TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/14565

N° Portalis 352J-W-B7G-CYNMN

N° MINUTE : 5

contradictoire

Assignation du :

29 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 21 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. SAINT HONORE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître André JACQUIN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0428

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [X] ET CIE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0497

Décision du 21 Mai 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 22/14565 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYNMN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

DÉBATS

A l’audience du 09 Février 2026

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2003, M. [I] [F], Mme [H] [U] née [C], Mme [P] [N] née [C] et Mme [V] [O] née [C], aux droit desquels vient la SCI Saint Honoré, ont donné à bail en renouvellement des locaux commerciaux à la SARL [X] et Cie dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] dans le 8ème arrondissement pour une durée de neuf années, à compter du 1er janvier 2002.

La destination est la suivante : activité exclusive de « vente de tous objets d’antiquité, curiosités, objets d’art et articles d’orfèvrerie. »

Par avenant du 21 octobre 2013, les parties ont consenti au renouvellement du bail à compter du 1er avril 2012 pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 110.928,00 euros hors taxes hors charges. L’assiette du bail a été modifiée en excluant la chambre de service du 5ème étage de l’immeuble.

Par acte d’huissier du 4 avril 2019, la SCI Saint Honoré a signifié un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction à la SARL [X] et Cie à effet du 31 mars 2021.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2022, la SARL [X] et Cie a fait assigner la SCI Saint Honoré devant le tribunal judiciaire de Paris, et demande à titre principal la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 9.023.500 euros au titre d’indemnité d’éviction et, à titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire.

Par acte de commissaire de justice du 19 octobre 2022, la SCI Saint Honoré a notifié à la SARL [X] et Cie sa volonté d’exercer son droit de repentir sur le fondement de l’article L.158-58 du code de commerce, et a accepté le principe du renouvellement du bail.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2022, la SCI Saint Honoré a fait assigner la SARL [X] et Cie devant le tribunal judiciaire de Paris sur le fondement de l’article L.145-28 du code de commerce, aux fins de :

« FIXER l’indemnité d’occupation annuelle due par la société [X] ET CIE à la société SAINT HONORE à compter du 1er avril 2021 jusqu’au 18 octobre 2022 inclus, à la somme de 624.000,00€ (SIX CENT VINGT QUATRE MILLE EUROS), majorée des charges, taxes et de la TVA applicable au taux en vigueur,

CONDAMNER la société [X] ET CIE au paiement de ladite indemnité d’occupation majorée des charges, taxes et de la TVA applicable au taux en vigueur,

DIRE ET JUGER que ladite indemnité d’occupation portera intérêts au taux légal à compter de chaque échéance avec anatocisme,

CONDAMNER la société [X] ET CIE à payer à la société SAINT HONORE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société [X] ET CIE aux entiers dépens. »

Par ordonnance du 21 décembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation et commis en qualité d’expert judiciaire M. [R] [G] pour la période écoulée entre le 1er avril 2019, date d’effet du congé sans offre de renouvellement, et le 18 octobre 2022, date du nouveau bail ayant pris effet le 19 octobre 2022 des suites de l’exercice du droit de repentir.

L’expert a déposé son rapport le 23 mai 2024.

Par conclusions notifiées le 14 janvier 2025, la SCI Saint Honoré demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— débouter la SARL [X] et Cie de l’ensemble de ses demandes ;

— fixer l’indemnité d’occupation annuelle qui lui est due par la SARL [X] et Cie à compter du 1er avril 2021 jusqu’au 18 octobre 2022 à la somme de 520.090 euros hors taxes hors charges en sus ;

— condamner la SARL [X] et Cie au paiement d’une somme annuelle de 520.090 euros hors taxes hors charges en sus au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er avril 2021 au 18 octobre 2022 ;

— condamner la SARL [X] et Cie au paiement des intérêts sur les sommes dues à compter de la date d’effet du congé le 1er avril 2021 et ultérieurement à compter de chaque échéance trimestrielle avec anatocisme ;

— condamner la SARL [X] et Cie à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL [X] et Cie aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Par conclusions notifiées le 13 mai 2025, la SARL [X] et Cie demande au tribunal judiciaire de Paris de :

