TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/06009 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C74PH

N° MINUTE : 2

Assignation du :

30 Avril 2025

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le :26/02/2026

à M^e FAYON et M^e FLOQUET

JUGEMENT

rendu le 26 Février 2026

DEMANDERESSE

Madame [A] [B]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Laetitia FAYON de l’AARPI TOPAZE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0245

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SAINT MICKAEL

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Thierry-xavier FLOQUET de la SCP FLOQUET-GARET-NOACHOVITCH, avocats au barreau d’ESSONNE, avocats plaidant, vestiaire #

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 01 Décembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Selon bail commercial en date du 30 mai 1986, M. [F] [B] et Mme [R] [P], aux droits desquels, vient désormais Mme [A] [B] à la suite d’un partage intervenu le 12 avril 2022, ont donné en location à la société l’Estoril des locaux sis [Adresse 3], ce pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 1986.

Les locaux sont désignés comme suit :

« au rez-de-chaussée : boutique, derrière la boutique une grande salle et une petite salle à usage de restaurant, office, cuisine, wc, sous la boutique une cave.

Au 1er étage : un appartement comprenant : une entrée, cabinet de débarras, cuisine, salle à manger, chambre à coucher, wc ».

Le local commercial est d’une superficie de 70m² tandis que l’appartement a une superficie de 37m² .

La destination des lieux est la suivante : « vins, liqueurs, restaurant, vins à emporter »

Le bail a ensuite fait l’objet de plusieurs renouvellements, le dernier bail renouvelé par écrit datant du 31 octobre 2004 à effet au 1er janvier 2004. Aux termes de cet acte, le montant du loyer hors taxes et hors charges était de 15 180 euros, payable trimestriellement à terme échu.

Le 10 octobre 2012, Mme [A] [B] a signifié à la société l’Estoril un congé avec offre de renouvellement à effet au 1er juillet 2013.

A la suite de la liquidation judiciaire de la société l’Estoril, le fonds de commerce a, au mois de février 2013, été acquis par M. [U] [N], agissant pour le compte d’une société en cours de constitution, la SARL Saint Mickael.

La preneuse a, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 14 mai 2013, fait savoir qu’elle acceptait le principe du renouvellement pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2013 pour se terminer le 30 juin 2022 aux mêmes clauses et conditions que le bail du 31 octobre 2004.

Ledit bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er juillet 2022.

Par acte extrajudiciaire en date du 21 juillet 2022, la société Saint Mickael a, conformément à l’article L.145-10 du code de commerce, fait délivrer aux bailleurs de l’époque une demande de renouvellement du bail commercial, à compter du 1er octobre 2022, aux clauses et conditions du bail expiré.

Aux termes d’un acte extrajudiciaire en date du 3 août 2022, les bailleurs ont fait signifier à la société Saint Mickael une réponse à la demande de renouvellement aux termes de laquelle ils ont indiqué accepter le principe du renouvellement du bail aux clauses et conditions antérieures, moyennant un nouveau loyer annuel hors taxes et hors charges de 40.000 euros à compter du 1er octobre 2022.

Par courrier en date du 26 septembre 2022, la société Walter Wainstok Immobilier, en sa qualité d’administrateur du bien des bailleurs, a informé la société Saint Mickael qu’ « à compter du 01/01/2022, [le] loyer Trimestriel passera (…) à 5 749,32 euros » et le dépôt de garantie à la somme de 10 339,04 euros.

Aucun accord n’étant intervenu entre les parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, Mme [A] [B], seule propriétaire à la suite du partage intervenu le 12 avril 2022, a notifié à la société Saint Mickael un mémoire en date du 26 septembre 2024, aux termes duquel elle a sollicité la fixation du loyer annuel en principal à la somme de 40 000 euros hors taxes et hors charges par an.

