TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 20/04520 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSDJO

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Mai 2020

JUGEMENT

rendu le 15 Avril 2026

DEMANDEURS

Madame [N] [T]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [I] [Q]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [J] [C]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [M] [G]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [X] [B]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Monsieur [V] [O]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Madame [R] [U]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Madame [Y] [E]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Monsieur [H] [A]

[Adresse 6]

[Localité 6]

Monsieur [L] [D]

[Adresse 7]

[Localité 7]

Madame [F] [W] épouse [D]

[Adresse 7]

[Localité 7]

Monsieur [K] [Z]

[Adresse 8]

[Localité 8]

Madame [P] [S]

[Adresse 8]

[Localité 8]

Madame [SB] [DL]

[Adresse 9]

[Localité 9]

Madame [EF] [CM]

[Adresse 10]

[Localité 2]

Représentés par Maître Emmanuel COSSON de l’AARPI AVA avocats associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0004

DÉFENDEURS

S.C.P. [1] [VQ] [HB] [IG] [OT], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 11]

[Localité 10]

S.C.P. [2]

[Adresse 12]

[Localité 10]

Maître [CO] [KH]

[Adresse 13]

[Localité 10]

Représentés par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0499

Décision du 15 Avril 2026

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 20/04520 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSDJO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile VITON, Première vice-présidente adjointe

Présidente de formation,

Madame Marjolaine GUIBERT, Vice-présidente

Madame Valérie MESSAS, Vice-présidente

Assesseurs,

assistées de Madame Marion CHARRIER, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 11 Mars 2026, tenue en audience publique, devant Madame Marjolaine GUIBERT, magistrat rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Madame Marjolaine GUIBERT a fait un rapport de l’affaire.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [N] [T], Mme [Y] [E], M. [H] [A], M. [L] [D] et Mme [F] [W] épouse [D], M. [K] [Z] et Mme [P] [S], Mme [SB] [DL], Mme [EF] [CM], M. [I] [Q] et Mme [J] [C], M. [M] [G] et Mme [X] [B], et M. [V] [O] et Mme [R] [U] ont respectivement acquis, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, de la SCI [3] des lots à usage d’habitation et/ou caves et emplacements de stationnement dépendant d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 14], [Adresse 15] et [Adresse 16] à Chevry Cossigny les 27 mars 2013, 22 août 2012, 2 août 2012, 19 septembre 2012, 3 octobre 2012, 8 août 2012, 19 septembre 2012, 30 août 2012, 6 août 2012 et 6 septembre 2012.

Les ventes ont été reçues par M. [CO] [KH], notaire associé au sein de la SCP [4] [VQ] [HB], [5]. Chaque acte authentique prévoyait une garantie financière d’achèvement (ci-après GFA) souscrite par la SCI [3] auprès de la société [6] (Europe) limited.

Au cours de l’année 2014, la SCI [3] a modifié son projet de construction initial en y intégrant un étage supplémentaire et un second immeuble dit [Adresse 17].

M. [IA], associé de la SCP [2], a repris la gestion de cette opération en lieu et place de M. [KH] et a adressé une procuration le 2 juin 2014 aux acquéreurs afin qu’ils régularisent un modificatif au règlement de copropriété au regard du nouveau permis de construire obtenu. Les acquéreurs ont tous signé cette procuration.

M. [IA] a régularisé les actes en son étude le 6 juillet 2016. Cet acte a été publié au service de publicité foncière le 4 août 2016 volume 2016 P, n° 7287.

Par jugement du 13 mars 2020, la SCI [3] a fait l’objet d’une liquidation judiciaire, la date de cessation des paiements étant fixée au 13 septembre 2018.

Par ordonnance du 18 décembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun a considéré prescrite l’action des acquéreurs à l’encontre de la GFA.

Par acte authentique du 29 octobre 2024, les acquéreurs ont vendu leurs lots à la société [7].

Procédure

Par exploit introductif d’instance du 28 mai 2020, Mme [N] [T], Mme [Y] [E], M. [H] [A], M. [L] [D] et Mme [F] [W] épouse [D], M. [K] [Z] et Mme [P] [S], Mme [SB] [DL], Mme [EF] [CM], M. [I] [Q] et Mme [J] [C], M. [M] [G] et Mme [X] [B], et M. [V] [O] et Mme [R] [U] ont assigné M. [CO] [KH] et la SCP [PS] [IL] [K] [RX] [VQ] [HB] [IG] [OT] [CO] [KH], aujourd’hui dénommée SCP [PS] [IL] [K] [RX] [VQ] [HB] [IG] [OT], exerçant sous l’enseigne [8], afin d’obtenir la réparation de leurs préjudices financier et moral.