A titre principal,

— juger que l’indemnité d’occupation ne peut être supérieure au montant du loyer courant, soit la somme de 114.500 euros et doit correspondre à la valeur locative statutaire, compte tenu de l’exercice du droit de repentir par la SCI Saint Honoré ;

A titre subsidiaire,

— fixer l’indemnité d’occupation annuelle dont elle est redevable à la SCI Saint Honoré à compter du 1er avril 2021 au 18 octobre 2022, à la somme de 289.050 euros ;

— condamner la SCI Saint Honoré au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Gilles Hittinger-Roux, Avocat au Barreau de Paris, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 2 octobre 2025.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 9 février 2026.

La décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIVATION

Sur l’indemnité d’occupation statutaire entre le 1er avril 2019 et le 18 octobre 2022

L’indemnité d’occupation due pendant la période qui s’écoule entre la date d’expiration du bail et l’exercice du droit de repentir est déterminée en application des dispositions de l’article L.145-28 du code de commerce.

Il est constant que l’indemnité d’occupation due entre la date du bail expiré et la date de l’exercice du droit de repentir correspond à la valeur locative des locaux, ce qui exclut tout mécanisme de plafonnement.

Selon l’article L.145-28 du code de commerce l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du statut des baux commerciaux, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Il résulte de l’article précité que le preneur maintenu dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est débiteur d’une indemnité d’ occupation prévue par le statut, correspondant à la valeur locative, usuellement diminuée d’un abattement de précarité. L’indemnité d’ occupation est exigible, dès que le bail a pris fin par l’effet d’un congé ou d’une demande de renouvellement, y compris en cas d’exercice par le bailleur de son droit d’option.

L’expert judiciaire retient dans un rapport non contesté sur ce point que les locaux sont situés à [Localité 4] , [Adresse 4], dans un quartier central d’habitation et de bureaux bénéficiant d’un flux touristique important, fréquenté par une population disposant d’un pouvoir d’achat très élevé, au voisinage immédiat de la [Adresse 5].

La [Adresse 6] est une longue voie renommée de la capitale, à circulation automobile en sens unique, parallèle à la [Adresse 7], s’étendant sur plus de 1.800 mètres de la [Adresse 5] à la [Adresse 8].

Sur le plan de la commercialité, les locaux se trouvent dans le tronçon, compris entre la [Adresse 5] et la [Adresse 9], qui bénéficie d’une excellente commercialité, d’une renommée internationale et présente un ratio d’enseignes nationales et internationales élevé (environ 60 % des commerces). Les enseignes de luxe spécialisées dans l’équipement de la personne sont particulièrement bien représentées dans celui-ci.

L’expert judiciaire estime que l’emplacement présente un important flux de chalands disposant d’un pouvoir d’achat très élevé) en bonne adéquation avec l’activité de galerie d’art exercée.

Les locaux sont également bien desservis par les transports : les stations de métro « Madeleine » (lignes 8-12-14) et « Concorde » (lignes 1-8-12) sont distantes des locaux considérés d’environ 200 mètres.

Les locaux considérés dépendent d’un immeuble édifié au début du 19ème siècle, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, d’un entresol, de trois étages droits, d’un étage en léger retrait et d’un étage mansardé sous combles – Construction en maçonnerie à façade en pierre de taille apparente – Garde-corps en ferronnerie ouvragée – Couverture en zinc.

Ils se composent comme suit :

— au rez-de-chaussée : une salle d’exposition, un linéaire de façade d’environ 4,20 mètres sur la [Adresse 6] avec porte d’accès vitrée à battant unique située sur le côté gauche, un dégagement et une réserve sous verrière ;

— un entresol (relié par un escalier): avec trois salles d’exposition, deux réserves, deux dégagements, des sanitaires et une salle d’eau ;

— un sous-sol (non relié) : voûtain de cave avec un sol cimenté et maçonnerie apparente.

L’expert judiciaire indique que l’ensemble de ces éléments est en état d’usage.