La société Saint Mickael n’ayant pas répondu au mémoire de Mme [A] [B], cette dernière a, par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2025, fait assigner la société Saint Mickael devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :

“A titre principal :

— Recevoir Mme [A] [B] en son exploit introductif d’instance et l’y déclarer bien fondée ;

— Adjuger à la requérante l’entier bénéfice de son mémoire en demande signifié le 29 mars 2014 ;

— Débouter la société Saint Mickael de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Fixer à 40.000 euros par an et en principal, outre les charges et conditions prévues à l’acte de renouvellement du bail en date du 25 novembre 2004, le montant du loyer dû, à compter du 1er octobre 2022, par la société Saint Mickael pour les locaux à usage commercial loués par lui et dépendant de l’immeuble sis à [Adresse 3] ;

— Condamner la société Saint Mickael au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 17.002,72 euros, correspondant à la différence entre le loyer payé annuellement et le loyer annuel dû au titre de la révision, et ce à compter du 1er octobre 2022 et jusqu’à parfait paiement, ainsi que la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner la société Saint Mickael au paiement, au profit de Mme [A] [B], de la somme de 9.660,96 euros, au titre de la réactualisation du dépôt de garantie, avec les intérêts au taux légal, à compter de ce jour ;

A titre subsidiaire :

— Désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal, et lui donner, notamment, mission d’entendre les parties en leurs explications, visiter les lieux, se faire remettre tous documents, entendre tous sachant, donner son avis sur les motifs de déplafonnement du loyer et le montant de la valeur locative, et, plus généralement, effectuer toutes investigations utiles pour fournir au Tribunal tous éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le montant du loyer révisé correspondant aux locaux en cause, à la date du 1 er octobre 2022 ;

— Dans ce cas, fixer le montant du loyer annuel provisionnel à la somme de 40.000 euros à compter du 1 er octobre 2022 ;

En tout état de cause :

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir nonobstant appel ;

— Condamner la société Saint Mickael à payer à Mme [A] [B] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Saint Mickael en tous les frais et dépens.”

Au soutien de ses demandes, Mme [A] [B], se référant à son mémoire préalable, fait valoir en substance :

— que les règles édictées par l’article L145-34 du code de commerce (plafonnement du loyer du bail renouvelé) n’ont pas lieu de s’appliquer en l’espèce et qu’il convient donc de fixer ce loyer à la valeur locative,

— que les locaux loués comprennent un local commercial de 70 m2 au rez-de-chaussée et un appartement de 37 m2 au 1er étage,

— que l’attractivité de la rue dans laquelle est exploité le commerce de restaurant considéré s’est considérablement améliorée avec la transformation du quartier et notamment du [Adresse 4] qui a connu une revitalisation avec le développement de projets résidentiels et commerciaux modernes ; que la création en 2013 du centre commercial [Adresse 5] qui se situe non loin augmenté l’attractivité du quartier,

— que l’activité autorisée de restauration, outre un appartement situé au-dessus du local, a bénéficié de l’évolution du quartier et de sa proximité des transports.

Aux termes de son mémoire en défense n°2, la société Saint Mickael demande au juge des loyers commerciaux de :

“Débouter Madame [A] [B] de sa demande tendant à voir fixer le loyer annuel hors taxes et hors charges à la somme de 40 000 € à compter du 1er octobre 2022,

Fixer le prix du bail renouvelé selon la règle du plafonnement à la somme de 22.565,69 € à compter du 1er octobre 2022,

Voir juger qu’à la prochaine révision, le 1 er octobre 2025, l’indice applicable l’indice des loyers commerciaux du 2ème trimestre 2024,

Voir condamner Madame [A] [B] à payer à la société SAINT MICKAEL la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Voir condamner Madame [A] [B] aux dépens.”

La société Saint Mickael fait exposer en substance :

— que Mme [A] [B] procède par affirmations et n’indique ni ne justifie du motif pour lequel l’article L.l45-34 du code de commerce ne s’appliquerait pas,

— que la loi Pinel du 18 juin 2014 a supprimé la référence à l’indice du coût de la construction pour le plafonnement du loyer lors de la révision triennale et du renouvellement du bail commercial ; qu’il convient donc, en application de l’article L.l45-34 du code de commerce, d’appliquer l’indice des loyers commerciaux à compter du renouvellement du bail commercial intervenu le 1er octobre 2022 ; que le loyer nouveau loyer doit être fixé à 22.565,69 euros par an à compter du 1er octobre 2022 (22.565,69 x ILC T2 2121(118,41) / ILC T2 2018 (112,59)).