Par exploit du 3 novembre 2021, les demandeurs ont fait assigner en intervention forcée la SCP [2], dont M. [IA] était associé et qui avait pris la suite de M. [KH].

Par ordonnance du 29 août 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par les défendeurs.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 novembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 octobre 2025, les demandeurs sollicitent du tribunal qu’il déboute les défendeurs de leurs prétentions et condamne solidairement M. [CO] [KH] et la SCP [9] [RX] [VQ] [HB] [IG] [OT] et in solidum M. [CO] [KH] et la SCP [10] [K] [RX] [VQ] [HB] [IG] [OT] et la SCP [2] à payer, outre les entiers dépens, à :

1. Mme [N] [T], la somme de 103.755,33 euros au titre de son préjudice financier et celle de 20.000 euros en réparation de son préjudice moral et une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

2. Mme [Y] [E], la somme de 95.492,37 euros au titre de son préjudice financier et celle de 20.000 euros en réparation de son préjudice moral et une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

3. M. [H], [QZ], [QW] [A], la somme de 71.585,53 euros au titre de son préjudice financier et celle de 20.000 euros en réparation de son préjudice moral et une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

4.M. [L] [D] et Mme [F] [W], épouse [D], la somme de 87.065,13 euros au titre de son préjudice financier et celle de 20.000 euros en réparation de son préjudice moral et une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

5. M. [K] [Z] et Mme [P] [S], la somme de 116.609,46 euros au titre de son préjudice financier et celle de 20.000 euros en réparation de son préjudice moral et une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

6. Mme [SB] [DL], la somme de 95.333,85 euros au titre de son préjudice financier et celle de 20.000 euros en réparation de son préjudice moral et une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

7. Mme [EF] [CM], la somme de 55.826,13 euros au titre de son préjudice financier et celle de 20.000 euros en réparation de son préjudice moral et une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

8. M. [I] [Q] et Mme [J] [C], la somme de 118.814,26 euros au titre de son préjudice financier et celle de 20.000 euros en réparation de son préjudice moral et une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

9. M. [M] [G] et Mme [X] [B], la somme de 133.512,93 euros au titre de son préjudice financier et celle de 20.000 euros en réparation de son préjudice moral et une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

10. M. [V] [O] et Mme [R] [U],, la somme de 111.036,07 euros au titre de son préjudice financier et celle de 20.000 euros en réparation de son préjudice moral et une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Ils reprochent aux notaires de :

— avoir régularisé les actes en 2012, 2013 et 2016 sans avoir vérifié la situation juridique de la SCI [3], de M. [QR] [CT], associé et gérant de fait de la SCI [3] ayant fait l’objet d’un jugement de faillite personnelle le 9 octobre 2013 et de la SAS [11], gérante de paille de la SCI [3] ayant fait l’objet d’un jugement de liquidation judiciaire le 12 février 2014 et sans en informer les acquéreurs ;

— ne pas avoir informé les acquéreurs des conséquences du modificatif du règlement de copropriété sur la GFA initiale ;

— ne pas avoir vérifié la souscription d’une nouvelle GFA au profit des demandeurs après modification du projet initial.

Sur le lien de causalité, ils indiquent que, s’ils avaient été valablement informés par les notaires sur la situation du vendeur et l’absence de garantie, ils n’auraient jamais contracté.

Ils évaluent leur préjudice financier à la différence entre la somme versée par chacun à la SCI [3] et la somme obtenue de la société [7], et leur préjudice moral à la somme de 20 000 euros chacun.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 novembre 2025, M. [CO] [KH], la SCP [1] [VQ] [HB] [IG] [OT], exerçant sous l’enseigne [8] et la SCP [2] demandent au tribunal de dire n’y avoir lieu à exécution provisoire, débouter les demandeurs de leurs prétentions et de les condamner à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils contestent toute faute dès lors que le notaire ne disposait pas, au jour de la signature des actes authentiques entre le 2 août 2012 et le 27 mars 2013, d’informations sur la faillite personnelle ultérieure de M. [CT] en date du 9 octobre 2013 et sur le placement en liquidation judiciaire de la société [11] par jugement du 12 février 2014 infirmé par l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 1] du 1er juillet 2014. Ils précisent que l’extrait Kbis de la SCI [3] du 5 juillet 2016, de même que les interrogations au BODACC des 8 avril 2015 et 6 juillet 2016 ne mentionnaient ni la sanction personnelle ni la liquidation judiciaire précitées. Ils ajoutent que la réponse de M. [IA] par courrier du mois de juin 2019 ne saurait lui être imputée à faute dès lors qu’un notaire n’a pas à se rendre sur place, que M. [IA] s’est manifestement fondé sur les déclarations de la venderesse et que les acquéreurs n’ont pas contesté cet état de fait.