Au titre des éléments favorables, il énonce que :

— l’emplacement est dans un quartier central d’habitation et d’affaires très prisé des touristes français et étrangers ;

— la commercialité de la [Adresse 6] est excellente, la rue bénéficiant d’une renommée internationale, ainsi que d’un important flux de chalands disposant d’un pouvoir d’achat très élevé; les commerces de luxe spécialisés dans l’équipement de la personne y sont bien représentés ;

— l’immeuble dispose d’un bel aspect ;

— les locaux ont une configuration rationnelle et bénéficient d’un éclairement général de bon niveau.

Au titre des éléments défavorables, il énonce que:

— les locaux disposent d’un faible volume des salles d’exposition à l’entresol qui présentent seulement une hauteur libre d’environ 2,40 m, sont d’un caractère modeste, et bénéficient d’aménagements anciens ;

— les locaux ne sont pas équipés par la climatisation.

Il retient une surface utile de 208,60 m² et une surface pondérée de 96,35 m²B, surface non contestée par les parties.

En conséquence, il y a lieu de valider la surface utile et la surface pondérée proposée par l’expert.

Il est rappelé que le bail a expiré à compter du 31 mars 2019.

Au titre des termes de la comparaison, l’expert judiciaire retient ce qui suit :

—  16 locations nouvelles dont les prix varient de 2.248 €/m²B euros par m2 B pour une galerie d’art concluant son bail au 1er mai 2017 ([Adresse 10]) à 20.000 euros par m2 B pour un bijoutier concluant un bail au 1er août 2022 ([Adresse 11]);

-3 renouvellements amiables dont les prix varient de 8.530 euros par m2 B pour une activité de prêt-à-porter renouvelant son bail au 1er juillet 2018 ([Adresse 12], [Adresse 13]) à 9.378 euros par m2 B pour un chausseur renouvelant son bail au 1er janvier 2019 ([Adresse 14]) ;

-3 fixations judiciaires dont les prix varient de 4.000 euros par m2 B pour un chausseur dont le bail a été renouvelé au 1er juillet 2014 ([Adresse 15] -2e tronçon moins prisé) à 6.800 euros pour une activité d’horloger (vente de montre) dont le bail a été renouvelé au 1er janvier 2014 ([Adresse 16]).

Pour le surplus des références, il est renvoyé au rapport d’expertise judiciaire, étant précisé que doit être écartée des références celle fournie par la Saint-Honoré, relative à l’activité de bijouterie exploitée au [Adresse 17] dans le cadre d’un bail du 14 août 2020 pour un montant de 22.393 €/m²B (intégrant le droit au bail au loyer économique) ou 21.166 €/m²B (loyer reconstitué), en ce que lesdits loyers ont fait l’objet d’un retraitement sans que ni l’auteur du retraitement, ni la méthodologie employée ne soit clairement identifiable. Il n’est pas non plus d’usage de faire figurer les références en dehors des catégories figurant à la typologie précitée, et de faire apparaître la même référence sous deux prix distincts.

L’expert judiciaire estime le prix unitaire à 5.500 €/m²B.

L’expert judiciaire retient une valeur locative annuelle statutaire de 530.000 euros, calculée comme suit : 5.500 €/m²B x 96,35 m²B = 529.925 € arrondis à 530.000 €.

La SCI Saint Honoré conteste le prix unitaire qu’elle estime à 6.000 €/m²B au regard de la qualité de l’emplacement, des activités autorisées par le bail, de la surface des locaux se répartissant sur deux niveaux, des charges et conditions du bail extrêmement favorables au locataire par rapport aux autres baux de la [Adresse 6], et des prix pratiqués couramment dans le voisinage.

La SARL [X] et Cie ne propose aucun chiffrage alternatif, et souligne qu’il y a lieu de se fonder sur les fourchettes basses du rapport d’expertise amiable du 2 septembre 2019 en actualisant ces données à l’aune des évolutions majeures du marché (crise sanitaire relative au Covid 19, essor du télétravail et mutation des usages en matière de consommation avec l’essor du e-commerce).