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience du 1er décembre 2025.

A l’issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 26 février 2026 et ont été autorisées à produire une note en délibéré pour préciser le calcul du nouveau loyer, en raison d’une faute de frappe dans les moyens du dernier mémoire de la preneuse.

Par message RPVA du 2 décembre 2025, la société Saint Mickael a précisé solliciter la fixation du loyer à compter du 1er octobre 2022 à la somme de 22.565,69 euros selon le calcul suivant: [21 456,56 (montant du loyer) x 118,41 (indice ILC du 2 ème trimestre 2021) / 112,59 (indice ILC du 2 ème trimestre 2018 )].

En réplique le 22 décembre 2025, Mme [A] [B] a fait soutenir que le dernier renouvellement datant du 31 octobre 2004 et s’étant poursuivi par tacite prolongation et aucun nouveau bail n’ayant été signé, l’indice applicable reste donc l’indice du coût de la construction, tel que stipulé dans le dernier bail signé, ce à quoi s’est opposée la société Saint Mickael, précisant que le bail, renouvelé le 1er octobre 2022, est soumis à la loi Pinel du 18 juin 2014.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la date de renouvellement du bail

Nonobstant le débat sur l’indice applicable, l’analyse des arguments des parties révèle qu’elles s’accordent pour dire que le bail s’est renouvelé pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2022, date à laquelle doit être fixé le loyer objet du présent litige, ce qui est effectivement établi au regard de la demande de renouvellement signifiée le 21 juillet 2022 et de la réponse du bailleur signifiée le 3 août 2022.

Sur la fixation du prix du bail renouvelé

L’article L145-34 du code de commerce, dispose :

“ A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation […] de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires […]. Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ”.

L’article L 145-33 du code de commerce énonce :

“Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.”

Il appartient au bailleur, qui se prévaut du déplafonnement du loyer d’apporter la preuve de la modification d’un des quatre premiers éléments visés à l’article L145-34 du code de commerce et il est constant qu’une expertise ne peut en aucun cas suppléer la carence d’une partie.

En l’espèce, même si Mme [A] [B] n’identifie pas expressément sur quel critère elle fonde sa demande de déplafonnement, il se déduit de l’analyse de ses moyens qu’elle invoque l’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité.

Pour autant, et sur ce point, Mme [A] [B] procède par pures affirmations et ne verse aux débats aucun élément objectif étayé par des pièces concrètes venant étayer ses dires quant à l’existence possible d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce exercé. Etant précisé en tout état de cause que le centre Beaugrenelle dont l’ouverture est invoquée par la bailleresse ne se situe pas dans la zone de chalandise du commerce considéré.

Dès lors les demandes de Mme [A] [B] visant à voir fixer le loyer à la valeur locative et visant subsidiairement à voir ordonner une mesure d’expertise seront rejetées et le loyer sera fixé au montant plafonné tel que sollicité en son principe par la société Saint Mickael.

Les parties s’opposent sur l’indice à appliquer pour le calcul du montant du loyer plafonné.

L’article 9 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel énonce :

“ I. – Aux première et seconde phrases du premier alinéa de l’article L. 145-34 du même code, les mots : “de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables,” sont supprimés.

II. – Au troisième alinéa de l’article L. 145-38 du même code, les mots : « de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, s’ils sont applicables, » sont supprimés.”

Ainsi, la loi dite Pinel supprime dans les articles L145-34 et L145-38 du code de commerce toute référence à l’indice trimestriel du coût de la construction pour le calcul de l’indexation du loyer. Aux termes de l’article L145-34 alinéa 1 modifié, l’indice applicable pour le loyer renouvelé est l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. L’indice des loyers commerciaux (ILC) est applicable pour les activités commerciales et artisanales.