Ils rappellent qu’il ne revient pas au notaire qui reçoit un acte authentique de suivre l’exécution de son acte et soutiennent que les demandeurs ne démontrent pas la prétendue absence de GFA après modification du permis de construire.

Ils contestent tout lien de causalité entre les prétendues fautes des notaires et le préjudice allégué, constitué par la défaillance de la société venderesse et l’absence de bénéfice de la GFA, dès lors que ce préjudice résulte non pas d’une faute des notaires mais de l’absence de mise en œuvre en temps utile, par les acquéreurs, de la GFA. Ils rappellent que les demandeurs ne justifient d’aucune démarche afin de mettre en œuvre ladite garantie alors qu’il est constant que les biens achetés devaient être achevés aux 3e et 4e trimestre 2013, que le notaire a dûment constaté dans l’acte authentique l’existence d’une garantie d’achèvement conclue entre le garant et le vendeur.

Ils ajoutent que les demandeurs ne peuvent valablement solliciter des notaires le remboursement du prix de vente, lequel ne peut concerner que les relations vendeur / acquéreur, mais qu’une simple perte de chance, en l’espèce nulle. Ils concluent en affirmant que le préjudice moral dont les demandeurs se prévalent ne saurait être indemnisé par les notaires, lesquels ne peuvent être valablement tenus responsables de la défaillance de la société venderesse 7 années après les actes reçus et de l’absence de diligences des acquéreurs dans la mise en œuvre des GFA dont le programme disposait.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures, dans les conditions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la responsabilité des notaires

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Engage sa responsabilité civile sur le fondement de cet article le notaire qui commet un manquement dans l’exercice de la mission qui lui est confiée, tant à raison de son obligation de diligence, qu’au titre de son devoir d’information et de conseil, qui inclut celui d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus.

Le notaire est ainsi tenu d’informer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de l’acte auquel il prête son concours et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui. Il doit à ce titre vérifier si toutes les conditions de fait nécessaires à la validité d’un acte sont réunies et doit ensuite s’assurer qu’aucune condition de droit ne fait défaut. Pour ce faire, il doit notamment vérifier l’existence des droits de ses clients afin de prévenir la survenue de toute irrégularité ou de l’inefficacité de l’acte.

Pour engager la responsabilité civile délictuelle d’un notaire, il revient aux demandeurs de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, les demandeurs font état de diverses fautes qu’auraient commises tant M. [KH] que M. [IA] dans le cadre de l’opération de vente immobilière réalisée avec la SCI [3] et se prévalent du préjudice financier comme moral tenant au fait que, s’ils avaient été mieux conseillés, ils n’auraient jamais contracté avec la SCI.

Seules seront dès lors examinées les fautes en lien avec ce préjudice, à savoir le défaut d’information et de conseil de M. [KH] à l’occasion de la signature des dix actes de vente litigieux entre le 2 août 2012 et le 27 mars 2013. En effet, les éventuelles fautes commises par M. [IA], postérieures à la signature des contrats de vente, sont sans lien de causalité avec le préjudice allégué.

Les demandeurs reprochent au notaire de ne pas les avoir informés de la situation juridique de M. [QR] [CT], ayant fait l’objet d’un jugement prononçant sa faillite personnelle le 9 octobre 2013, gérant de fait de la SCI [3], et de la société [11], ayant fait l’objet d’un jugement de liquidation judiciaire le 12 février 2014.