Au vu de l’ensemble des éléments, notamment de la destination du bail (« vente de tous objets d’antiquité, curiosités, objets d’art et articles d’orfèvrerie. »), de l’emplacement du commerce considéré dans un quartier central d’habitation et d’affaires très prisé des touristes français et étrangers, sur une artère d’excellente commercialité dans laquelle les commerces de luxe spécialisés dans l’équipement de la personne sont bien représentés et qui bénéficie d’une renommée internationale ainsi que d’un important flux de chalands disposant d’un pouvoir d’achat très élevé, des caractéristiques des locaux (bel aspect de l’immeuble, configuration rationnelle avec un éclairement général de bon niveau, avec des équipements en état d’usage), et des références précitées, il y a lieu de retenir un prix unitaire de 5.800 €/m²B.

Pour la détermination de cette valeur, il n’y a pas lieu de prendre en compte des considérations d’ordre général, comme le soutient la SARL [X] et Cie, sauf s’il est dûment démontré qu’elles ont des effets spécifiques sur le commerce considéré, sans préjudice des critères légaux et réglementaires. Or, l’expert judiciaire relève que les transactions intervenues entre 2020 et 2021, période de la crise sanitaire invoquée par la SARL [X] et Cie, ne démontrent aucune tendance baissière sur la [Adresse 6].

En conséquence, la valeur locative au 1er avril 2021 avant abattement sera donc fixée à la somme annuelle de 558.830 euros hors taxes et hors charges, calculée comme suit: 5.800 €/m²B x 96,35 m²B = 558.830 €.

L’expert judiciaire propose un abattement de 10%, conforme aux usages.

La SCI Saint Honoré adhère à la proposition expertale et souligne que le preneur n’apporte pas la preuve de circonstances particulières de précarité découlant du refus de renouvellement qui justifieraient de voir appliquer un abattement supérieur à 10%, conforme aux usages.

La SARL [X] et Cie propose de retenir un abattement de 50 %, compte tenu de la particularité de l’activité de galeriste, où la clientèle est étrangère et qui se positionne sur un très haut niveau de gamme.

Sur ce, il y a lieu de retenir un abattement pour précarité de 10% au regard des usages, la SARL [X] et Cie n’invoquant aucun moyen utile de nature à démontrer des circonstances particulières de précarité découlant du refus de renouvellement qui justifieraient de voir appliquer un abattement supérieur.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au 1er avril 2021 à la somme annuelle de 502.950 euros hors charges et hors taxes, calculée comme suit : 558.830 € x 0,90 = 502.947, arrondie à 502.950 euros.

La SARL [X] et Cie sera condamnée à payer à la SCI Saint Honoré en deniers ou quittances la somme de 502.950 euros par an, hors taxes et hors charges au titre de l’indemnité d’occupation statutaire pour la période du 1er avril 2019 au 18 octobre 2022, soit la somme totale de 779.917 euros, calculée comme suit : 502.950 € (566 jours / 365 jours) = 779.917 €.

La SCI Saint Honoré sera déboutée du surplus de ses demandes au titre de l’indemnité d’occupation.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Il résulte de l’article L.145-58 du code de commerce que le propriétaire peut par l’exercice d’un droit de repentir, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction, à charge par lui de supporter les frais de l’instance.

En l’espèce, la SCI Saint Honoré étant à l’origine de l’éviction auquel elle a renoncé par l’exercice de son droit de repentir sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Gilles Hittinger-Roux, avocat au Barreau de Paris, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI Saint Honoré sera condamnée en outre à verser à la SARL [X] et Cie la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

FIXE l’indemnité d’occupation statutaire annuelle à compter du 1er avril 2021 à la somme de 502.950 euros hors taxes hors charges ;

CONDAMNE la SARL [X] et Cie à payer à la SCI Saint Honoré en deniers ou quittances la somme de 502.950 euros par an, hors taxes et hors charges au titre de l’indemnité d’occupation statutaire pour la période du 1er avril 2019 au 18 octobre 2022, soit la somme totale de 779.917 euros, assortie des taux d’intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

DEBOUTE la SCI Saint Honoré du surplus de ses demandes au titre de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la SCI Saint Honoré aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Gilles Hittinger-Roux, avocat au Barreau de Paris, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SCI Saint Honoré à payer à la SARL [X] et Cie la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 21 Mai 2026.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON