnellement. Il indique qu’il a versé en tout 15900 Euros au titre des loyers et charges et dépôt de garantie tandis que l’encadrement des loyers n’a pas été respecté de telle sorte que le loyer devant être retenu s’élève à 1647,36 Euros ce qui conduit à un solde dû de 5068,32 Euros, soit 2534,16 Euros à sa charge pour sa quote-part de 50 %, l’autre moitié devant être à la charge de Madame [X]. Il expose par ailleurs qu’il exerce la profession de photographe indépendant et que ses revenus sont variables ce qui le conduit à solliciter des délais de paiement sur une durée de 36 mois. Il sollicite enfin le rejet des demandes indemnitaires puisqu’il a quitté les lieux le 1er septembre 2025 et ne saurait être tenu pour responsable de la non-réitération de la vente du bien et le rejet de la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [X] [B] n’a pas comparu bien que régulièrement assignée.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026. Il sera statué par jugement réputé contradictoire susceptible d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principe en condamnation au paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation :

L’article 1103 du Code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du Code civil énonce que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En application de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le paiement du loyer et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire.

Il est établi que selon contrat sous seing privé à effet au 1er septembre 2024 Monsieur [E] [G] a donné à bail à Monsieur [F] [H] et Madame [X] [B] un logement meublé sis [Adresse 4] pour une durée d’un an moyennant un loyer de 2300 Euros charges comprises. Le contrat prévoit explicitement le règlement d’une avance de 8000 Euros au mois d’août 2024 puis 8 virements de 2300 Euros et 1 virement de 1200 Euros et enfin en conséquence pas de versement pour les mois de juin, juillet et août 2025.

Il est constaté par ailleurs que par décision du 13 novembre 2025 du juge des contentieux de la protection a prononcé la résiliation du bail au 13 juillet 2025, ordonné l’expulsion de [X] [B] et condamné les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 2300 Euros mensuellement.

Il est enfin constaté au regard des pièces produites que Monsieur [F] a informé le bailleur de son départ au 1er septembre 2025, départ formellement accepté par le bailleur tel qu’exprimé dans un courriel du 2 septembre 2025, celui-ci indiquant que Monsieur [F] « sort donc du bail comme convenu ».

En conséquence :

Monsieur [F] est redevable de loyers pour la période 1er septembre 2024 (y compris avance sur loyer) au 13 juillet 2025 ainsi que d’une indemnité d’occupation judiciairement fixée à 2300 Euros du 14 juillet 2025 au 1er septembre 2025.

Madame [X] est redevable de loyers pour la période 1er septembre 2024 (y compris avance sur loyer) au 13 juillet 2025 ainsi que d’une indemnité d’occupation judiciairement fixée à 2300 Euros du 13 juillet 2025 jusqu’à son départ des lieux, étant précisé que celle-ci occupe toujours les lieux.

En défense, Monsieur [F] indique que le montant du loyer dépassait le montant du loyer de référence majoré. Il produit la fiche DRIHL fixant le montant du loyer de référence majoré pour l’adresse du bien à 31,20 Euros de telle sorte que le loyer mensuel hors charges peut s’établir compte tenu de la surface de 52,80 Euros du bien en question à la somme mensuelle de 1647,36 Euros outre 100 Euros au titre de la provision pour charges.

A cet égard le bailleur ne démontre pas en quoi le bien loué comportait des éléments exceptionnels conduisant à retenir un complément de loyer pour un montant supplémentaire de 552,64 Euros. En effet les éléments invoqués par le bailleur, à savoir les travaux de rénovation effectués avant l’entrée dans les lieux ainsi que l’équipement dit « haut de gamme » ne sont pas des caractéristiques exceptionnelles du logement justifiant un supplément de loyer.

En conséquence la somme mensuelle due par les locataires à retenir s’élève à la somme de 1647,36 Euros et 100 Euros en provision pour charges pour la période du 1er septembre 2024 au 13 juillet 2025 soit au total 18150 Euros (1747,36 X10 + 676,40 = 12/31 èmes pour juillet 2025). Or, il apparaît au regard des décomptes produits par les parties que les preneurs ont versé la somme totale de 14 900 Euros avant résiliation du bail, hors le dépôt de garantie versé pour la somme de 1000 Euros.

Décision du 10 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 26/00746 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB4GG

En conséquence les preneurs restent redevables solidairement au titre de la dette locative de la somme de 3250 Euros (18150 – 14900), sans prise en compte du dépôt de garantie versé par les locataires.

Monsieur [H] [F] et Madame [B] [X] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 3250 Euros au titre de la dette locative.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, compte tenu de la décision précitée et du départ des lieux de Monsieur [F] au 1er septembre 2025, celui-ci sera condamné au paiement de la somme de 3709,68 Euros (juillet 2025 -19/31- : 1409,68 Euros + 2300 Euros pour septembre 2025). Madame [X] [P], qui n’a pas quitté les lieux, sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 2300 Euros à compter du 13 juillet 2025 jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur les demandes indemnitaires :

L’article 1240 du Code civile énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Monsieur [E] [G] sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [H] [F] et de Madame [B] [X] à lui payer la somme de 5000 Euros en réparation du préjudice causé par leur maintien dans les lieux loués sans droit ni titre à compter du 13 juillet 2025 ayant fait obstacle à la vente de l’appartement par le bailleur. Il sollicite en outre d’être autoriser à conserver le dépôt de garantie de 1000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires en réparation de ce même préjudice. Enfin, Monsieur [E] [G] sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [H] [F] et de Madame [B] [X] à lui verser la somme de 5000 Euros en réparation du préjudice tiré de l’engagement de négociations de mauvaise foi afin de le conduire à se désister de ses demandes pécuniaires lors de l’audience du 8 octobre 2025.

S’agissant de la perte de chance pour n’avoir pu vendre le bien immobilier, Monsieur [E] produit une promesse de vente signée le 5 mai 2025 qui n’a pu aboutir du fait du maintien dans les lieux. Cependant il sera noté que les parties produisent des échanges démontrant que le bailleur était disposé à accorder un délai supplémentaire au moins jusqu’à début septembre. En conséquence, il ne peut être considéré que Monsieur [F], qui a quitté les lieux le 1er septembre, soit responsable du non-aboutissement de la vente. En revanche, Madame [X], qui s’est maintenue dans les lieux et apparaît ne pas les avoir quitté à ce jour, n’a pas permis au vendeur de respecter la condition prévue relative à la vente d’un bien immobilier libre de toute occupation. Elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 1000 Euros à titre de dommages et intérêts.

S’agissant par ailleurs du dépôt de garantie, compte tenu du préjudice lié au non-aboutissement de la vente, il sera fait droit à cette demande de telle sorte qu’il ne sera pas déduit de la dette locative.

S’agissant enfin de la demande indemnitaire du bailleur pour la somme de 5000 Euros tiré de l’engagement de négociations de mauvaise foi afin de le conduire à se désister de ses demandes pécuniaires lors de l’audience du 8 octobre 2025, il n’est pas produit d’élément démontrant qu’à cette date les défendeurs n’étaient pas disposés à effectuer des paiements. A contrario Monsieur [F] produit un échange démontrant qu’il proposait des modalités de paiement amiable. Il ne sera donc pas fait droit à cette demande.

Sur la demande reconventionnelle en délai de paiement :

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ;

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 évoquant la possibilité d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années n’est applicable qu’en cours de bail, alors que les effets de la résiliation de sont pas intervenus. Le bail ayant été judiciairement résilié au 13 juillet 2025, cette disposition n’est pas applicable.

En l’espèce et en tout état de cause le défendeur sollicite des délais de paiement invoquant sa situation et le fait qu’il exerce la profession de photographe indépendant ce qui ne lui permet pas d’avoir des revenus fixes. Il produit à cet égard une attestation de paiement CAF, son avis d’impôt sur le revenu pour l’année 2024.

Cependant Monsieur [F] ne produit pas d’éléments suffisants démontrant son impossibilité de régler ses créances, en l’absence d’éléments pour 2025, ses revenus étant tel qu’il l’indique variables. Il ne sera donc pas fait droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires :

Sur l’article 700 :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse la totalité des frais irrépétibles qu’elle a engagés à l’occasion du présent litige ; En conséquence les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 500 Euros à ce titre.

Sur les dépens :

Monsieur [F] [H] et Madame [X] [B], succombant, seront condamnés in solidum aux dépens, lesquels comprendront le coût de la présente assignation.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par jugement réputé contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [F] et Madame [B] [X] au paiement de la somme de 3250 Euros au titre de la dette locative due jusqu’au 13 juillet 2025,

CONDAMNE Monsieur [H] [F] au paiement de la somme de 3709,68 Euros au titre des indemnités d’occupation dues à compter du 13 juillet 2025 jusqu’au 1er septembre 2025 et pour solde de tout compte,

CONDAMNE Madame [X] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 2300 Euros à compter du 13 juillet 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux,

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application de l’article 1231-7 du Code civil.

CONDAMNE Madame [X] [P] au paiement de la somme de 1000 Euros à Monsieur [E] [G], à titre indemnitaire,

AUTORISE Monsieur [E] à conserver le dépôt de garantie, qui ne sera pas restitué, à titre indemnitaire,

REJETTE les autres demandes des parties,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [H] et Madame [X] au paiement de la somme de 500 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [H] et Madame [X] aux dépens, soit le coût de la présente assignation,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi prononcé au Tribunal judiciaire de PARIS Pôle proximité aux jour, mois et an susdits.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.