S’il revient effectivement au notaire de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale aisément accessible, la capacité de disposer des parties (1re Civ., 8 janvier 2009, n° 07-18.780, Bull. 2009, I, n°1), M. [KH] a reçu les dix actes litigieux entre le 6 août 2012 et le 27 mars 2013, alors que :

— le jugement prononçant la faillite personnelle de M. [CT] date du 9 octobre 2013 au titre d’une société [12] selon le BODACC n° 59 A du 25 mars 2014 (pièce en défense n° 1) ;

— le jugement prononçant la liquidation judiciaire de la société [11], gérante de la SCI [3], date du 12 février 2014 (pièce en demande n° 17), et a par ailleurs été infirmé par l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 1er juillet 2014 (pièce en défense n° 4) ;

— aucune des pièces produites par les demandeurs ne vient démontrer que le notaire disposait d’indices lui permettant de suspecter une quelconque irrégularité, étant rappelé que les deux décisions précitées sont postérieures de respectivement 6 mois et un an ;

— la SCI [3] n’a été placée en liquidation judiciaire que le 13 mars 2020, sa date de cessation des paiements étant fixée au 13 septembre 2018, soit plusieurs années après la signature des actes litigieux.

Dans ces circonstances, M. [KH], dont il n’est pas démontré qu’il avait connaissance à l’époque d’une quelconque difficulté financière rencontrée par la SCI [3], n’a pas commis de faute en n’alertant pas les acquéreurs sur l’éventuelle situation financière obérée de leur cocontractante et en ne leur déconseillant pas de réitérer l’acte de vente.

Par ailleurs, en application de l’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation, avant la conclusion d’une vente en l’état futur d’achèvement, le vendeur doit souscrire une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble.

Or, l’existence de cette garantie n’est pas contestée par les demandeurs. En outre, M. [KH], tiers à cette convention, en a en l’espèce dûment constaté l’existence dans les actes litigieux (pièces en demande n°1 à 10, sous le paragraphe « Garantie financière d’achèvement »). Aucune faute du notaire n’est dès lors démontrée à l’occasion de la rédaction des actes authentiques de vente.

En réalité, les demandeurs reconnaissant que les travaux devaient être achevés entre le 3e et le 4e trimestre 2013, comme cela était expressément indiqué dans les actes de vente, il leur revenait de mettre en œuvre, dès cette date, la garantie d’achèvement dont ils bénéficiaient. Ils n’établissent pas que le fait d’avoir signé par la suite un modificatif du règlement de copropriété à la demande de M. [IA] ait eu une quelconque incidence sur la garantie précédemment souscrite.

Le fait que, lorsqu’ils ont entendu user de cette garantie par une assignation du 29 mai 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun ait considéré leur action irrecevable comme prescrite au plus tard le 31 mars 2019 sur le fondement des articles 2224 et 2243 du code civil par ordonnance du 18 décembre 2020 ne saurait être imputé à faute au notaire, qui n’a pas pour devoir de suivre l’exécution de l’acte qui reçoit (1re Civ., 29 mars 2004, n° 01-03.903).

Dans ces conditions, le préjudice dont se prévalent les demandeurs est exclusivement imputable à la défaillance de la SCI venderesse et à l’absence de mise en œuvre en temps utile de la GFA souscrite par le vendeur à leur bénéfice à l’occasion des ventes en l’état futur d’achèvement comprises entre le 2 août 2012 et le 27 mars 2013.

Les demandeurs sont dès lors déboutés de l’ensemble de leurs prétentions.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les demandeurs sont condamnés aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il est équitable de condamner les demandeurs à payer aux défendeurs la somme totale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile disposent que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Aucun motif ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement, de sorte que cette demande est rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DÉBOUTE Mme [N] [T], Mme [Y] [E], M. [H] [A], M. [L] [D] et Mme [F] [W] épouse [D], M. [K] [Z] et Mme [P] [S], Mme [SB] [DL], Mme [EF] [CM], M. [I] [Q] et Mme [J] [C], M. [M] [G] et Mme [X] [B], et M. [V] [O] et Mme [R] [U] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE Mme [N] [T], Mme [Y] [E], M. [H] [A], M. [L] [D] et Mme [F] [W] épouse [D], M. [K] [Z] et Mme [P] [S], Mme [SB] [DL], Mme [EF] [CM], M. [I] [Q] et Mme [J] [C], M. [M] [G] et Mme [X] [B], et M. [V] [O] et Mme [R] [U] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [N] [T], Mme [Y] [E], M. [H] [A], M. [L] [D] et Mme [F] [W] épouse [D], M. [K] [Z] et Mme [P] [S], Mme [SB] [DL], Mme [EF] [CM], M. [I] [Q] et Mme [J] [C], M. [M] [G] et Mme [X] [B], et M. [V] [O] et Mme [R] [U] à payer à M. [CO] [KH], la SCP [10] [K] [RX] [VQ] [HB] [IG] [OT] et la SCP [2] la somme totale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 1] le 15 Avril 2026

Le Greffier Le Président

Marion CHARRIER Cécile VITON