Ces dispositions sont applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 par application de l’article 21 de la loi du 18 juin 2014. Elles sont dès lors applicables au contrat renouvelé entre Mme [A] [B] et la société Saint Mickael le 1er octobre 2022.

Etant entendu que s’il est établi, comme le soutient Mme [A] [B], que le renouvellement d’un contrat de bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail expiré, lorsque les effets du contrat résultent de la loi, la loi nouvelle régit immédiatement les effets des situations juridiques non définitivement réalisées.

L’indice ICC a donc vocation à être remplacé par l’ILC, sauf le cas échéant stipulation contraire du bail, les dispositions susvisées n’étant pas d’ordre public.

Or le bail expiré et les avenants liant les parties en l’espèce ne visent pas expressément l’indice à appliquer pour le loyer en cas de renouvellement mais font uniquement référence à l’ICC en cas de révision du loyer de sorte qu’il ne peut être considéré que les parties ont entendu faire application de l’indice ICC, nonobstant toute évolution de la loi, au loyer du bail renouvelé.

Par conséquent l’indice ILC doit s’appliquer au loyer du bail renouvelé entre les parties le 1er octobre 2022.

Dans ses écritures, la société Saint Mickael se prévaut d’un loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2022 selon la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ainsi calculé :

— Loyer originaire : 21 456,56 euros

— ILC du 2 ème trimestre 2018: 112,59

— ILC du 2 ème trimestre 2021: 118,41

Si Mme [A] [B] conteste l’application de l’ILC, elle n’a pas émis de contestation sur le montant du loyer de base à prendre en compte.

S’agissant des indices à appliquer, il est rappelé que l’indice multiplicateur est le dernier indice publié à la date du renouvellement et que l’indice diviseur est l’indice antérieur correspondant à la durée du bail effectivement écoulée calculée en année et trimestre.

Le bail en l’espèce a duré du 1er juillet 2013 au 30 septembre 2022 soit 9 ans et 1 trimestre.

Le dernier indice publié à la date du renouvellement (1er octobre 2022) est celui du 2ème trimestre 2022 soit 123,65

L’indice diviseur est celui du 1er trimestre 2013 (9 ans et 1 trimestre plus tot à compter du 2ème trimestre 2022) soit 108,53

D’où un loyer plafonné selon le calcul suivant :

21 456,56 euros (loyer initial) x 123,65/ 108,53 = 24 445,81 euros.

En conséquence, le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2022 sera fixé à la somme annuelle de 24 445,81 euros hors taxes et hors charges.

Sur les intérêts

Il sera rappelé que les intérêts au taux légal sont dus sur l’éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer tel que fixé par le présent jugement, à compter du 30 avril 2025, date de l’assignation, pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les autres demandes

Mme [A] [B] qui succombe supportera la charge des dépens et sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera condamnée, au regard de l’équité, à payer à la société Saint Mickael la somme de 2000 euros en application des dispositions ce même article.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Dit que le bail à effet du 1er juillet 2013 portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3] conclu entre Mme [A] [B] et la SARL Saint Mickael a pris fin le 30 septembre 2022 à 24h, n’ayant ainsi pas eu une durée excédant 12 ans, et que le loyer du bail renouvelé doit être fixé au montant du loyer plafonné,

Rejette la demande d’expertise de Mme [A] [B],

Fixe le loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2022 conclu entre Mme [A] [B] et la SARL Saint Mickael à la somme annuelle de 24 445,81 euros hors taxes et hors charges,

Dit que les intérêts au taux légal sont dus sur l’éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer tel que fixé par le présent jugement, à compter du 30 avril 2025, date de l’assignation, pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

Rejette la demande de Mme [A] [B] formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [A] [B] à payer à la société Saint Mickael la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [A] [B] aux dépens,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 26 Février 2026

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL S. GUILLARME